Savills Nederland heeft nog niet zo lang geleden de researchafdeling ge-herpositioneerd tot een breder Data Intelligence & Strategy team (DIS). Voor senior data engineer Thijs de Vries was dat een logische keuze. ‘In het verleden was de rol van onze research- afdeling tamelijk smal. De afdeling verzorgde publicaties en ondersteunde bij taxaties; ze had dus voornamelijk een ondersteunende rol. Vandaag de dag heeft de vastgoedwereld een veel bredere informatievraag. Die vraag ontwikkelt zich bovendien heel snel; in vijf jaar tijd is de vraag naar datagedreven advies enorm gestegen.’
Professionalisering sector
Volgens Rick van Zwet, lead strategic advisory bij Savills Nederland, past een toenemend beroep op data bij de verdergaande professionalisering van de vastgoedsector. ‘Savills kan niet meer op basis van een onderbuikgevoel en marktsentiment tot een advies komen. Marktsentiment blijft belangrijk, maar we moeten onze adviezen uitermate goed onderbouwen, anders kan de klant niet tot een weloverwogen beslissing komen. En die lat wordt door de sector steeds hoger gelegd; klanten eisen steeds beter onderbouwde adviezen.’
De vastgoedwereld heeft vandaag een veel bredere informatievraag.”
Om in die complexe informatiebehoefte te kunnen voorzien heeft de oude researchafdeling in relatief korte tijd een belangrijke transformatie ondergaan. Raymond Frederiks, senior consultant Market Intelligence: ‘We lijken nauwelijks meer op de afdeling uit het verleden. Ons DIS-team werkt veel dichterbij de klant en is op een heel organische manier een integraal onderdeel geworden van de adviespraktijk. Met als uitkomst dat we standaard door de andere afdelingen binnen het bedrijf worden betrokken bij maatwerkadvies. We ontplooien consultancyactiviteiten en draaien mee bij pitches.’ Een pitch vandaag is volgens hem ook niet meer te vergelijken met een pitch zes jaar geleden. ‘Het soort klanten dat Savills heeft - veelal institutionele beleggers die gebonden zijn aan toenemende wet- en regelgeving, meer toezicht en kritische financiers - stelt tegenwoordig heel andere vragen.’
Vertaling naar praktijk
Savills krijgt de data steeds beter op orde. Maar het gaat in de praktijk van alledag, aldus Van Zwet, om meer dan alleen het beschikbaar hebben van de juiste data. ‘Het gaat om de toepassing van die informatie in de praktijk. Wat betekenen die data voor de portefeuille van een klant? Welke risico’s moeten worden geïdentificeerd? Om die vertaling naar de vastgoedpraktijk te kunnen maken, hebben we enerzijds behoefte aan analisten die ons vertellen over de markt in de breedte en anderzijds kunnen we niet zonder de adviseurs die dergelijke informatie vertalen naar de specifieke behoeftes van onze opdrachtgevers. Dat maakt dat makelaars, taxateurs, vastgoedbeheerders en analisten steeds verder naar elkaar toegroeien.’
De specifieke vraag van de klant staat altijd centraal, benadrukt Van Zwet. ‘Savills is heel flexibel bij het beantwoorden van die vragen. Het gaat erom te bieden wat de opdrachtgever daadwerkelijk nodig heeft. Waar mogelijk onderbouwen wij advies met data, maar onze gereedschapskist biedt meer mogelijkheden. We raadplegen onze sectorspecialisten, organiseren expertsessies, bouwen maatwerk-tools en dashboards of organiseren marktpresentaties op maat. Voor elke uitdaging zoeken wij de passende oplossing.’
ESG-app
Naast dergelijk commercieel onderzoek en beantwoording van de specifieke vragen van klanten, helpt het DIS-team andere afdelingen binnen Savills bij data-gerelateerde zaken. Thijs de Vries: ‘Zo ondersteunen wij bij het beantwoorden van duurzaamheidsvragen. Recent hebben we een ESG-app gebouwd. Daarmee kunnen we geautomatiseerd ESG-rapportages
vervaardigen voor ieder gebouw in Nederland. Met zo’n tool kunnen we dus een breder pakket bieden aan onze opdrachtgevers. Beleggers en investeerders vragen om dergelijke dienstverlening. Voor hen is ESG het grote thema van de komende jaren.’
Niet op de laatste plaats is het nieuwe DIS-team een belangrijke waarde bij de productie van actuele marktrapporten. Raymond Frederiks: ‘Wij bereiken in vergelijking met enkele jaren geleden veel meer diepgang. We boden in het verleden vooral updates van de belangrijke marktindicatoren, zoals de transactie- en opnamevolumes. Het bijeenbrengen van al die informatie was ook nog eens een tijdrovende aan-gelegenheid. Met veel handwerk. Nu focust de afdeling veel minder op dataverzameling; deze processen zijn grotendeels geautomatiseerd. Daardoor beschikken wij over veel meer tijd om ons toe te leggen op diepgaande analyses en brainstorms over nieuwe invalshoeken. De rapporten bevatten daarom niet enkel de standaard updates van marktcijfers, maar ook maatschappelijk relevante en verrassende analyses.’
Als voorbeeld dient een rapportage over de ontwikkeling van de logistieke sector in ons land. Daarin gaat het niet meer alleen om de omvang van de beleggingen, het aantal verhuurtransacties en investeringsbereidheid in de toekomst, maar ook over nieuwe risico’s, zoals onvoldoende beschikbaarheid van nutsvoorzieningen op de logistieke hotspots. Of de grenzen aan stikstofuitstoot vanwege de nabijheid van een Natura2000-gebied. ‘Met die extra informatie krijgt zo’n sectorrapport een bredere maatschappelijke betekenis. Ook voor mensen buiten het commercieel vastgoed’, aldus Frederiks.
Ruimtelijke vragen
Savills is steeds beter in staat belangrijke ruimtelijke vragen beantwoorden, vult Thijs de Vries aan. ‘We beschikken vandaag de dag over data om breder naar een vraagstuk te kijken. We kunnen als het ware ‘ruimtelijk rekenen.’ Techniek maakt het mogelijk allerlei informatie over locaties, omgeving, infrastructuur en transacties met elkaar te combineren en in samenhang met elkaar inzichtelijk te maken.’
Volgens Van Zwet past dat weer bij die veranderende vastgoedsector. ‘Vandaag de dag beperkt de sector zich niet meer tot alleen de stenen, maar kijken die professionals veel meer naar de omgeving en de duurzaamheid van hun investeringen. Dat komt ook tot uitdrukking in onze Savills Market Indicator; een tool waarin we aan de hand van veertig variabelen een score toekennen aan de aantrekkelijkheid van gebieden. Dat gaat niet alleen over de te behalen huurniveaus, maar ook over leefbaarheid, bereikbaarheid en demografie. Die tool gebruiken we onder meer om onze klanten te adviseren over de investeringsperspectieven in ons land. De één wil weinig risico op een gerenommeerde plek, een ander denkt wellicht aan opkomende buurten. Voor elke investeerder is het antwoord op de vraag ‘Wat is de beste plek’ anders.’
Daarmee onderscheidt Savills zich van de andere commercieel vastgoedadviseurs? Frederiks: ‘Het kwaliteitsoordeel laat ik graag aan anderen, maar de transformatie naar DIS heeft gemaakt dat er meer tijd ontstaat voor specialismen. Er kan meer diepgaand onderzoek plaatsvinden op basis van betere analysevaardigheden. Als bovendien een database met goede data voorhanden is, dan kunnen we meer toegewijd bezig zijn.’
Wat is het toekomstperspectief? Is meebewegen met de klant voldoende? Of moeten nieuwe velden worden verkend? Van Zwet: ‘Het antwoord is tweeledig. Die specifieke vragen blijven we beantwoorden op het kwaliteitsniveau dat onze opdrachtgevers van ons gewend zijn. Daarnaast proberen we de klant uit te dagen. Door extra stappen te zetten, nieuwe tools te ontwikkelen en ook samen met die klant te onderzoeken wat zij in de toekomst nodig hebben. Dat zal geen kant-en-klaar product zijn.’
Frederiks: ‘We hebben al veel data over leefbaarheid in wijken. We weten veel over demografie, inkomens, veiligheidsrisico’s en kansen van gebieden. Maar denk ook aan omgevingsfactoren: de aanwezigheid van groen in een buurt, het autogebruik of de aanwezigheid van openbaar vervoer. Dergelijke data kunnen we nu al met elkaar combineren. Het gaat erom wat de klant straks nog meer wil weten.’
Nederlandse pensioenfondsen zijn op ESG-terrein verder dan buitenlandse klanten.”
Of neem het sociale deel in de ESG-criteria. Van Zwet: ‘Tot nog toe lag de focus erg op de E in ESG, maar de markt wil nadrukkelijker naar de S kijken. We zullen ons daarin verder moeten ontwikkelen. Aankomende regelgeving, zoals de Social Taxonomy roept nieuwe vragen op. Niet elke marktpartij heeft dezelfde vraag; wel zien we dat Nederlandse pensioenfondsen op dat terrein wat verder zijn dan onze buitenlandse klanten. Maar hoe breed maken we vervolgens dat onderwerp? Welke data hebben we daarvoor nodig? Hebben we die informatie al? Dat antwoord bedenken we niet in ons eentje, maar dat doen we samen met de markt.’
Verdere datadeling is, zo meent Frederiks, ook interessant op gebied van propertymanagement. ‘Juist daar bestaat veel inzicht op assetniveau. Wat maakt een gebruiker gelukkig met een gebouw en wat juist niet? Het zou heel interessant zijn om harde data over bezettingsgraden of energiegebruik te kunnen combineren met zachtere informatie over bepaalde sentimenten.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
