Volop inspiratie, gebaart Margreet van der Vorm vanuit het hoofdkantoor aan Blaak 555 met 360 graden uitzicht over Rotterdam. Samen met haar zus is ze eigenaar, als directeur internationale beleggingen bestuurt ze met 32 vastgoedprofessionals vanuit Rotterdam sinds 2003 familiebedrijf Van der Vorm Vastgoed Groep. Nee, niet VORM Ontwikkeling van neef Daan, maar de internationale ontwikkelende belegger met een winkel- en woningportefeuille van ongeveer 950 miljoen in Nederland, Antwerpen, Parijs, Londen, Warschau en Krakau. Dat ze begin deze eeuw zonder vastgoedervaring de leiding in het bedrijf van haar vader overnam, was echter geen uitgemaakte zaak.
‘Toen mijn vader Jan in oktober 1999 overleed, veranderde mijn leven drastisch. Het wonen en werken in Parijs met een man en drie jonge kinderen beviel me eigenlijk uitstekend. Ik werkte voor BNP Paribas als sales trader in een dealing room met 250 man. Maar ik had mijn vader wel beloofd dat het bedrijf op me zou kunnen rekenen als er wat met hem zou gebeuren. Dus vertrok ik naar Rotterdam, terwijl mijn familie in Parijs bleef. Daar stond een zeer ervaren team, maar met een verouderde Nederlandse vastgoedportefeuille. Dat het team en het vastgoed moesten verjongen, sprak voor zich. Maar ik besloot ook internationaal te gaan en de focus te verleggen van bouw naar beleggen. Mijn strategie was om een woningportfolio in Europese topsteden op te bouwen, waarin de wens van de huurder centraal zou staan.’
Reislustige moeder
Deze voortvarendheid kwam niet uit de lucht vallen, licht ze toe. ‘Mijn financiële achtergrond hielp enorm. Tien jaar beurservaring leerde me dat 80 procent gefinancierd zijn een recept voor ellende is. Dus toen snelle vastgoedjongens vóór 2008 met een hoge hefboom werkten, kochten wij hooguit aan met een LTV-ratio van 40 tot 45 procent. Door de waardestijging ligt onze gemiddelde LTV nu overigens nog veel lager. Maar het meest heb ik toch te danken aan mijn ouders. Het ondernemerschap heb ik van mijn vader. Aan mijn moeder Ineke, vier maanden geleden helaas overleden, dank ik mijn internationale oriëntatie. In de jaren zestig was zij de eerste vrouwelijke purser op de Holland America Line en zag zo de hele wereld. Zij stimuleerde me andere culturen te ontdekken. Zo belandde ik voor mijn studie en stage in Parijs.’
Ik geniet van de dynamiek van reizen, kopen van nieuwe pareltjes en ruwe diamanten, bedenken van het ultieme verhuurconcept.”
De abrupte overstap van Parijs naar Rotterdam in 2003 had impact. ‘Dit was de grootste, zwaarste maar uiteindelijk beste beslissing in mijn leven. Zwaar vanwege het gemis van mijn familie, die kwamen pas twee jaar later. En tot overmaat van ramp overleden door ziekte destijds ook nog eens mijn beide collega-directeuren. Maar samen met de nieuwe algemeen directeur Sico van Ammers zijn we er vanaf 2004 in geslaagd een stabiel bedrijf op te bouwen met een moderne, gediversifieerde vastgoedportfolio van gemiddeld acht jaar oud, waarvan inmiddels 85 procent over een A-energielabel beschikt.’
Emily in Paris
De eerste internationale aankoop in 2007 vond plaats in haar geliefde stad Parijs. ‘Dat was een fraai klassiek appartementengebouw met een winkel aan Avenue de la Bourdonnais vlakbij de Eifeltoren. Niet mijn liefde voor de stad was bepalend, maar het feit dat Parijs zich door de jaren heen heeft bewezen als hele stabiele woningverhuurmarkt. De vraag in het centrum is altijd hoog, er is nauwelijks nieuwbouw en daardoor is het indirecte rendement zeer goed. Zelfs tijdens de kredietcrisis daalden de prijzen amper en ook nu stijgen de prijzen nog. Ons Parijse bezit noemen we dan ook onze betonnen goudstaven. Een van onze laatste Franse aankopen aan het sfeervolle Place de Valois geniet nu zelfs internationale bekendheid, nadat we Netflix toestemming gaven er opnames voor Emily in Paris te maken.’
Pionieren in Polen
Behalve in Parijs, Londen en Antwerpen investeert Van der Vorm inmiddels ook in Polen. ‘De afgelopen vijf jaar hebben we een portefeuille met in totaal 400 appartementen in core-steden Warschau en Krakau opgebouwd. We keken al langer nieuwsgierig naar de mogelijkheden van woningverhuur in Polen tot we opeens een kans kregen op een private equity-winkeldeal. Om de markt te leren kennen hebben we een aantal keer met een bus heel Polen doorgecrosst. We kwamen erachter dat er geen professionele woningverhuurmarkt bestond, omdat Polen focussen op een eigen koophuis. Polen heeft een jonge, hoogopgeleide bevolking, die internationaal georiënteerd is. De economie groeit al twintig jaar met gemiddeld 4 procent en krijgt jaarlijks een kleine 20 miljard euro Europees geld. De vraag naar huurwoningen stijgt. Sinds corona zien we dat Europese bedrijven de productie van China naar Polen verplaatsen. En de vreselijke oorlog in Oekraïne zorgt voor een exodus van Oekraïense bedrijven en werknemers naar Warschau. Wij waren een van de pioniers op de woningverhuurmarkt. Nu zie je grote Duitse, Israëlische en Scandinavische institutionele partijen zoals Heimstaden de Poolse markt betreden.’
Nederland belangrijk in ontwikkeling
Het zwaartepunt van de vastgoedportefeuille ligt niettemin in Nederland. ‘Hier bevindt zich 70 procent van ons bezit, verdeeld over woontorens en herontwikkelde regionale boodschappencentra. Nederland is de enige markt waar we onze huurwoningen zelf ontwikkelen. Ons Nederlandse ontwikkelteam heeft een pijplijn van 1.000 woningen in voorbereiding. Afhankelijk van de markt kunnen we deze woningen binnen zeven jaar realiseren. Een voorbeeldproject van onze strategie is HARVEST, een hip en duurzaam in 2019 opgeleverd wooncomplex met 184 appartementen op een voormalig bedrijfsterrein aan de Oude Haagweg in Den Haag. We hebben er in 2021 twee woonhofjes met elf tiny houses, veel groen en een moestuin gerealiseerd. In totaal komen er 26. De woningen zijn betaalbaar en energieneutraal dankzij houtbouw, een warmtepomp, thermische gevelbekleding en zonnepanelen op het dak.’
Waarde toevoegen
Als tweede Nederlandse pijler noemt Van der Vorm de toevoeging van woningen aan de eigen winkelcentra. ‘Onze centra hebben we gerenoveerd en soms verkleind. Ze zijn met minstens twee supermarkten en een goed dagelijks aanbod toekomstbestendig. Op vrijkomende gronden realiseren we appartementen toe met en in de plint voorzieningen voor bewoners zoals repareershops, zorgfuncties of bergruimtes. Waar ruimte is, voegen we woningen en daarmee waarde toe, zoals in Utrecht, Leiden en Delft. De grootste ontwikkeling is De Hoven in Delft, met drie nieuwe woontorens. Met de gemeente hebben we een samenwerking voor vijf extra wooncomplexen. Eerder hebben we hiernaast een voormalig gemeentekantoor van Delft van 20.000 m2 getransformeerd naar het duurzame wooncomplex Delft-Hoog. Mede door deze projecten helpen we de gemeente een verouderde Delftse wijk te veranderen in een gewilde woonomgeving.’
Brainpark
Zelf ontwikkelen wordt er in Nederland evenwel niet leuker op, verzucht ze. ‘In Nederland gaat het niet goed. De onduidelijkheid over het huurwoningbeleid van dit kabinet is funest. Ontwikkelaars stellen hun projecten uit. Buitenlandse investeerders trekken zich terug. Ik verwacht geen vastgoedcrisis zoals na 2008 maar ik voorzie wel een correctie. Door de teruglopende woningbouw ontstaat er nog meer schaarste. Dat zal een bodem in de markt leggen. De lange doorlooptijd van projecten blijft een frustratie. We hebben een prachtig plan voor 350 starterswoningen in Brainpark Rotterdam. Maar de bouwstart blijft al jaren uit, gemeentes moeten vele belangen afwegen. Intussen vraagt Rotterdam empty nesters om woonruimte voor internationale studenten beschikbaar te stellen. We blijven gewoon ontwikkelen, hoor. Maar we zijn wel wat terughoudender. En bepaalde acquisities doen we nu even niet.’
Nog tien jaar
De directeur internationale beleggingen blijft voorlopig aan het roer. ‘Zelf ben ik van plan nog tien jaar fully committed te werken. Ik voel me als een vis in het water als ik in het buitenland prachtige panden vind . Ik geniet van de dynamiek van reizen, kopen van nieuwe pareltjes en ruwe diamanten, bedenken van het ultieme verhuurconcept. Streven is om een 100 procent duurzame vastgoedportefeuille met stabiele waarde voor de volgende generatie achter te laten. De komende tijd zal in het teken staan van digitalisering van het kernbedrijf. Nieuwe projecten sluiten we aan op een digitaal platform voor efficiënter beheer en het stimuleren van ontmoeting en gemeenschapszin tussen bewoners. Hiervoor worden voorzieningen gemaakt. Bij oudere gebouwen moeten we nog een grote stap zetten.’
Nieuw vastgoedfonds
Margreet van der Vorm deelt ook nog een primeur. ‘Binnenkort lanceren we een vastgoedfonds. Dat nieuwe besloten fonds is bestemd voor equity partners, voornamelijk family offices maar institutionele partijen zijn ook welkom. Zelf investeren we uiteraard ook mee. Met deze financieringsstructuur zijn we niet afhankelijk van de traditionele vastgoedfinanciers. Zo kunnen we harder groeien op de beste markten en meedoen met de grotere tickets. Bovenal geven we investeerders kans te profiteren van ons brede netwerk en internationale marktexpertise. We weten waar kansen liggen en vaak kunnen we via onze contacten off-market acquireren. In Polen heb ik al een paar mooie woningcomplexen in het vizier.’
Volgende generatie
De belofte die ze haar vader deed, zal ze gestand houden. ‘Ik heb mijn vader beloofd de vastgoedportefeuille nooit te verkopen. De portefeuille is dan wel vernieuwd, maar ook flink gegroeid. De strategie van waardecreatie is helder. Een asset waar we de komende vijf jaar geen waarde aan toe kunnen voegen, wordt geroteerd naar een asset waarbij dat wel het geval is. De volgende generatie moet zijn eigen keus maken. Of mijn kinderen of die van mijn zus het stokje zullen overnemen, weet ik nog niet. Mijn belangrijkste wens is dat ze zichzelf kunnen ontplooien en bovenal gelukkig zijn.’
Dit artikel is gesponsord door Van der Vorm Vastgoed.
