Heimstaden heeft binnen enkele jaren in Nederland een portefeuille van 13.500 woningen opgebouwd. De van oorsprong Scandinavische organisatie handelt daarbij anders dan veel andere institutionele partijen. ‘We zijn niet alleen eigenaar, maar ook verhuurder en beheerder. Naast ons Amsterdamse hoofdkantoor beschikken we over verschillende regiokantoren dicht bij onze portefeuille. De verhuur wordt door het Heimstaden team zelf uitgevoerd omdat wij onze woningen het beste kennen en wij het belangrijk vinden om onze bewoners te leren kennen en met hen een goede relatie op te bouwen. Wij zijn er ook van overtuigd dat we meer kwaliteit kunnen bieden aan onze huurders door het onderhoud zelf uit te voeren. Onze organisatie staat dus steeds in direct contact met onze huurders, we komen zelf frequent in onze complexen. Hierdoor weten we wat er leeft, kunnen we adequaat handelen en onze service en processen bijsturen waar nodig. We zijn ons er erg bewust van dat de woning een enorme impact heeft op het welzijn van onze huurders. Wij willen dat onze bewoners plezierig wonen, dat zit in het dna van Heimstaden. Ik heb een achtergrond in de hotellerie; voor mij is dat vanzelfsprekend.’
Stijgende klanttevredenheid
De bedrijfsleuze ‘Friendly Homes’ krijgt op vele manieren invuling. ‘Wij vinden het belangrijk om vriendelijke service te bieden, geen valse verwachtingen te wekken, adequaat te handelen, afspraken na te komen en een duurzame, fijne woning aan onze huurders aan te bieden.’ Heimstaden meet regelmatig de klanttevredenheid. ‘We realiseren een stijgende lijn, maar we zitten nog niet op het geambieerde serviceniveau. We willen de stijgende lijn vasthouden door iedere dag te verbeteren. We weten waar bijvoorbeeld schoonmaakwerk meer aandacht behoeft of waar we maatregelen treffen om het gevoel van veiligheid te verbeteren, zodat we gericht actie kunnen ondernemen.’
Actieve verduurzaming
Via een actief verduurzamingsbeleid committeert Heimstaden zich aan een serieuze vermindering van de CO²-uitstoot. ‘We willen het leven van onze huurders comfortabel maken door een vriendelijk woonklimaat te bieden. En we willen een bijdrage leveren aan een duurzame toekomst. We hebben ons daarom gecommitteerd aan het meest ambitieuze doel uit het Parijs-klimaatakkoord om de opwarming te beperken tot maximaal 1,5 graad Celsius. Daarnaast is ons doel dat in 2030 al onze woningen over energielabel C of beter beschikken. Dat is broodnodig, want 38 procent van de Europese CO²-uitstoot is afkomstig van gebouwen. Maar ons klimaatdoel mag niet bij goed bedoelde woorden blijven. We hebben daarom als eerste internationale woningbelegger in Europa samenwerking gezocht met het Science Based Targets Initiative (SBTi). Zij rekenen onze activiteiten door en beoordelen op wetenschappelijke wijze of onze inspanningen voldoende zijn en of die op tijd uitgevoerd worden.
Behalve voor het klimaat, is verduurzaming ook belangrijk met het oog op de energierekening van bewoners, legt Vrijman uit. ‘Niet op de laatste plaats zijn we ons ervan bewust dat een deel van onze huurders het door de hoge inflatie en stijgende energieprijzen niet makkelijk heeft. Ons bezit bestaat voor bijna zeventig procent uit woningen met huren onder de liberalisatiegrens.’
Zeer divers aanbod
Zestig procent van de portefeuille van Heimstaden voldoet aan label C of hoger. Veertig procent moet nog verbeterd. ‘We hebben een zeer divers aanbod met een gemiddelde leeftijd van veertig jaar. Het betreft naast moderne complexen, dus ook een groot aandeel oudere woningen. Jaarlijks stijgt het aantal verduurzaamde woningen binnen onze portefeuille met zo’n vijftien procent. Daarmee stijgen we veruit boven het landelijke gemiddelde, maar het zijn niet altijd makkelijke trajecten. We hebben bijvoorbeeld te maken met complexen waarin ook eigenaar/bewoners zitten. We zijn op die locaties mede-afhankelijk van de opstelling een vereniging van eigenaren. Daar is in het verleden niet altijd voldoende gespaard of ontbreekt het de particuliere eigenaren aan voldoende financiële middelen om stappen voorwaarts te maken. Deze problematiek speelt op ontzettend veel plekken in ons land; wat ons betreft ligt daar een belangrijk rol voor het Rijk. Veel vve’s hebben behoefte aan laagdrempelige financieringen en er zou meer urgentie gegeven moeten worden aan het verduurzamen van dit type wooncomplexen. En als we wel volledig eigenaar zijn van een complex, dan moet zeventig procent van de huurders alsnog met de verbetering instemmen. Gezien de verduurzamingsopgave waar Nederland voor staat, zou dat percentage fiks omlaag moeten; zeker als de verhuurder er geen vuurverhoging tegenover stelt. Zo’n verbetertraject is dus vaak een moeizaam proces, maar desondanks boeken we flinke vooruitgang.’
Perfect storm
Michiel Vrijman maakt zich grote zorgen om de wens van politiek Den Haag de regulering van de woningmarkt uit te breiden naar het zogeheten middensegment in de vrije sector. ‘Als de politiek die voorgestelde regulering doordrukt, dan voorzien wij een infarct op de woningmarkt. Institutionele beleggers nemen
vanwege de grote onzekerheid over toekomstige regelgeving nu al een afwachtende houding aan of zoeken hun heil buiten Nederland. Naast het stapelen van eisen door de lokale politiek, de sterk stijgende bouwkosten, haperende supply chain en sterk oplopende rentes, leidt dat tot een ‘perfect storm’. Nu al is duidelijk dat nieuwe projecten niet van de grond komen en dat de productie sterk daalt, terwijl we in ons land te maken hebben met een gigantisch woningtekort.’
Op termijn willen we ons aanbod in Nederland substantieel uitbreiden. Maar we zijn momenteel wel erg kritisch op nieuwe investeringen.”
‘Investeren in woningen blijft voor de lange termijn interessant, meent Vrijman. ‘Op termijn willen we ons aanbod in Nederland substantieel uitbreiden en hebben we onze organisatie zo ingericht dat we kunnen opschalen. Maar we zijn momenteel wel erg kritisch op nieuwe investeringen. Woningbeleggers nemen genoegen met een bescheiden rendement en gaan verplichtingen aan voor de lange termijn, maar dat kan alleen als de markt stabiel is en woningbouw geen onvoorspelbare politiek speelbal is.’ Er moet dan ook snel een einde komen aan de huidige
onzekerheid, zo benadrukt hij.
‘Wij begrijpen waarom er door velen kritisch naar de woningmarkt wordt gekeken, maar er dreigen grote problemen. Niet alleen met betrekking tot nieuwbouw, maar ook als het gaat om verduurzaming.
Vanwege stijgende kosten en rentes zien we nu al dat verduurzaming steeds moeilijker wordt. Als het WWS wordt doorgetrokken naar het middensegment wordt verduurzaming in veel gevallen al helemaal onhaalbaar voor oudere woningen. Terwijl verduurzaming dringend nodig is; vanwege het Klimaatakkoord van Parijs en vanwege de portemonnee van de huurder die wordt geconfronteerd met sterk stijgende energieprijzen. Het zou daarom beter zijn om de markt op een positieve manier te stimuleren en goede woningen meer punten te geven, zodat we sneller kunnen verduurzamen.’
Krimpende markt
Het kabinet heeft, zo benadrukt Vrijman, nog geen definitief besluit genomen. ‘We hebben de hoop en het vertrouwen dat onze beleidsmakers eerst goed nadenken. We zien ook dat de politiek de zorgen en argumenten van de markt serieus neemt. Maar mocht de huurregulering toch vergaand worden uitgebreid, dan voorzie ik een krimpende huurwoningmarkt. Wij willen voor de lange termijn in Nederland aanwezig zijn en zullen het uitponden van huurwoningen tot het uiterste proberen te voorkomen, maar elders in de markt zal zich dat dan ongetwijfeld voordoen.’
Dit artikel is gesponsord door Heimstaden.
