‘Je ziet het bijvoorbeeld regelmatig fout gaan bij een herinvestering,’ vertelt Berkhout. ‘Dat kost direct heel veel geld.’ Allereerst legt hij het principe uit van een herinvestering en hoe je daarop kunt besparen. ‘Als je een pand verkoopt, kun je direct je winst pakken en de belasting daarover betalen. Maar je kunt die winst ook herinvesteren en dat heeft zijn weerslag op de belasting die je moet betalen. Je hebt bijvoorbeeld een bedrijfspand met een fiscale boekwaarde van vijf miljoen euro, dat je gebruikt in je eigen BV. Je verkoopt het voor 7,5 miljoen, om vervolgens een nieuw bedrijfspand te kunnen kopen. De fiscus heeft dan een belastingclaim op 2,5 miljoen euro, maar als je dan binnen drie jaar een nieuw pand koopt voor bijvoorbeeld 8 miljoen euro, dan wordt die claim doorgeschoven naar het tweede pand. De boekwaarde van dat nieuwe pand wordt dan 5,5 miljoen euro. Dat scheelt ruwweg 625.000 euro aan belasting.
Dure missers
‘Maar je ziet dat hier fouten mee worden gemaakt,’ gaat Berkhout verder. ‘Zo wordt vaak niet vastgelegd dat je een ander pand gaat kopen, en dan ga je nat. Dat is heel simpel te voorkomen door het voornemen tot herinvesteren in een directiebesluit vast te leggen. Maar dat besluit moet je dan wel in de juiste BV nemen. Zo zie je regelmatig dat de deal wordt gedaan vanuit een dochtermaatschappij van een holding. Het voornemen om te herinvesteren wordt dan vastgelegd in die holding, maar dat is een fout. En die wordt heel veel gemaakt.’
Ook komt Berkhout het regelmatig tegen dat het pand van 8 miljoen direct weer wordt doorverkocht. ‘Maar dan wordt het al snel beschouwd als voorraadvastgoed, niet als een bedrijfsmiddel. Dan kun je die 2,5 miljoen niet afboeken en wordt die alsnog belast.’
Nog een valkuil is dat je herinvesteert in een te goedkoop pand. ‘Je hebt weer een pand met een boekwaarde van 5 miljoen en je verkoopt het voor 7,5 miljoen. De 2,5 miljoen winst reserveer je keurig op de juiste plaats voor herinvestering. Maar dan koop je één pand voor 6 miljoen. Door de afboeking van de herinvesteringsreserve zou de fiscale boekwaarde uitkomen op 3,5 miljoen, en dat mag niet. Je mag namelijk niet onder de oude boekwaarde komen. Er wordt dan alsnog belasting geheven op 1,5 miljoen. De oplossing hiervoor is bijvoorbeeld twee vervangende panden kopen voor in totaal 9 miljoen, dan kun je die 2,5 miljoen evenredig afboeken.’
Onderhoud of toevoeging
De regels voor herinvestering zijn nog redelijk helder en toch worden er nog veel fouten in gemaakt. Maar er zijn ook gebieden die veel onoverzichtelijker zijn, stelt Berkhout. Daarin fouten maken is veel makkelijker. Hij geeft een voorbeeld in het kader van herontwikkeling.
‘Je hebt een bruin pand met een slecht energielabel en dat ga je verduurzamen. Je maakt er een donkergroen label van. Iedereen blij en gelukkig en de wereld wordt beter, zou je zeggen. Maar is wat je gedaan hebt nou onderhoud? Zo ja, dan zijn de kosten aftrekbaar. Of voeg je iets toe? Dan wordt de investeringssom bijgeteld bij de fiscale boekwaarde. Dan is aftrek ineens niet mogelijk, maar ga je de investering afschrijven over vele jaren.
Wat is vervanging en wat is nieuw? Dat is lastig om goed uit elkaar te houden. En als je gaat herontwikkelen van bruin naar groen is het zelfs de vraag of er niet een heel nieuw pand tot stand komt. Dan moet je alles bijtellen en is er helemaal niks aftrekbaar.’
Er is veel geld mee gemoeid
Berkhout kan zo nog lang doorgaan met het geven van voorbeelden van fiscale regels die je mee moet nemen en begrijpen bij het opstellen van een vastgoeddeal. Daar is veel geld mee gemoeid en dat maakt het zeer de moeite waard om je erin te verdiepen. Voor wie hiermee te maken heeft is, het daarom misschien een goed idee om naar de Masterclass Vastgoeddeals Optimaliseren te komen, waar onder andere Tom Berkhout zal spreken.
Auteur: Sander van der Meijs
Dit artikel is gesponsord door Vastgoedmarkt Academy.
