Oplopende inflatie, stijgende bouwkosten, onrust op de kapitaalmarkt, stijgende rentes: ook op de logistieke vastgoedmarkt is in korte tijd veel veranderd, erkent Sander Breugelmans van Prologis. Als Regional Head Northern Europe (NER) is hij verantwoordelijk voor alle activiteiten van Prologis in de Benelux, Duitsland en Scandinavië. Prologis, dat zichzelf profileert als leider in logistiek vastgoed, bezit wereldwijd bijna 100 miljoen vierkante meter aan hoogwaardige opslag- en distributiecentra. Zo’n 2,5 procent daarvan is in Nederland te vinden. ‘Alles seinen stonden begin dit jaar op groen, met veel interesse van beleggers voor logistiek vastgoed. Het aanbod was beperkt, terwijl de vraag historisch hoog was. De vraag naar logistiek vastgoed blíjft groot, al zal de stijging wel iets afvlakken.’
Prologis bezit in ons land vooral vastgoed op logistieke hotspots, denk aan Amsterdam, Rotterdam en Zuid-Nederland. In deze regio’s zijn momenteel geen of nauwelijks opslag- en distributiecentra beschikbaar, aldus Thijs Fleers, bij Prologis manager Essentials Solutions. Hij houdt zich bezig met vastgoedgerelateerde dienstverlening als intralogistieke oplossingen en energie. ‘We zijn nu met drie projecten bezig waarbij we vierkante meters toevoegen aan bestaande gebouwen: distributiecentra met een enkele mezzanine krijgen een dubbele of zelfs driedubbele mezzanine. Projecten lopen echter vertraging op, met name door schaarste aan staal en arbeidskrachten.’
Het effect van een stroominfarct op logistiek vastgoed
Gespreksleider Wiegerinck vraagt vervolgens wat de invloed van het dreigende stroominfarct voor de economie en het vestigingsklimaat in ons land betekent. Fleers: ‘De overbelasting van het elektriciteitsnetwerk komt niet van het ene op andere moment, we zagen het al aankomen. Prologis heeft afgelopen periode daarom al flink geïnvesteerd in een energie-team, ook om de energietransitie te versnellen. Met ons vastgoed hebben we veel vierkante meter beschikbaar voor zonnepanelen.’
De oplossingen zijn er al, maar dat vraagt om investeringen. ”
Breugelmans vult aan. ‘Door het dak van een distributiecentrum vol te leggen met pv-panelen, kun je het gebouw energiepositief maken. Het is echter belangrijk om de zonne-energie te koppelen aan batterij-technologie: wanneer de zon schijnt, zou je die energie moeten kunnen opslaan. De oplossingen zijn er al, maar dat vraagt om investeringen. In de tussentijd zou je op bedrijventerreinen met een corporatiemodel kunnen werken. Prologis kan een belangrijke schakel zijn en gaat graag in gesprek met energiebeheerders, klanten, gemeenten en andere stakeholders.’
Duurzaamheid
Gespreksleider Wiegerinck wil graag weten waarom Prologis hamert op duurzaamheid en versnelling van de energietransitie. Fleers: ‘Duurzaamheid zit in het DNA van ons bedrijf. We hebben onlangs een prachtig DC in Tilburg opgeleverd met de hoogste certificeringen. Het dak ligt vol met PV-panelen, er is een batterij dat energie opslaat en er is een laadpaal voor trucks.’
Met Essentials Solutions denkt Prologis graag met de huurders mee, vooral ook op het gebied van duurzaamheid. Fleers: ‘Zo’n vijf jaar geleden werd 70 procent van onze gebouwen nog verlicht met standaard tl-verlichting. We hebben vervolgens een led-programma opgesteld om die verlichting te vervangen. We vragen de klanten om een lichte huurverhoging, maar de investering wordt heel snel terugverdiend: het leidt tot flinke besparing op de energierekening. De afgelopen twee jaar hebben we de verlichting van 4.5 miljoen vierkante meter omgezet in led. Dat levert jaarlijks een besparing op van 5500 ton CO2.’ Om dat getal in perspectief te plaatsen: dat is vergelijkbaar met de uitstoot van 2500 auto’s die jaarlijks 10.000 kilometer op benzine rijden.
Stalen stellingen
In het kader van duurzaamheid levert Prologis tegenwoordig ook de stalen stellingen voor de opslag- en distributiecentra, vervolgt Fleers. ‘Iedereen weet dat staal niet het meest milieuvriendelijke product is: wereldwijd zorgt de staalproductie voor 7 procent van de totale CO2-uitstoot. Bij de productie en het transport van stellingen voor 20.000 vierkante meter wharehouse komt zo’n 350 ton CO2 vrij. In de logistieke vastgoedmarkt is het gebruikelijk dat klanten de stellingen zelf plaatsen. Veel logistieke dienstverleners hebben contracten echter tussen drie en vijf jaar, daarna vertrekken ze vaak. Wat gebeurt er met die stellingen? In het beste geval worden ze hergebruikt, maar mogelijk gaan ze naar de shredder. Wij hebben besloten te kijken naar de mogelijkheid dat we ze nu zelf gaan plaatsen. Wanneer een klant vertrekt, blijven ze gewoon staan. Prologis heeft de stellingen dus in eigendom en verhuurt ze aan de klant.’
WELL-building standaard
Breugelmans benadrukt dat Prologis verder kijkt dan louter duurzaamheid van een gebouw. ‘Het gaat ook om het creëren van een prettig werkklimaat en het welbevinden van de medewerkers van een bedrijf.’ Daarom loopt Prologis voorop met de nieuwe maatstaf van het International WELL Building Institute. Door de WELL-building standaard toe te passen op logistieke gebouwen wordt een prettige en gezonde werkomgeving gecreëerd. ‘Het is een vrij nieuw concept dat we intussen bij zes gebouwen hebben toegepast. Het gaat onder meer om de aanwezigheid van groen binnen en buiten, het aanbieden van gezond eten in de kantine, voldoende luchtcirculatie en het effect van bepaalde materialen op het binnenklimaat. Intussen is aangetoond dat het ziekteverzuim in dergelijke gebouwen lager ligt dan in gebouwen die niet aan de WELL-building standaard voldoen.’
Huurgroei logistiek vastgoed
Gespreksleider Wiegerinck werpt op dat de huurgroei in de logistieke vastgoedmarkt in Europa de komende periode mogelijk met circa tien procent gaat stijgen. Dat gaat ook in Nederland absoluut gebeuren, beaamt Breugelmans. ‘De huurgroei gaat de inflatie overstijgen. Dat heeft onder meer te maken met de beperkte ruimte in ons land. We willen woningen, scholen en kantoren, we willen recreëren en hebben natuur nodig. En we hebben een uitgebreid distributienetwerk nodig. Met andere woorden: er is ontzettend veel druk op de schaarse ruimte. Dat kan alleen maar leiden tot huurstijgingen. De markt bepaalt de prijs, het is een kwestie van vraag en aanbod. Maar zelfs als de vraag afneemt, zal het aanbod schaars blijven. Dus ik denk dat de druk op de huurprijzen komende jaren groot blijft.’
Veel klanten willen op dit moment graag lange termijncontracten afsluiten, merkt Prologis. De reden: het veiligstellen van de huurprijzen.
Do’s en don’ts
Op de vraag wat de do’s en don’ts zijn voor beleggers en ontwikkelaars in het huidige klimaat, hoeven Breugelmans en Fleers niet lang na te denken. Breugelmans: ‘Blijf kijken naar de lange termijn. En houd het belang van je klant goed in de gaten.’ Fleers knikt. ‘Als Prologis kijken we verder dan puur naar het vastgoed. Wat dóet die klant in onze wharehouses? Wat zijn hun wensen? Daar kom je alleen maar achter als je regelmatig in gesprek met ze bent. Wij zijn steeds beter in staat om de klantwensen te begrijpen, terwijl klanten ons ook beter gaan begrijpen. Op die manier kun je bijvoorbeeld makkelijker uitleggen waarom de huurprijzen gaan stijgen.’
Dit artikel is gesponsord door Prologis.
