Nederland ‘doorstaat’ de pandemie goed, meent Van der Bijl. “Ondanks alles is de economische ontwikkeling vrij krachtig. We voorzien dat krapte op de arbeidsmarkt en groeiende inflatie zich uiteindelijk zullen vertalen in stijgende lonen. Bovendien hebben Nederlanders de afgelopen twee jaar ontzettend veel gespaard. Zij willen post-pandemie weer vooruit en dat zal, denken we, zich uiten in toenemende verhuis- en consumptiedrang.”
Lekker wonen
Tegenover die toenemende woningvraag staat onvoldoende betaalbaar aanbod, constateert Van der Bijl. “We zien allerlei toelatingsbarrières. Koopwoningen worden steeds duurder. Mensen die willen doorstromen uit een sociale huurwoning naar een koopwoning kunnen niet meer de woning van hun gading vinden. Wij bieden die groep een betaalbaar alternatief.” Hij verwijst naar de recente aankoop van eengezins-woningen in Almere. “Persoonlijke vermogensvorming via eigen woningbezit komt dan niet in zicht, maar zij kunnen bij ons toch goed, duurzaam en betaalbaar wonen.”
Niet alleen de mensen die willen doorstromen naar een andere woning hebben het moeilijk op de woningmarkt. “Veel jonge mensen, denk aan jongeren met een beroepsopleiding, wonen noodgedwongen nog bij hun ouders of delen een woning. Voor hen creëren wij betaalbare, duurzame een- of tweepersoons-appartementen in een meer stedelijke omgeving.”
Voor 2026 voorzien we een groei naar negenduizend woningen.”
Het woningfonds maakt een flinke groei door. De afgelopen vijf jaar heeft Altera drieduizend heel duurzame nieuwbouwwoningen aangekocht. Sinds 2016 zijn er 1.250 woningen opgeleverd. De resterende 1.700 worden de komende jaren opgeleverd. Daarmee groeit het fonds naar zevenduizend woningen volgend jaar. Voor de jaren daarna verwacht hij een groei te kunnen vasthouden. “Voor 2026 voorzien we een groei naar negenduizend woningen. Wij kiezen voor beheerste groei. Daarbij geldt steeds: elke acquisitie moet van toegevoegde waarde zijn voor onze beleggers.”
Voorsteden
De groei van de woningportefeuille krijgt gestalte in de grote Nederlandse steden en in hun voorsteden. “Onze keuze om wat vaker in voorsteden te bouwen heeft te maken met betere aanvangsrendementen, maar die verschuiving past ook bij de veranderende woonvoorkeuren. Hoe lang wil je wachten op een woning in de stad? Het woningaanbod is beperkt. Binnenstedelijke nieuwbouwontwikkeling verloopt veelal traag. Die woningzoekenden ontkomen niet aan enige flexibiliteit. Wij kijken naar woningbouwprojecten in de aangrenzende gemeentes, zoals Zaanstad, mits die plekken goed bereikbaar zijn. Onze toekomstige huurders kijken ook naar hun reistijd. Tegelijkertijd blijven we betrokken bij onze grote steden. Zo zitten we in Den Haag aan tafel met de gemeente en andere partijen en denken we mee over de verandering die Den Haag-Zuidwest doormaakt naar een meer gemengd stadsdeel.”
Gevarieerd aanbod
De focus ligt op de bouw van met name appartementen in steden en eengezinswoningen in nabijgelegen stedelijk gebied. “In steden is ontwikkeling voor ons van grondgebonden woningen met tuin niet haalbaar; hooguit kunnen we in grotere complexen denken aan deels realisatie van woningen voor gezinnen. We vinden het altijd belangrijk een gevarieerd aanbod te maken. Voor starters, jonge gezinnen, eenoudergezinnen, mensen verderop in hun wooncarrière en senioren.” Gemeenten maken het volgens hem niet altijd makkelijk dat aanbod te doen. “Overheden stellen alle mogelijke voorwaarden. Eisen stapelen zich op, dat is echt een punt. Maar een tweekamerwoning van 50 m2 tot 60 m2 is voor een starter toch echt het minimum. En stellen waar het eerste kind op komst is of waar behoefte bestaat aan een werkkamer, moeten we een driekamerappartement tot 75 m2 kunnen bieden. Dergelijke woningen zijn bovendien interessant voor een oudere doelgroep.”
Van der Bijl hekelt mogelijke regulering in de vrije huursector. “Ik begrijp de drang van het (lokale) bestuur en de politiek om op de korte termijn de woningmarkt in andere banen te leiden. Zij richten zich daarbij op maatregelen aan de vraagkant, de huurders, maar die huurregulering levert geen bijdrage aan oplossingen op de langere termijn; het creëren van een veel ruimer en doelgroepgericht woningaanbod. Politici moeten volgens ons beter nadenken over het effect van regulering op vraag én aanbod; bij de recente verhoging van de overdrachtsbelasting ging dat niet goed. Institutionele beleggers houden van voorspelbaar en solide beleid; dat biedt een fundament waarop zij kunnen rekenen. In het nieuwe pensioenstelsel zijn investeringen in woningvastgoed aantrekkelijk.”
Dagelijkse boodschappen
Altera investeert ook in winkelvastgoed gericht op het segment van de dagelijkse boodschappen: supermarkten en wijkwinkelcentra. “Wij hebben nog een klein aantal solitaire winkels in bezit. De aankomende periode bouwen we deze deelportefeuille verder af. De vrijkomende middelen worden aangewend om het segment van dagelijkse boodschappen, nu al meer dan tachtig procent van het fonds, verder te laten groeien. De pandemie heeft ons bevestigd in de juistheid van die keuze; het is een stabiel segment in de winkelmarkt.”
In ons vastgoed zien we innovatieve ondernemers, die hun klanten met een breder, duurzaam assortiment bedienen. Zij vragen om meer meters en nieuwe locaties.”
Tijdens de Provada suggereerde Gerard Zandbergen (Locatus) dat hét moment van verkoop van supermarktvastgoed is aangebroken. Van der Bijl volgt die redenering niet. “Het bericht heeft ons verbaasd. Is er op grond van data over passantenstromen een waarde-inschatting gemaakt of is er gericht onderzoek gedaan onder supermarkt-retailers? Wij zien namelijk een ander beeld. De online omzet groeit, al is het wel zo dat die omzet grotendeels in handen is van de grote supermarktketens. Maar er zijn vraagtekens te plaatsen bij het duurzame karakter van het onlinemodel en de impact van online bestellen en (flash) bezorgen. Aan de andere kant zien wij dat ook de omzet in de fysieke winkels is gegroeid. In ons vastgoed zien we innovatieve ondernemers, die hun klanten met een breder, duurzaam assortiment bedienen. Zij vragen om meer meters en nieuwe locaties. De consument zal daarin het komende decennium geïnteresseerd blijven, denken wij. Bovendien, wijkwinkelgebieden bieden allerlei maatschappelijke voorzieningen. Die combinatie is interessant.”
Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed
Bezoek ook het partnerdossier op Vastgoedmarkt.nl.
