Bouwinvest: 'We zijn niet onderdeel van het probleem, maar van de oplossing'

In diverse steden is de afgelopen maanden door duizenden mensen fel geprotesteerd tegen de wooncrisis. Michiel de Bruine begrijpt het Woonprotest goed. ‘Er is in ons land een enorm tekort aan woonruimte en dat leidt tot allerlei ongewenste situaties. Koopprijzen stijgen tot ongekende hoogte. Huurprijzen gaan omhoog. Daardoor kunnen starters geen betaalbare woning vinden. Starters vormen overigens niet de enige groep die moeilijk aan een passende woning komt; de doorstroming stagneert. Denk aan oudere mensen die hun te ruime eengezinswoning niet kunnen verruilen voor een geschikt appartement, al of niet met zorgvoorzieningen. Of neem bewoners van sociale huurwoningen die willen doorstromen, maar het passende product niet kunnen vinden. En er zijn mensen die graag wat groter willen wonen; ook zij kunnen vanwege het geringe aanbod die betere woning niet vinden. De hele markt zit op slot.’

Build-to-let

Niet zelden schuiven politieke partijen de schuld van hoge woningprijzen in de schoenen van beleggers die massaal woningen opkopen. ‘Dat frame valt wellicht goed, maar de nuance ontbreekt. Wij zijn institutionele beleggers, wij zijn build-to-let investeerders. Bouwinvest voegt huurwoningen toe, dit in tegenstelling tot buy-to-let beleggers die bestaande woningen opkopen en daarmee concurreren met particuliere kopers. We kennen bovendien een gematigd huurbeleid. Vergeet ook niet: institutionele investeerders, pensioenfondsen en verzekeraars beleggen voor de lange termijn, we houden onze woningen lang in bezit en vormen dus een stabiele schakel in het oplossen van het woningtekort. We zijn niet een onderdeel van het probleem, maar kunnen door de bouw van goede, duurzame en betaalbare woningen een substantiële bijdrage leveren aan de groei van duurzame steden.’

Het Bouwinvest Dutch Residential Fund kan jaarlijks minstens 250 miljoen euro investeren in nieuwe huurwoningen. Als het Healthcare Fund wordt meegerekend, dan ligt het bedrag dat Bouwinvest jaarlijks kan investeren in wonen en zorghuisvesting hoger. ‘Daarbij hebben we ons tot doel gesteld te investeren in seniorenwoningen. En om minimaal zestig procent van onze nieuwe woningen te realiseren in het middensegment, woningen met een maximale huur van 1.050 euro. We kijken goed naar onze doelgroepen. In stedelijke gebieden met veel alleenstaanden bouwen we wat kleiner, maar nog steeds gaat het om aantrekkelijke tweekamerappartementen van circa 50 m2. Jonge startende gezinnen hebben al gauw behoefte aan een driekamerwoning, dan kom je wat groter uit. Soms ligt de huur ook wat hoger. Bijvoorbeeld in Rijswijk bouwen we wat ruimere woningen (75 m2), de prijs ligt daar wat hoger, maar dat beschouwen we als betaalbare woningbouw.’

Oplopende kosten

Oplopende bouwkosten spelen Bouwinvest de laatste tijd parten. ‘We zien de kosten voor bouwmaterialen snel stijgen. Goedgeschoold personeel is schaars. Dat plaatst de hele markt voor uitdagingen, maar ik ben optimistisch over de voortgang van de bouwproductie. De druk op de woningmarkt is groot. Gemeenten, bouwers, ontwikkelaars, investeerders, iedereen is ontzettend gemotiveerd bouwplannen toch voor elkaar te krijgen.’ De Bruine waarschuwt wel dat in de nabije toekomst wellicht niet alles mogelijk zal zijn. Hij verwijst naar Little C, een nieuw stuk stad van bijzondere allure in Rotterdam. Het project is ontwikkeld door Era Contour. Bouwinvest is eigenaar van de 209 huurwoningen. ‘Het is een prachtig project uitgevoerd met heel mooie materialen, bijzondere loopbruggen, verticaal groen. Ik betwijfel of we zo’n hoge kwaliteit vandaag nog voor elkaar zouden kunnen krijgen.’

Bouwinvest is ook niet tegen regulering in het middensegment, zolang er maar consistentie en dus zekerheid is. ‘We proberen onze woningen terecht te laten komen bij die mensen die echt een middenhuurwoning nodig hebben. Daarom wijzen we passend toe aan middeninkomens. Als mensen te veel verdienen, dan verwijzen wij hen door naar ons duurdere aanbod. Maar we zouden ook graag ruimte krijgen voor een inkomenstoets, net als in de sociale huursector. Daar is bij een bepaald inkomen sprake van een extra huurverhoging. Wij zouden op die manier willen voorkomen dat een structurele groep ‘scheefwoners’ ontstaat. Een extra huurverhoging kan een stimulans zijn een andere, duurdere woning te zoeken, zoals dat ook gebeurt in het sociale segment.’

Terugstromen

Voor een gedeelte van de woningportefeuille van Bouwinvest geldt dat mensen die een sociale huurwoning achterlaten, voorrang kunnen krijgen in het middensegment. De omgekeerde richting, terugstromen naar de sociale huur, zou ook mogelijk moeten zijn, meent De Bruine. ‘We worden regelmatig geconfronteerd met mensen die minder gaan verdienen. Daardoor wonen ze te duur. Soms kunnen we dat binnen onze portefeuille oplossen, we hebben ook sociale huur in bezit, maar het zou fijn zijn als we daarover afspraken kunnen maken met woningcorporaties.’

Hij merkt in gesprekken met pensioenfondsen dat ze hun investeringen in woningen en zorgvastgoed verder willen laten groeien. ‘Niet alleen wij, ook de andere institutionele investeerders willen graag meer, veel meer woningen, in het middensegment realiseren.’

Stabiel klimaat

Pensioenfondsen stellen wel belangrijke voorwaarden aan die groei, aldus De Bruine. ‘Pensioenfondsen moeten voor de lange termijn zicht hebben op een redelijk rendement. Dat zijn zij verplicht tegenover hun pensioendeelnemers. Er zijn voldoende locaties nodig; we moeten plannen kunnen maken, maar meer nog bestaat bij onze klanten behoefte aan een stabiel investeringsklimaat. Ad-hoc maatregelen, denk aan plotselinge wijziging van de overdrachtsbelasting of een steeds wisselende opeenstapeling van regels, zoals mogelijke regulering van het huurniveau in een deel van de vrije sector, schrikken pensioenfondsen af. Pensioenfondsen en dus institutionele investeerders hebben behoefte aan stabiliteit.’

De Bruine hoopt dat met het nieuwe kabinet sprake zal zijn van meer centrale regie via een ministerie van Wonen en Ruimte. ‘De komst van zo’n ministerie juichten we toe. Het grote voordeel daarvan is, dat er meer aandacht ontstaat voor de acute problemen op de woningmarkt, dat er een echte aanjager komt. Aan de andere kant beseffen we ook, dat de opbouw van zo’n apart departement de nodige tijd vraagt. Bovendien moet er structureel meer geld naar de ruimtelijke sector.’ Hij staat helemaal achter het voorstel van een coalitie van zestien grote steden en andere maatschappelijke partijen afgelopen najaar om jaarlijks structureel tot twee miljard euro te investeren in woningbouw, duurzame mobiliteit, groen (in en om de steden), energietransitie en klimaat(-adaptatie).

Handen ineenslaan

Institutionele investeerders willen graag meer samenwerken met overheden en private partijen, benadrukt De Bruine. ‘Vingerwijzen helpt ons niet verder. Publieke en private partijen moeten de handen ineenslaan. Iedereen heeft zijn eigen belangen, dat is natuurlijk zo. Maar als we elkaars belangen goed kennen, als duidelijk is waar bij de ander de pijnpunten liggen, dan kunnen we tot gezamenlijke oplossingen komen en is het mogelijk, zo verwacht ik, de bouw van woningen te versnellen.’

Hij verwijst naar het Stadsakkoord in Utrecht. Bouwinvest behoort tot de tachtig partijen, pensioenfondsinvesteerders, corporaties, ontwikkelaars en bouwers, die met de gemeente Utrecht afspraken hebben gemaakt om in de snelst groeiende stad van Nederland jaarlijks minimaal vierduizend woningen bij te bouwen. Het akkoord voorziet onder meer in een sterke uitbreiding van het middenhuursegment in de komende twintig jaar. ‘Dat convenant is niet zomaar tot stand gekomen. We hebben daar meerdere malen met elkaar over gesproken, we hebben allemaal water bij de wijn gedaan, maar uiteindelijk hebben al die partijen elkaar gevonden in bepaalde uitgangspunten. Daarmee hebben we een stabiele omgeving gecreëerd voor nader overleg over onze toekomstige bouwplannen; juist voor institutionele investeerders is het belangrijk dat zij niet voor verrassingen komen te staan.’ De Bruine verwacht dat meer gemeenten het voorbeeld van Utrecht zullen volgen.

Dit artikel is gesponsord door Bouwinvest.