Wereldhave-ceo Matthijs Storm vertelt in de derde aflevering van Transformers over de pijn en het nieuwe perspectief die transformatie van een winkelcentrum oplevert. Wereldhave maakte vlak voordat de coronacrisis uitbrak al een strategiewijziging bekend. Storm was toen nog maar een half jaar eerder benoemd tot ceo. 'Wij waren allebei samen met de rvc van mening dat het oude businessmodel van winkelvastgoed verhuren in een winkelcentrum geen strategie meer was waarmee je de komende vijf tot tien jaar vooruit kan.'
Hij wijst op de ontwikkeling van online, maar ook op het aanbod aan winkelvastgoed waar geen vraag meer naar is. 'Men heeft het heel vaak over e-commerce, maar overaanbod is ook een issue. Wij zijn van mening dat als je daar niet actief iets mee doet, het heel lang kan duren voordat er weer in evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod.'
Pleister eraf trekken
Hij erkent dat het voor een winkelbelegger pijnlijk is om winkelvastgoed af te stoten of te transformeren naar een andere functie, bijvoorbeeld naar wonen of dienstverlening. 'Waarom is dat pijnlijk? Omdat je soms afscheid moet nemen van een modezaak die 400 euro de meter betaalde en er komt een gym voor terug, die 150 euro de meter betaalt. Dat is ook pijnlijk in je taxaties. Maar je kunt beter een plan maken en er mee aan de slag gaan dan dat je wacht en het vanzelf gebeurt. Ik noem dat de pleister eraf trekken.'
Op de vraag wat transformatie doet met de waarde van een winkelcentrum stelt Storm dat Wereldhave haar portfolio de afgelopen drie jaar met 50 procent heeft afgewaardeerd. 'Als je dezelfde sommetjes maakt voor Nederlandse portefeuilles van onze concurrenten op de beurs (...) dan kom je geloof ik op 20 procent uit. Je ziet dat wij veel harder hebben afgewaardeerd de afgelopen jaren om die transformatie ook mogelijk te maken. In Nederland staat de ruimte die wij transformeerden gemiddeld in de boeken op 1.600 euro de vierkante meter. Om dan een rendement van zes procent te kunnen maken moet je rekenen met 96 euro per vierkante meter huur per maand. Een huisarts of fysiotherapeut betaalt geen 200 euro maar 96 euro absoluut. Wij zijn op het punt waarop we het winstgevend kunnen doen. Maar ja, als je nog niet hebt afgeboekt dan heb je nog een stukje te gaan.'
