Dat professionele vastgoedpartijen geen genoegen meer nemen met enkel de marktkennis en het fingerspitzengefühl van een vastgoedadviseur, was al enkele jaren geleden doorgedrongen tot Savills. Bij haar advisering aan klanten maakt de vastgoedadviseur al vier jaar gebruik van een database met hoogwaardige eigen en externe data. Maar de ambities reikten verder, verklaart Jordy Kleemans, director en head of Research & Consultancy. ‘De trend in de vastgoedsector beweegt naar meer transparantie en datagedreven advies; financiers, funding partners en institutionele beleggers eisen een op data en feiten gefundeerd advies. Ook al in de pitchfase wordt om steeds meer onderbouwing gevraagd. Savills heeft daarom besloten de datavoorziening naar een hoger niveau te tillen. We zijn fors gaan investeren in een database met meer databronnen en rijker detailniveau. Want net zoals een goede snelweg een automobilist het snelst van a naar b brengt, leidt een goede data-infrastructuur naar het best mogelijke advies.’
We stellen opdrachtgevers in staat datagedreven beslissingen te nemen.”
Datagedreven advies
Achter de schermen heeft de op de Amsterdamse Zuidas gevestigde vastgoedadviseur de afgelopen periode hard gewerkt aan een hoogwaardige database en bijhorende tools om data visueel te maken. Het resultaat is Savills Maps, een online tool waarin de vastgoedadviseur meer dan 150 openbare en vastgoedspecifieke bronnen heeft gecombineerd, vertelt Ellen Waals, director en head of Agency. ‘Savills Maps geeft real time-inzicht in de vastgoedmarkt. We combineren hierin eigen transactiegegevens met data over eigenaren, huurders, leegstand, expiratiedata, energielabels, bouwhoogten, enzovoort. Hiermee geven we invulling aan de snel groeiende vraag naar datagedreven advies. Onze vastgoedexperts baseren hier hun gedegen vastgoedanalyses op. Onze opdrachtgevers stellen wij daarmee in staat feitelijk onderbouwde keuzes en beslissingen te nemen. Vanaf nu gaan we deze nieuwe dienstverlening maximaal inzetten voor hen.’
Wikipediamodel
Thijs de Vries, senior data-technisch specialist bij Savills en medebouwer van de database en tool, legt uit dat Savills Maps zich onderscheidt van andere datatools. ‘Puur op techniek is Savills Maps al onderscheidend. Zo bevat het een ruimtelijke database; een kaart zegt immers meer dan 1.000 woorden. Onder de motorkap hebben we bovendien van alles gebouwd om automatisch bijna alle vastgoedrelevante open data op te halen, op te schonen, te verrijken en te koppelen. Het detailniveau is ook hoog; alle panden zijn op BAG (Basis Administratie Gebouwen)-niveau en dus doorklikbaar, net als alle vastgoedtransacties. Bijzonder is ook dat de tool volgens het Wikipediamodel werkt; alle Savills-werknemers kunnen data bijdragen, aanvullen en verbeteren. Zo ontstaat een hele rijke database die continue in ontwikkeling is. Omdat we gefocust hebben op kwaliteit en gebruiksvriendelijkheid, zit er verschrikkelijk veel werk in. De onderliggende data moest gewoon kloppen. Om die reden hebben we gewacht deze tool op grote schaal te marketen. Nu durven we Savills Maps met trots te presenteren.’ Savills Maps is overigens onderdeel van de gehele data roadmap van de vastgoedadviseur, merkt De Vries op. ‘Maps omvat alle info die weer te geven is op een kaart. Met onze tweede datatool Savills Analytics distilleren we trends en voorspellingen.’
Ruimtelijke weergave
Opdrachtgevers gaan onmiddellijk profiteren van Savills Maps, verzekert Kleemans. ‘Het verhoogt onze en dus hun efficiëntie en flexibiliteit. We kunnen een klant sneller en veelvuldiger adviseren. Voorheen ging een collega op zoek naar het bestemmingsplan, een ander dook het Kadaster in. Nu kan je in één oogopslag van een bepaald gebouw alle denkbare datapunten bekijken. Wij noemen Savills Maps dan ook een one-stop-shop. Ook kunnen we gelijk inzoomen op specifieke klantvragen. Een marktupdate hoeven we niet meer apart na te sturen, maar dankzij onze real time data is die direct beschikbaar voor de klant. Nu we niet telkens meer handmatig losse informatie hoeven te zoeken, is het risico op datavervuiling en menselijke fouten bovendien drastisch afgenomen. Savills Maps levert veel rijkere en schonere data op. Dankzij het Wikipediamodel kunnen onze vastgoedadviseurs inzichten uit het veld gelijk toevoegen aan Savills Maps. Ook is het eenvoudig om datalagen te combineren. Omdat we dit ruimtelijk kunnen weergeven, beklijven de inzichten veel beter dan met een statisch rapportje.’
Met Savills Maps worden ESG-criteria in één opslag inzichtelijk.”
ESG
Deze zomer heeft Savills Maps zijn waarde al bewezen, betoogt Waals. ‘Na de overstromingen in Limburg kregen wij gelijk vragen van klanten of hun panden in een gebied met overstromingsrisico staan. Niet alleen die data is in Savills Maps vervat, ook alle klimaatmodellen van 2050 zijn erin verwerkt, net als het NAP-niveau, het type grond en het risico op paalrot. Als we die datalagen over elkaar heen leggen, kunnen beleggers controleren hoe klimaatbestendig hun vastgoed is. Aan investeerders in een zonnepark kunnen we tegelijkertijd laten zien of er potentie is voor het realiseren van een zonnepark. Vervolgens wat de afstand en mogelijkheid tot aansluiting op het hoogspanningsnet zijn en wat de eventuele bouwbeperkingen zijn. Hoe zit het bijvoorbeeld met de stikstofwetgeving, beschermde natuur en de ligging van pijpleidingen? Ook dat maakt Savills Maps inzichtelijk.’ ESG(Environmental, Governance en Social)-vraagstukken spelen in de vastgoedsector sowieso een steeds prominentere rol, constateert het Agency-hoofd. ‘Nu kantoren vanaf 2023 minimaal een C-label moeten hebben, krijgen we veel vragen over duurzaamheidslabels. We kunnen in kaart brengen welke panden en gebieden voldoen aan de hoogste ESG-standaarden. Zo toont Savills Maps welk Breeam-label elk pand in een bepaalde submarkt heeft. Als je ziet dat de concurrentie een A-label heeft en je niet uit de gratie van financiers en huurders wil vallen, moet je wel verduurzamen. Bovendien moeten institutionele beleggers voldoen aan strenge ESG-normen. Onze datatool laat ook de leefbaarheid van specifieke buurten zien en welke beleidsplannen er zijn. Dit kunnen we visualiseren tot op gebouwniveau, want alles is doorklikbaar.’
Concurrentiepositie
De mogelijkheden zijn legio, of je nu een belegger, gebruiker of ontwikkelaar bent, vult Kleemans aan. ‘Dankzij ons inzicht in alle transacties, kunnen we de prijsontwikkeling op detailniveau bepalen van vergelijkbare objecten en transacties. Door Savills Maps kunnen we de gebruikersmarkt nog beter doorgronden. We weten welk type huurders zich in een stad bevinden en hoe ze zich over de stad bewegen. Hierdoor zien bedrijven waar de concurrentie zich bevindt. Dat is ook interessant voor beleggers die huurders willen aantrekken. We zien daarnaast welke huurders op dit moment of binnenkort op de markt zijn en hoeveel vierkante meter ze huren. Ook kunnen we met onze inzichten over de flex operatorsmarkt bepalen waar de beste plekken zitten.’
Next logistics hotspot
Veel aandacht binnen Savills gaat ook uit naar de logistieke markt, ook de komende jaren de meest populaire markt, voorziet Kleemans. ‘Op basis van de vraag en beschikbare locaties zie ik de logistieke voorraad de komende decennia verdubbelen. Vanuit opdrachtgevers komt steeds vaker de vraagwaar je binnen een uur de Randstad per vrachtwagen kan bevoorraden. In combinatie met de beschikbare grond maken we vervolgens een vlekkenplan waar een ontwikkelaar de meeste kans heeft. Ook hebben we met behulp van Savills Maps recent onderzoek gedaan naar the next logistics hotspot. We bestuderen de ontwikkelmogelijkheden, de leegstandcijfers, welke bouwhoogtes mogelijk zijn, hoe risicovol een gebied is, wat het concurrentieniveau is, enzovoort. Onze longlist met menselijke interpretatie ga ik hier evenwel niet prijsgeven’, knipoogt hij.
Na de overstromingen in Limburg wilden bezorgde vastgoedeigenaren weten hoe veilig hun gebouw lag.”
Menselijke duiding
Hoewel Savills Maps een grote verrijking is, zijn de medewerkers van Savills nog steeds het grootste kapitaal, benadrukt Waals. ‘Menselijke kennis blijft onmisbaar, want zonder menselijke interpretatie is de waarde van data beperkt. Een briljant kookboek maakt ook nog geen goede kok. Onze adviesrol wordt dus steeds belangrijker, want vastgoedadviseurs geven de noodzakelijke duiding. Onze mensen kunnen uiteenzetten welke gevolgen de data hebben voor een pand en de desbetreffende markt. Wel is door Savills Maps de opzet van mijn team veranderd. Zo hebben we één persoon fulltime op data gezet. Hij maakt een koppeling met het datateam, de adviseurs en marketing. Het is zijn taak de data te vertalen naar kansen en data commercieel aan te jagen. Ook hebben onze mensen meer analyse-skills nodig dan voorheen.’
Kennis delen
Ook het werk van Kleemans is drastisch veranderd. ‘De tijd dat we enkel tabellen en grafieken moesten aanleveren, ligt definitief achter ons. Onze mensen zijn nu ook technisch en commercieel onderlegd en vervullen een brugfunctie naar de andere teams.’ De data-analisten die Savills in dienst heeft, moeten wat Waals betreft bij voorkeur ‘een beetje een vastgoedachtergrond’ hebben. Savills Maps-bouwer De Vries heeft de afgelopen tijd in elk geval veel bijgeleerd, bevestigt hij. ‘Niet alleen tijdens het bouwen van onze online tool. Ik werk nu ook intensief samen met Agency. Zo hebben we samen bedacht om met behulp van een slimme koppeling interessante huurders nog beter te gaan volgen. Dit gaan we in de komende tijd lanceren als de volgende uitbreiding van onze tool. Dit is slechts één voorbeeld van waar we op dit moment mee bezig zijn.’
Dit artikel is gesponsord door Savills.
