De pandemie brengt nieuwe risico’s met zich mee, maar ook nieuwe kansen, daarover laat Van de Bilt geen misverstand bestaan. Volgens hem versnelt de Covid-19-uitbraak op de eerste plaats reeds bestaande trends, zoals de structurele verandering van het winkellandschap. ‘Het gaat al langer niet meer zo goed met onze fysieke winkels. De pandemie versnelt die neerwaartse beweging, maar wij hebben bij de vorming van Rabo REF enkele jaren geleden al de keuze gemaakt ons aandeel in winkel- financiering te verminderen. We hebben dat ook ruim van tevoren aan de markt duidelijk gemaakt.’
Opleving winkelomzet
Roel van de Bilt is ervan overtuigd dat fysiek winkelen in enige vorm zal voortbestaan. ‘We gaan echt niet alleen maar online-winkelen. Post-Covid zal, daar ben ik echt van overtuigd, een deel van de winkelomzet weer opleven. Allicht worden de beste winkelgebieden nog wat kleiner, maar die winkelstraten zullen overeind blijven. De nu al minder goed presterende winkelgebieden zullen verder verslechteren.’
De omvangrijke steun van het Rijk heeft volgens hem een positief economisch effect gehad. Voor de korte termijn leveren ook banken hun bijdrage aan de bestrijding van de effecten van de pandemie. Hij verwijst naar de Covid-monitor van de Nederlandse Vereniging van Banken. Sinds de pandemie hebben een kleine vijftigduizend klanten voor bijna veertig miljard aan corona-gerelateerde kredieten ontvangen. ‘Ook wij staan open voor maatwerk. We helpen onze klanten waar nodig, maar een aflossingsvrijstelling zal niet altijd meer helpen. Wij kunnen en mogen de trend voor de lange termijn, de voortschrijdende digitalisering en de verdere groei van e-commerce, niet negeren.’
Slimme transformaties
Sommige middelgrote plaatsen ziet hij onder dergelijke omstandigheden reeds verstandig acteren. Van de Bilt kijkt naar Oosterhout, toevallig zijn geboorteplaats. ‘Ik herinner mij de bouw van Arendshof I, II en III. Indertijd bestond daar behoefte aan veel meer winkelruimte, maar vandaag de dag is zo’n winkelareaal veel te omvangrijk. De gemeente neemt duidelijk haar verantwoordelijkheid om tot transformatie naar wonen te komen.’
De hele samenleving is gebaat bij een integer en stabiel financieel stelsel”
In dat veranderende winkellandschap is Rabo REF logischerwijs terughoudend met het verstrekken van nieuwe winkelfinancieringen. Maar als het een transformatie betreft van winkelen naar bijvoorbeeld wonen, dan wordt daar door de bank sneller naar gekeken. ‘Het financieren van transformaties past goed bij onze rol. Het gaat ons om de impact op de samenleving. Wij zijn de grootste transformatiefinancier in Nederland. De afgelopen jaren hebben we geholpen om meer dan twee miljoen vierkante meter kantoren te transformeren naar een nieuwe bestemming. Wellicht wordt het tijd tot een retail-convenant te komen, zoals we eerder met een groot aantal partijen afspraken hebben gemaakt over het verminderen van de kantorenleegstand. En de transformatie van winkels naar bijvoorbeeld woningen te versnellen. Het mes snijdt dan aan twee kanten. De winkelleegstand neemt af. Tegelijkertijd leveren we een belangrijke bijdrage aan het verminderen van het woningtekort.’
Meer woningfinancieringen
Covid, zo erkent Van de Bilt, heeft tot op heden de woningmarkt minder beïnvloed dan gedacht. ‘De afgelopen tijd hebben we veel meer woningfinancieringen verzorgd; van projectontwikkeling tot beleggingen. En masse verstrekken we bouwfinancieringen voor woningbouw door heel Nederland.’ Hij is daarbij positief over de toekomst van de woningmarkt. ‘In de vorige crisis heeft de woningmarkt een flinke tik gekregen. Door de steunoperaties van het Rijk zien we dat nu niet gebeuren en dat is maar goed ook. Ons land kent een tekort van 300.000 woningen. Het stilvallen van de woningproductie zou de problemen op de woningmarkt alleen maar nog groter hebben gemaakt.’
Juist omdat wonen zo’n belangrijk maatschappelijk thema is, kijkt Rabobank naar nieuwe initiatieven om de markt van nieuwbouw en transformaties verder te verbeteren. Als het gaat om de financiering van de bouw van kantoren, dan spreekt Van de Bilt van een ‘gemengd beeld’. ‘Voor de pandemie stond de kantorenmarkt er goed voor. Door Covid-19 werken veel meer mensen thuis. Wij moeten die trend niet overschatten en niet onderschatten. Meer thuiswerken leidt tot minder kantoorgebruik, maar thuiswerken bevalt zeker niet iedereen. Het is bovendien denkbaar dat we straks onze kantoren meer als ontmoetingsplek gaan gebruiken. Dat laatste vraagt om meer kantoormeters. Hoe de vraag naar kantoorruimte precies uitpakt weten we nog niet, maar de grote doemdenkers op kantorengebied gaan naar mijn stellige overtuiging geen gelijk krijgen. We houden behoefte aan kantoren, zeker op de goede plekken met goede ov-verbindingen. In de overloopgebieden kan dat anders zijn, maar daar is straks wellicht vaker sprake van transformatie. Elk nadeel heeft zo zijn voordeel.’
Duurzamer vastgoed
Al die investeringen moeten wel duurzamer vastgoed opleveren, zegt Van de Bilt, ook voorzitter van de NVB-commissie Zakelijk Vastgoed. ‘Duurzaam is voor ons de norm. We moeten goed doen, maar het gaat om meer dan alleen onze samenleving. Als onze klanten niet meegaan met die norm dan ontstaan er nieuwe risico’s, denk aan niet meer verhuurbare kantoren, ook voor banken.’
Gaat die verduurzaming snel genoeg? ‘Het grote probleem zit hem niet in heel duurzame nieuwbouw, maar in de aanpak van de bestaande voorraad. Het is nog niet zo makkelijk zo’n oud betonnen gebouw wat duurzamer te maken. Daar moet veel meer aandacht aan worden besteed.’ Ook zou hij graag het gebruik van materialenpaspoorten verbreden. ‘Nu ligt de focus op de restwaarde over vijftien jaar. Misschien moeten we nog meer kijken welke voordelen zo’n paspoort kan hebben voor de bestaande exploitatie. Inzicht in de gebruikte materialen kan van toegevoegde waarde zijn om bijvoorbeeld onderhoudscontracten goedkoper te maken.’
Grote versnelling
Naast verduurzaming zal digitalisering de vastgoedmarkt nog ingrijpend veranderen, aldus Van de Bilt. Hij verwijst daarmee naar de vastgoedvisie van de Nederlandse Vereniging van Banken. ‘We staan aan de vooravond van een grote versnelling. Belangrijke processen, bijvoorbeeld rond huurcontracten, kunnen beter worden gedigitaliseerd. Ook zouden we belangrijke stappen kunnen zetten op gebied van modelmatige taxaties. Maar de bancaire regelgeving (EBA Guidelines) zorgt, om het maar zo te zeggen, voor ‘een haar in de soep’.
De pandemie brengt nieuwe risico’s met zich mee, maar ook nieuwe kansen”
De automatische waarderingsmodellen (AVM) voor woningfinanciering mogen volgens de bankenrichtlijnen vanaf juli niet meer worden gebruikt voor de verstrekking van kredieten. Die stellingname is ook van invloed op de digitalisering die het taxeren van zakelijk vastgoed nog zou moeten doormaken. Er is veel data, maar het gebruik daarvan wordt straks eerst moeilijker, dan juist makkelijker.’ Daarom is hij voorstander van doorontwikkeling van dergelijke modellen, want dan verdwijnt uiteindelijk wellicht de scepsis.
De financiering van toekomstbestendig vastgoed vindt plaats in een snel veranderende markt. Het aandeel van de banken in vastgoedfinanciering is gedaald van 80 naar 65 procent. Nieuwe spelers betreden het veld. Van de Bilt is positief over die toenemende concurrentie. ‘Meer concurrentie is goed voor de financieringsmarkt. Wij hebben onze portefeuille anders gepositioneerd, zonder andere aanbieders had dat niet gekund. RNHB heeft een deel van onze portefeuille gekocht. Daarmee hebben we een concurrent in de markt gezet. Zo ontstaat meer keuzevrijheid. Voor de klanten en voor de banken.’
Wel vraagt hij om meer aandacht voor een level playing field. ‘Voor banken gelden als het gaat om customer due diligence strenge eisen. Andere partijen kennen dergelijke eisen minder en dat is niet goed voor die markt, zeker als grotere volumes ontstaan. Als er wat gebeurt, dan straalt dat op ons allemaal af. De hele samenleving is gebaat bij een integer en stabiel financieel stelsel.’
Rabo REF is het resultaat van de samenvoeging van de vastgoedfinancieringsactiviteiten van de lokale Rabobanken met de vastgoedfinancieringen van FGH Bank. Die complexe operatie werd in 2018 afgerond.
Dit artikel is gesponsord door Rabo Real Estate Finance.
