'Een blik in de keuken van de buurman kan de eigen afwegingen beter maken. En dat geldt ook andersom; partijen kunnen veel van elkaar leren als zij eerder en vaker bereid zouden zijn tot onderlinge informatie-uitwisseling', zo zegt Jan-Willem Jeucken, regional manager Europa bij Yardi.
Tijdens de sessie van Yardi op het Vastgoedmarkt Transformatieplein op dinsdag 4 juni 2019 zal hij een pleidooi houden voor een meer transparante vastgoedmarkt. 'In de Verenigde Staten kennen we Yardi Matrix. Door alle openbaar beschikbare informatie over vastgoed bij elkaar te brengen en op een goede manier te ontsluiten, kunnen we een belangrijke bijdrage leveren aan een goed functionerende vastgoedmarkt. Maar daar is veel meer informatie openbaar.'
Dergelijke data zijn volgens hem van onschatbare waarde bij een zo goed mogelijke bepaling van de waarde van vastgoedportefeuilles. 'Op basis van de beschikbare data kunnen we vandaag al veel verbanden zien op tot een goede waardebepaling te komen. En in de toekomst komen nog tal van extra mogelijkheden beschikbaar', aldus Jeucken.
Extra data en betere analyses
Ook bij een vraagstuk als de duurzaamheid van een vastgoedportefeuille kunnen extra data en betere analyses volgens hem van grote waarde zijn. Yardi verwacht daarin de komende twee jaar nieuwe stappen te zetten. 'Onbekend maakt onbemind. Maar als assetmanagers vaker en meer de in de wereld beschikbare techniek omarmen, dan kan bijvoorbeeld meer inzicht ontstaan in de koolstofdioxide-footprint van een portefeuille en kunnen assetmanager beter geïnformeerde beslissingen nemen. Daar mag de branche gezien het grote maatschappelijke belang toch niet voor weglopen.'
Jeucken gaat op eerste dag van de Provada in gesprek met vertegenwoordigers van Cushman & Wakefield, NSI en Kempen. Al vanaf 2012, zo zegt portfoliomanager Lucas Vuurmans, is er door Kempen veel geïnvesteerd in de opbouw van een effectieve data-infrastructuur en techniek voor een hoogwaardige visualisatie van de beschikbare informatie. 'Met behulp van technologie en data over drie lagen (het vastgoed, de vastgoedbedrijven en de fondsen) zijn al onze beslissingen objectief, rationeel en consistent gemaakt', zo zegt Vuurmans. De eerste drie jaar is vooral alles geautomatiseerd. Daarna is de Europese strategie met tachtig bedrijven uitgebouwd naar een global strategy met meer dan driehonderd bedrijven. 'Vanaf ongeveer 2016 is de kwaliteit van het onderliggende vastgoed vastgelegd. Alle objecten worden op een consequente manier geanalyseerd en gewaardeerd.'
Honders procent transparant
Die aanpak is volledig geautomatiseerd en geïntegreerd in het beleggingsproces. 'We hebben daarmee een oordeel gereed over al onze vastgoedobjecten en kunnen naar onze klanten honderd procent transparant zijn. Of het nou gaat om de schuldpositie, de koolstofdioxide-footprint, de overheadkosten. Dat kunnen we allemaal laten zien.'
Kempen heeft met die data onder meer kennis opgebouwd over de staat van de retailsector. Vuurmans verwijst naar de prestaties van winkelcentra. 'Die hebben het door de opkomst van onder meer e-commerce wereldwijd moeilijk. Wij hebben inzichtelijk welk effect dat heeft en welke centra waar in de wereld uiteindelijk gaan winnen.' Hij ziet ook nieuwe vragen opkomen. 'De grote Nederlandse pensioenfondsen vragen tegenwoordig veel nadrukkelijker om informatie over duurzaamheid, maar wij hebben die informatie al in 2012 een plek gegeven in onze systemen. Er wordt op twee manieren naar gekeken: enerzijds naar de prestaties op ESG-doelen en anderzijds naar de koolstofdioxide-footprint. Zo is onder meer inzichtelijk welke investeringen nodig zijn om competitief te zijn. Een portefeuille met een hoge koolstofdioxide-footprint krijgt zo een lagere waardering, dan een beter presterende portefeuille. Daarin zijn we toch wel uniek.' De klanten, vooral pensioenfondsen, vinden die transparantie volgens hem extreem fijn. “Zij kunnen met die informatie onder meer voorzien in de informatiebehoefte van hun toezichthouders.”
Live inzicht de in stand van zaken
NSI heeft sinds 2016 veel geïnvesteerd in de opbouw van een data-warehouse, zo zegt head of investor relations Dirk-Jan Lucas. 'Wij hebben nagenoeg live inzicht in onze stand van zaken. Dagelijks, soms tweemaal per dag, wordt geheel automatisch informatie opgeslagen. Een nieuw huurcontract is zo één dag later zichtbaar in onze bezettingscijfers. In het verleden was dat wel anders. Dat liepen we twee of drie maanden achter met onze bezettingscijfers.'
Die informatie wordt onder meer gebruikt voor een snelle productie van in- en externe rapportages. 'Dankzij ons data-warehouse kunnen we een enorme versnelling realiseren. Bij mijn aantreden in 2016 waren we enkele weken bezig met het produceren van een kwartaalrapportage. Nu kunnen we op de vijfde dag van het nieuwe kwartaal de boeken sluiten en de volgende dag zijn de correcte cijfers voorhanden.' De inrichting van het data-warehouse heeft, zo zegt Lucas, ook gezorgd voor ‘waarheidsvinding’. 'Hoe groot is een gebouw? Een en hetzelfde object kende op verschillende plekken verschillende metrages. Nu is er één waarheid en gebruikt iedereen hetzelfde cijfer.'
Data-gedreven organisatie
Daarnaast beschikt iedere manager over een dashboard met daarin de voor hem relevante data. 'Dat was de eerste stap. Nu proberen wij daar bovenop onze voorspellende kracht te versterken. Daarin moeten wij nog wel een slag maken. De afgelopen drie jaar zijn we al veel meer een data-gedreven organisatie geworden. We maken onder meer analyses van de resultaten van ons flexibele kantoorconcept HNK. En krijgen zo beter inzicht in de opbrengstverschillen tussen de verschillende locaties. Vroeger hadden we dat wellicht ook wel kunnen zien, maar een goede datastructuur maakt dat veel makkelijker. En het gaat veel sneller.'
Wat gloort erin de verdere toekomst? Lucas steunt het pleidooi van Jan-Willem Jeucken voor grotere transparantie. 'Daar ben ik erg voor. Ook wij zouden vaker (geanonimiseerde) data met elkaar willen delen. Maar welke structuur krijgt die uitwisseling? Van wie zijn vervolgens die data? Data zijn geld waard. Voorkomen moet worden dat wij moeten betalen voor informatie, die we zelf eerder hebben aangeleverd.'
Voorspellende analyses
Daarnaast lanceert Yardi op de eerste dag van de Provada in Nederland Yardi Elevate. 'Op basis van data kunnen wij voorspellende analyses maken', aldus Jeucken. 'Door alle data van assets te combineren op een geïntegreerd platform ontstaat volledig inzicht in de prestaties van de onderliggende portefeuilles. Daarmee ontstaan betere kansen hogere inkomsten te genereren, kosten te beheersen en risico’s meer met elkaar in evenwicht te brengen. Ook daarmee tillen we assetmanagement naar een hoger niveau.'
Jan-Willem Jeucken is een van de sprekers tijdens de sessie Asset Management 3.0 die om 12.30 uur wordt gehouden in in de stand van Vastgoedmarkt (hal 11, stand 11). Andere deelnemers zijn Santi Mayor, transformatiemanager Europa van Cushman & Wakefield, portfoliomanager Lucas Vuurmans van Kempen en hoofd investor relations Dirk-Jan Lucas van NSI. De sessie werd geleid door vastgoedjournalist Bert Pots.
