Dat bleek na een debatronde tijdens het Vastgoedmarkt Trendscongres op 18 april in het ABN Amro-kantoor op de Zuidas. Marieke Dessauvagie (hotelconsultant Colliers International), Remco van der Mije (Head of Strategic Consultancy Corporate Solutions JLL) en Tim de Vries (consultant Office Agency Cushman & Wakefield) kwamen daarbij als besten uit de bus.
In de beoordeling zijn aspecten gewogen als vernieuwend, moet het in zich hebben vastgoedman/vrouw van het jaar te worden, uitstraling, argumentatie, visie op de markt en bijdrage aan de ontwikkeling van het vak. Daarnaast speelt de leeftijd een rol. Vergelijkbare prestaties tellen zwaarder op een jongere leeftijd.
Wie van de drie finalisten de Young Talent Award wint, zal blijken na het slotdebat dat op 7 juni tijdens Provada 2018 plaatsvindt. Tot die tijd is het voor hen zaak om meer stemmen te vergaren via social media en een nieuwe blog te schrijven. Onderwerp is: hoever zijn we in de vastgoedcyclus? En wat is dat eigenlijk, ‘de vastgoedcyclus’? Hoelang duurt het nog tot we aan de piek zijn? Wat vormen de cruciale elementen die de vastgoedcyclus bepalen?
Nieuwe opzet slotdebat
Op donderdag 7 juni vindt om 11.00 uur de finale plaats op het Transformatieplein van Vastgoedmarkt (Hal 11 - Stand 11). Voor het slotdebat is dit jaar een andere opzet gekozen dan voorgaande edities. Elke finalist krijgt tijdens Provada de kans zijn/haar kennis van de branche te tonen in een pitch. Op basis van een object dat op funda in business staat, zet de finalist een strategie uiteen voor het betreffende object. Wat zijn de marktkansen voor het object? Voor welk type gebruiker leent het zich? En voor welk type belegger? Adviseren zij verhuur of juist verkoop? Wat is het prijsvoorstel en hoe gaan zij de markt benaderen? Het zijn een paar voorbeelden van vragen waarvan de jury verwacht dat de finalisten een haarscherpe visie geven in hun pitch.
Puntentelling
De uiteindelijke winnaar wordt op drie onderdelen bepaald: het aantal stemmen op de website (1/3), de jurycijfers voor de inzet in het tweede debat (1/3) en het cijfer voor de blog (1/3). De behaalde punten in de eerste ronde tellen niet mee voor de finale, met uitzondering dan van de vergaarde stemmen op internet. De uitreiking van de award is om 12.00 uur op de stand van funda in business (hal 10, stand 23). En blijf zeker even hangen om na te praten, wat te eten en een goed glas te drinken.
Marieke Dessauvagie (29), hotelconsultant Colliers International
Zij is sinds augustus 2015 in dienst van Colliers International. Dessauvagie is een expert op het van nieuwe hotelontwikkelingen en verbindt graag de juiste partijen met elkaar ‘om tot een mooi hotelproduct te komen’.
Haar werkgever typeert haar als een gepassioneerde en inspirerende collega met veel ervaring in de wereld van hotelvastgoed. Zij is gestart bij Marriott International en inmiddels werkzaam in het Hotels-team van Colliers International. Als consultant is zij verantwoordelijk voor verschillende adviestrajecten in de Benelux variërend van haalbaarheidsstudies en ontwikkeladvies tot makelaardij.
Op geheel eigen wijze combineert zij vernieuwend onderzoek met gedegen advies. Dessauvagie volgt de wereldwijde ontwikkelingen en consumententrends op de voet die verder gaan dan die in de vastgoedsector. Daardoor is zij in staat om bewegingen te signaleren die in toekomst impact gaan hebben op het vastgoed. Dit heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat zij aan de basis heeft gestaan van het baanbrekende onderzoek naar de Airbnb-activiteiten in Nederland en andere steden in Europa. Alleen al in Nederland heeft dit onderwerp dagenlang de media gedomineerd. Daarnaast doet zij bijvoorbeeld onderzoek naar klantreviews en de impact die dit heeft op de hotelwereld.
Dessauvagie is de winnaar van de EMEA-award voor Researcher of the Year 2017 die elke twee jaar wordt uitgereikt aan de beste onderzoeker binnen de hele regio.
Zij volgde de Hogere Hotelschool in Leeuwarden en mag zich ook master in business administration (MSC) noemen (VU Amsterdam).
Blog Marieke Dessauvagie:
De gebruiker als glazen bol
Het is een vraag die ik vaak hoor: ‘Zitten we al op de top van de markt?’ Niemand heeft een glazen bol, dus het voorspellen van de vastgoedcyclus blijft speculeren. Natuurlijk zijn er belangrijke indicatoren die een richting kunnen geven: bijvoorbeeld het volgen van de rentestand, ontwikkelingen van aanvangsrendementen en de benchmarktransacties zijn van cruciaal belang. Deze financiële aspecten hebben veel invloed op de beslissingen van vastgoedinvesteerders. Echter, ze geven altijd een kijkje in de geschiedenis in plaats van de toekomst en hierdoor is het moeilijk om de markt voor te blijven.
Wat ik minder vaak hoor, is dat er ook wordt gekeken naar de ontwikkelingen bij diegene die het vastgoed nodig heeft: de eindgebruiker. Het kan investeerders nog zo voor de wind gaan, maar als er geen vraag is naar bijvoorbeeld nieuwe kantoren of winkelruimte, heeft die investeerder daar niks aan. Minstens zo belangrijk is het dus om te kijken naar de ontwikkelingen in de markt van de eindgebruiker.
Nu hoeft de investeerder geen expert te worden op de gebruikersmarkt van elke sector, gelukkig zijn er ook algemene indicaties die iets zeggen over de gebruikersmarkt. Zo zeggen indices als het consumentenvertrouwen, de inkoopmanagersindex (PMI) en het ondernemingsvertrouwen veel over het sentiment in de gebruikersmarkt. Hebben consumenten vertrouwen in de toekomst, dan zullen ze sneller grote uitgaven doen waar de retail- en woningmarkt van profiteren. Een stijging in de productieomvang van een bedrijf kan een voorspeller zijn van groei in het bedrijfsleven. Zien ondernemers het zonnig in, dan zijn ze eerder geneigd hun kantoor uit te breiden, op te knappen of zelfs te verhuizen. Ook goed nieuws voor de vastgoedmarkt, dus.
Sinds eind 2017 laten alle drie de indicatoren een stabilisatie zien. Geen daling, maar de groei lijkt eruit te zijn. Men is voorzichtiger in hun optimisme en wacht af om te kijken waar de markt naartoe gaat. Het is geen toeval dat inmiddels de eerste berichten binnen zijn gekomen dat de Europese vastgoedbeleggingsmarkt in het eerste kwartaal een terugval heeft doorgemaakt. Eind 2017 leek er nog geen vuiltje aan de lucht, terwijl diegene die de gebruiker in de gaten hield, misschien wel aan zag komen dat 2018 een wat rustiger jaar wordt. Zijn we daarmee over de piek heen? Daar lijkt het wel op.
Indicatoren die gaan over het sentiment bij de gebruiker moeten een veel grotere rol innemen in het vraagstuk rondom de vastgoedcyclus. De veranderende consument bepaalt waar de vraag naar woon- en werkruimte naartoe gaat en daar moeten we als experts grip op hebben. Door de wensen van die gebruiker te volgen, kan de investeerder een betere beslissing nemen. In combinatie met de financiële indicatoren, komen we zo toch dicht bij die glazen bol.
Remco van der Mije (33), Head of Strategic Consultancy JLL
Remco van der Mije is sinds 2015 Head of Strategic Consultancy bij JLL binnen de business line Corporate Solutions. Hij is een breed opgeleide corporate real estate advisor die zich heeft gespecialiseerd in portfolio-optimalisatie, Mergers & Acquisitions trajecten en Workplace Strategy.
Sinds zijn start als trainee in 2010 werkte Van der Mije als projectmanager, transactionmanager en consultant. Hij heeft een uitgesproken mening en gaat graag in discussie over de meest optimale strategie voor zijn opdrachtgevers en de eigen organisatie van JLL. Zijn rol binnen JLL’s global M&A team zorgt dat hij betrokken is bij grensoverschrijdende huisvestings- en vastgoedprojecten, waardoor hij kan adviseren over de best practices in meerdere regio’s en in verschillende sectoren.
Hij heeft daarbij een grote voorliefde voor proptech en specifiek voor technologie waarmee smart buildings kunnen worden gerealiseerd en waarmee eindgebruikers, beheerders, FM-providers en eigenaren gezamenlijk over data kunnen beschikken om de meest productieve en optimale huisvesting te creëren. Hij is verantwoordelijk voor de implementatie in Nederland van JLL’s sensoroplossing bRight welke door JLL Nederland is opgezet en momenteel wereldwijd bij diverse cliënten wordt geïmplementeerd.
Van der Mije wordt door collega’s geroemd om zijn ‘kritische maar opbouwende blik’ en zijn doelstelling om altijd het beste resultaat voor cliënten, zijn team en de eigen organisatie te realiseren. Hij won de JLL EMEA Da Vinci Innovation Award voor zijn leidende rol bij het opzetten van de M&A support service line op mondiaal niveau.
Hij heeft een Master of Science Real Estate aan de University of Greenwich in Londen, Verenigd Koninkrijk, en een Bachelor Management, Economics & Law aan de Fontys Hogeschool in Eindhoven.
Blog Remco van der Mije:
Wanneer slaat de vastgoedklok weer 12:00 uur?
Daar stond ik dan in de zomer van 2010, op het bordes van een Londense universiteit. Trots met mijn bul in mijn hand. Maar ook onzeker over wat me te wachten staat in de vastgoedwereld, die in twee jaar tijd enorm verslechterd was. Op de vastgoedklok was het ‘12:00 uur’ geweest; de crisis overduidelijk voelbaar. En nu, acht jaar later, concludeer ik dat de periode van recessie tot expansie mij een schat aan ervaring heeft opgeleverd.
In de herfst van 2010 start ik als Corporate Real Estate Consultant. Vastgoedgebruikers zijn dan vooral bezig met het bedrijf ‘gezond houden’ en met risicobeperking, flexibilisering en kostenbesparingen. Huisvestingsprojecten worden gestopt, uitgesteld of versoberd. En mijn (Europese) portefeuilleanalyse-opdrachten hebben één doel: huisvestingslasten reduceren.
In de jaren die volgen slaat de klok ‘3:00 uur’. Vastgoedbeleggers kijken lijdzaam toe naar de huurdersmarkt. Forse huurprijsverlagingen en incentives worden ingezet om huurders te behouden. De leegstand stijgt, nieuwbouwprojecten starten is onverstandig en vastgoedfinanciering is vrijwel alleen haalbaar met equity. In 2011 wordt het Draghiaans monetair crisisbeleid ingesteld voor economisch herstel. Dit slaagt. De economie is volledig hersteld in 2015 en de vastgoedcyclus volgt. Het is ‘6:00 uur’.
In 2018 is de economie op stoom. Een lage werkloosheid, een bovengemiddeld hoog BBP en een stabiele inflatie. En ook de corporate mergers & acquisitions markt, als indicator voor groei, boekt diverse records. De Europese kantorenmarkt profiteert. In 2017 was het opnameniveau van prime kantoorlocaties vergelijkbaar met 2007 en leegstandpercentages net zo laag als voor de crisis. De huurprijzen blijven stijgen, incentives dalen en vastgoedgebruikers ‘vechten’ voor kantoorruimte. Kostenbesparingen zijn van secundair belang, het belang van organisatiegroei en menselijk kapitaal des te groter. Door de schaarste migreren corporate vastgoedgebruikers noodgedwongen naar secundaire kantoorlocaties. En Spanje, met één van de diepste crisissen in Europa, was in 2017 koploper met de hoogste kantooropname.
Het is overduidelijk: vastgoedbeleggers dicteren en vastgoedgebruikers kijken lijdzaam toe. De vastgoedcyclus zit in een expansiefase. Maar waar vorige Europese vastgoedcycli een homogeen patroon vertoonden, vertoont deze cyclus een zeldzame ontkoppeling met Europese verschillen. In Engeland is het ‘11:55 uur’ terwijl het in Nederland en Duitsland ‘09:00’ uur is. Historisch duurt een vastgoedcyclus tussen de zeven en tien jaar. Continentaal Europa heeft dus te maken met een verlengde cyclus. De piek wordt vermoedelijk in 2019 bereikt, gevolgd door tijdelijke prijsstabiliteit. Er komt een moment dat vastgoedgebruikers ‘nee’ zeggen tegen de stijgende huurprijzen. Er komt een moment dat de economische groei afvlakt. En er komt een moment dat nieuwe Europese kantorenvoorraad niet meer wordt geabsorbeerd. Worden de investeringen nog verzilverd? En krijgt Nederland een extra uur zomertijd door het huurprijsvoordeel ten opzichte van andere grote Europese steden? Of is de vraag inmiddels zodanig afgezwakt en slaat de klok nét ‘12:00 uur’?
Tim de Vries (28), consultant Office Agency Cushman & Wakefield
Tim de Vries wordt omschreven als ‘een professionele adviseur die door zijn brede achtergrond van Property Management tot taxaties en kantorenverhuur in staat is eigenaren en beleggers van commercieel vastgoed in de volle breedte en diepte van het vakgebied te adviseren en te begeleiden’.
Het creëren van ‘echte duurzame waarde’ is wat hem drijft en waarvoor opdrachtgevers hem waarderen. In zijn advisering aan nationale en internationale eigenaren en beleggers laat hij zien discipline-overstijgend te kunnen denken en handelen. Zijn achtergrond in het waarderen van commercieel vastgoed weet hij goed in te zetten in het ontwikkelen van sterke, onderscheidende marketing- en salesstrategieën.
De afgelopen jaren heeft hij succesvolle opdrachten uitgevoerd voor onder meer MN, Newomij, CRI en Klépierre. Opdrachtgevers die hem prijzen ‘voor zijn enthousiaste, gedreven en vooral professionele aanpak in het behartigen van hun belangen en het realiseren van hun doelen.’
De Vries ontwikkelt zich voortdurend, bijvoorbeeld in zijn rol als actief lid van de studiereiscommissie van Jong Onroerend Goed Utrecht (JOU) en als lid van Fresh Professionals.
Hij begon zijn carrière in 2013 in het Property Managementteam van vastgoedadviseur Savills waar hij zijn afstudeerstage deed in het kader van zijn Master of Real Estate aan de Rijksuniversiteit Groningen. Aansluitend hieraan ging hij werken als taxateur in het Valuation & Advisory team van Cushman & Wakefield (voormalig DTZ Zadelhoff). Medio 2016 maakte hij de overstap naar Office Agency (verhuur van kantoren).
Blog Tim de Vries:
Bouwen voor de vraag
Ik ben onderweg naar kantoor en fiets langs Utrecht Centraal. Voor mij zie ik het WTC Utrecht, een nieuwbouwontwikkeling die al voor de oplevering een indrukwekkend percentage huurders heeft weten te binden. Bijzonder, vooral omdat op de kantorenlocaties rondom Utrecht diverse kantoren al jaren leegstaan. Schaarste en kwantitatief overaanbod liggen dan ook dicht bij elkaar. Als we kijken naar kansrijke kantoren, is dit naar schatting slechts een kwart van de huidige landelijke voorraad. En omdat vorig jaar 60 procent van de totale opname in kansrijk vastgoed is gerealiseerd, is het niet meer dan realistisch aan te nemen dat de mismatch tussen vraag en aanbod nog altijd groot is. Tijd dus voor een nieuwe vastgoedcyclus.
In het verleden zijn vooral op monofunctionele (snelweg)locaties kantoren bijgebouwd. Er is destijds veelal ontwikkeld voor de beleggersmarkt, waarbij er meer kantoren werden toegevoegd dan dat er vraag was op de gebruikersmarkt. Zo werden kantoren een (financieel) doel in plaats van een bedrijfsmiddel. Denk aan het voorbeeld van KPMG, die een oud kantoor achterlieten om een nieuw (naastgelegen) onderkomen te betrekken.
In 2007, op het hoogtepunt van de markt, was er een piek op de gebruikersmarkt en op de beleggingsmarkt. Met de intrede van de economische crisis stortten beide markten volledig in elkaar met als gevolg een leegstandsrecord van 17 procent. Na de economische crisis heeft de gebruikersmarkt zich gestabiliseerd en volgt daarmee de reële economie. Een groot gedeelte van de overbodige kantoren zijn in de periode getransformeerd omdat ze niet meer aan de vraag voldeden. De beleggersmarkt daarentegen is de afgelopen jaren geëxplodeerd. Met name de aanzienlijke beschikbaarheid van kapitaal, de lage rente en de economische (hoog)conjunctuur stuwen de beleggersmarkt naar een nieuwe piek. Dé vastgoedcyclus bestaat dus niet omdat de gebruikersmarkt en de beleggersmarkt twee verschillende cycli laten zien. De beleggersmarkt is onderdeel van de internationale kapitaalmarkt terwijl de gebruikersmarkt zich met name afspeelt op regionaal niveau. Tekenend is dat de prime yields met ruim 30 procent zijn verscherpt, terwijl de opname zich stabiel ontwikkelt en tophuren slechts 15 procent zijn gestegen.
Om de economische groei verder te stimuleren moeten we zeer selectief kantoorruimte toevoegen op de locaties waar gebruikers écht willen zitten. Bouwen voor de vraag in plaats van bouwen voor het aanbod. De toekomstige vraag van gebruikers richt zich op hoogwaardige ontmoetingsplekken op multifunctionele, uitstekend bereikbare locaties met veel voorzieningen zoals Utrecht Centraal of de Zuidas. Op deze locaties zijn voorverhuureisen achterhaald. Aangezien vastgoed statisch is en een beperkte technische levensduur heeft, zit de toekomstbestendigheid van nieuw te bouwen kantoren voornamelijk in de locatie gecombineerd met de mate van flexibiliteit binnen het gebouw.
Kijkend naar Utrecht Centraal zie ik een gebied volop in ontwikkeling waar de komende jaren een hoogstedelijk, multifunctioneel gebied ontstaat. ‘Hier wordt gebouwd voor de vraag.’
