Ron van Gelder was donderdag 20 mei één van de sprekers tijdens het Rotterdams Transformatiecongres 2021 dat de gemeente Rotterdam samen met Vastgoedmarkt organiseerde. Tijdens de sessie 'Transformeren ken je leren' (geen spelfout) verhaalde hij over de aanpak van de zogeheten Boulevard op Zuid, de in elkaars verlengde liggende Beijerlandselaan en de Groene Hilledijk.
Aanpak ondermijning
‘Toen de Alliantie Hand in Hand hier aan de slag ging, was vooral het tegengaan van ondermijning een belangrijke drijver voor ons’, vertelt Van Gelder. ‘Van de toen 240 winkelpanden waren er bij ruim honderd vermoedens van activiteiten die illegaal of in ieder geval ongewenst waren. Denk hierbij aan witwassen, maar ook aan wedkantoren en schimmige arbeidsbemiddelaars. Het zorgde, in combinatie met de opkomst van online winkelen, tot behoorlijk wat leegstand, verpaupering en een gebrekkige branchering. Als je kijkt naar de aanwezige horecazaken dan was dat tamelijk eenzijdig qua aanbod en vaak niet meer passend bij de tijd.’
Transformatie naar woningen
Drie jaar geleden werden door de Alliantie Hand in Hand, een coalitie van gemeente, Nationaal Programma Rotterdam Zuid, ondernemers, pandeigenaren en bewoners, de eerste plannen gemaakt voor de winkelboulevard. De Boulevard op Zuid wordt opnieuw ingericht. De winkels worden geconcentreerd op de Beijerlandselaan, op een groot gedeelte van de Groene Hilledijk wordt ingezet op herontwikkeling. ‘Deels worden die vrijkomende winkelpanden getransformeerd in woningen, maar we maken ook nadrukkelijk plaats voor dienstverleners, makers en creatievelingen’
De voornaamste uitdaging bij de transformatie van het winkelgebied was het zeer sterk versnipperde eigendom. Er waren twee jaar geleden, bij de start van de uitvoering, maar liefst 140 verschillende eigenaren. Dat zijn er nu nog 100, ook omdat de gemeente Rotterdam zelf 53 panden opkocht om deze na een flinke opknapbeurt zelf te verhuren. ‘We hebben daar als gemeente/NPRZ een potje voor, maar dat is niet ongelimiteerd.’
'Vragen van hoge huren en het aantrekken van slechte huurders is niet lang houdbaar meer'”
De ondernemers zijn ronduit enthousiast over de aanpak, bij de pandeigenaren schuurt de verhouding met de gemeente wat meer. Van Gelder: ‘Op zich begrijp ik dat wel. Je hebt jarenlang een verdienmodel gehad en nu moet dat veranderen. Maar los van de negatieve invloed op de omgeving, is het vragen van hoge huren en het aantrekken van slechte huurders, niet lang houdbaar meer. Ook eigenaren moeten veranderen. Wat daarbij helpt is dat de huurwaarde van de panden als woning oploopt en daarmee de winkelhuur nadert.’
Bak koffie erbij
Een persoonlijke benadering en ‘een beetje subsidie’ helpen volgens de projectmanager als smeerolie om vastgoedeigenaren toch mee te krijgen. ‘We willen van alle verouderde luifels af en daarvoor hebben we uiteraard toestemming van de eigenaar van de panden nodig. Het helpt als je dan om de tafel zit met een bak koffie erbij. Ook helpt het als we eigenaren die willen vernieuwen een kleine subsidie kunnen geven die als overbrugging kan dienen voor de lagere huur die je in het begin hebt, als je bijvoorbeeld kiest voor een transformatie naar wonen.’
Huidige bewoners
Van Gelder voorziet dat er in 2024 -een eerste meetmoment- de contouren al zichtbaar zijn van een aantrekkelijk woon-, winkel- en verblijfsgebied. ‘In het verlengde van het toekomstige Feyenoord City moet hier uiteindelijk een gebied ontstaan dat ook de moeite waard wordt om op te nemen in Lonely Planet.’ Daarbij wordt nadrukkelijk ‘gebouwd’ voor de buurt, de huidige 40.000 inwoners van de wijken Bloemhof en Hillesluis. Van Gelder: ‘Het begrip gentrification heeft in de loop der jaren vooral een negatieve betekenis gekregen. Ik denk dat het goed is als er nieuwe mensen naar de wijk komen, maar wij doen dit vooral om ervoor te zorgen dat het voor iedereen een fijne plek wordt om te leven.’
Vinger aan de pols
Als de Boulevard op Zuid aan het einde van dit decennium volledig is opgefrist, is het wat Van Gelder betreft zaak om niet achterover te leunen. ‘Je ziet ook in andere winkelstraten die al eerder werden aangepakt op een gegeven moment toch weer de gaten vallen en zie je het weer enigszins verloederen. Je moet de vinger aan de pols houden.’
Meer weten over transformatie?
Luister naar de Transformers, dé podcast van Vastgoedmarkt over transformatie.
