Bouwers, ontwikkelaars en beleggers bezitten minimaal 16.000 hectare grond die geschikt is voor woningbouw. Met die grondbanken kunnen de marktpartijen op papier vijf jaar voldoen aan de opgave van 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar uit de Nationale Woonagenda. Dat blijkt uit onderzoek door Matthieu Zuidema en Thijs de Vries van het Kadaster in opdracht van Vastgoedmarkt.
Lang niet alle grond leent zich nu al voor woningbouw. In de Basisregistratie Kadaster staat 3.000 hectare van marktpartijen die bestemd is voor nieuwbouw van vooral woningen. Voor het grootste deel van de andere percelen met een totale oppervlakte van 13.000 hectare zou eerst de bestemming moeten veranderen. Het gaat om grond die bij de laatste transactie een andere bestemming had, bijvoorbeeld agrarische grond of grasland.
Hoeveel woningen er op die grond kunnen komen, zal per locatie verschillen. In Vinex-wijken ligt de gemiddelde dichtheid op 25 woningen per hectare (Boeijenga & Mensink, 2009). Daarmee zouden de grondbanken van in totaal 16.000 hectare goed zijn voor 400.000 woningen.
BPD grootste grondbezitter
BPD is de partij die het meest te winnen heeft bij bestemmingswijzigingen. De ontwikkelaar is geheel of gedeeltelijk eigenaar van in totaal minimaal 2.100 hectare grond die geschikt is voor woningbouw. Er zouden ongeveer 52.000 woningen op kunnen verrijzen wanneer er 25 per hectare komen. Dat maakt BPD met afstand de grootste bezitter van grond die geschikt is voor woningbouw.
Nummer twee Roosdom Tijhuis doet het met iets minder dan de helft. Die ontwikkelaar heeft zeker 950 hectare in bezit. De grondbank kan goed zijn voor een productie van 23.300 woningen. Andere ontwikkelaars met aanzienlijke woningbouwposities zijn AM (650 hectare), Verwelius (400 hectare), Heijmans (350 hectare), Klok (250 hectare) en Ballast Nedam (250 hectare). De top-15 bevat ook twee beleggers: vermogensbeheerder Bouwinvest (350 hectare) en Amvest (250 hectare). Een van de partijen in de top van de ranglijst kan geen werk maken van zijn grondposities: het failliete Megahome (350 hectare).
De hele planvoorraad is daarmee nog niet in beeld. Onderzocht werd alleen onbebouwde grond van partijen op de woningmarkt en die ligt voor 75 procent buiten de bebouwde kom. Binnenstedelijke woningbouwlocaties zijn meestal al eerder bebouwd. Als ze dat zijn, vallen ze buiten het bereik van het onderzoek. Wordt het grondbezit van marktpartijen in bebouwde binnenstedelijke locaties meegenomen, dan ligt het aantal mogelijke nieuwbouwwoningen dus hoger.
Weinig posities in periferie
De kans dat projecten niet tot ontwikkeling komen omdat de grond in de verkeerde regio ligt, is afgenomen. Tijdens de crisis constateerden marktpartijen dat ze woningmarktposities hadden in regio’s waar ze weinig toekomst voor zagen. Van dat bezit hebben ze afscheid genomen, zo meldt Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Technische Universiteit Delft desgevraagd.
Die koerswijziging is te zien aan figuur 1 met de spreiding van het grondbezit van alle relevante marktpartijen samen. En aan figuur 2 met de spreiding van grootgrondbezitter BPD. In de periferie hebben ze maar weinig posities. De donkerblauwe vlekken zijn de postcodegebieden met de meeste grond voor nieuwbouwwoningen. Die donkerblauwe postcodegebieden zijn gelijkmatig verspreid over Nederland met uitzondering van Groningen, Friesland en Drenthe.
Hittekaart
BPD spreekt dan ook vertrouwen uit in de woningmarkten van gebieden waar zijn grond ligt. Temeer omdat steeds meer woningmarkten er volgens de ontwikkelaar goed bij liggen. Op een hittekaart van BPD uit maart 2018 (figuur 9) zijn niet alleen de traditioneel sterke woningmarkten rood, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Leiden, Breda en Tilburg. Ook gebieden als Flevoland en de regio Assen doen het volgens BPD goed. En dat zijn gebieden waar de grootste woningontwikkelaar van Nederland grond bezit.
BPD heeft maar weinig woningbouwposities in regio’s die het zelf als zwakker beoordeelt. Als er een paar moeten worden aangewezen: Hulst (Zeeuws-Vlaanderen), Groenlo (Achterhoek) en Gasselternijveenschemond (Drenthe).
Schuivende grenzen
Het opschuiven van de grenzen van het sterke woningmarktgebied biedt ook perspectief voor andere partijen. Voor de curator van Megahome (figuur 7) bijvoorbeeld, want in de boedel van het failliete bedrijf zitten woningbouwposities in het oosten en noorden van Nederland. Voor Roosdom Tijhuis (figuur 3), omdat het veel posities heeft in het noordoosten. En voor Heijmans (figuur 8), omdat het een flinke hoeveelheid grond bezit ten zuidoosten van Almere.
Andere partijen zitten in regio’s die minder gevoelig zijn voor conjunctuurschommelingen op de woningmarkt. De grondposities van Bouwinvest (figuur 6) liggen vooral in de centrale stedenring. Verwelius (figuur 5) concentreert zich op het het midden en westen. En AM (figuur 4) beperkte zich hoofdzakelijk tot de lijn Alkmaar-Arnhem en het gebied ten zuiden daarvan. Want hoe hooggespannen de verwachtingen van de woningmarkt ook zijn, er kan ook een tijd aanbreken waarin het minder gaat.
Toelichting en verantwoording
Figuur 1 tot en met 8 tonen de viercijferige postcodegebieden waar marktpartijen de meeste grond hebben die geschikt is voor woningbouw. Hoe donkerder een postcodegebied, hoe meer grond er ligt die voor woningbouw kan worden gebruikt. De basis is een rangorde op basis van de oppervlakte. Postcodegebieden in het bovenste kwart (75-100 procent) in die rangorde zijn donkerblauw, die in het volgende kwart (50-75 procent) zijn een tint lichter, enzovoorts.
Voor het onderzoek naar woningbouwposities maakte het Kadaster op 4 juni 2018 een uittreksel uit de Basisregistratie Kadaster (BRK). Onbebouwde percelen geschikt voor woningbouw worden geselecteerd met drie zoekopdrachten: (1) cultuurcodes nieuwbouw wonen, nieuwbouw bedrijvigheid, teelt-kweek, grasland, akkerbouw of natuur (2) in handen van een bv of nv en (3) in volle eigendom, erfpacht, eigendom belast met recht van erfpacht of eigendom met recht van opstal.
De onderzoekers verwijderden handmatig de percelen van irrelevante partijen zoals waterschappen en havenbedrijven. Het resultaat was een lijst percelen waarvan een (mede)eigenaar al actief is geweest op de ontwikkelmarkt voor nieuwbouwwoningen. Het bezit van gerelateerde entiteiten werd handmatig geclusterd. Niet al die entiteiten konden in verband worden gebracht met de partijen uit dit onderzoek. Ook bleven ontwikkellocaties in stedelijk gebied buiten beschouwing, want daar is de grond vaak al bebouwd.
