Voor vastgoedbeleggers zijn data van groot belang. KR&A focust op de zogenaamde alternatieve data, dat is data die belangrijk kunnen zijn voor de huidige en toekomstige waarde, maar die niet direct te maken hebben met transactiegebonden gegevens, zoals de huur of waarde van de dag. Klimaatrisico’s zijn daarvan een duidelijk voorbeeld. De dataspecialist onderscheidt de regionale benadering en de pand specifieke overstromingsrisico’s.
Regionale benadering.
Klimaatrisico’s worden vaak voor een gebied in kaart gebracht omdat temperatuurwijzigingen en veranderingen in neerslag of droogte regionale fenomenen zijn. KR&A heeft een unieke dataset gevonden die het klimaatrisico van Europa verbeeld. Met meer dan zestig datasets, in vier deelindicatoren. De scores zijn genormaliseerd per asset, regio en fonds met een min-max methode op een schaal van 1-6, waarbij 6 goed nieuws is voor de vastgoedbelegger.
Vier deel indicatoren
Het klimaatrisico wordt weergegeven in vier deelindicatoren. De blootstelling (exposure), de gevaren (hazards), en twee soorten gevoeligheden. De scores zijn een ongewogen gemiddelde van circa twintig geïdentificeerde klimaatgevaren, waaronder stijging van temperatuur, toename van droogte en voor de lage Benelux bovenal overstromingsrisico van zowel de zee als rivieren.
De hoge klimaatrisico-exposure van NSI zorgt voor de lage score (3,6). Dat reflecteert de relatief grote portefeuille van NSI in de laaggelegen Randstad en grote economische gevolgen bij een eventuele overstroming van dat gebied. De grootste gevaren voor klimaatverandering kunnen echter worden gevonden bij winkelcentrumbeleggers Unibail-Rodamco-Westfield en Eurocommercial. Deze gevaren liggen vooral door de relatief dichte nabijheid van een aanzienlijk deel van hun objecten bij kusten en rivieren. En daarnaast een sterke relatieve stijging van de gemiddelde temperaturen.
Aanpassingsvermogen
Het aanpassingsvermogen (adaptive capacity) ontloopt elkaar niet veel bij de fondsen in de Benelux (figuur 1). Dat reflecteert de kleine verschillen in de gebieden waar de fondsen beleggen, gezien de betrekkelijk geringe omvang van de Benelux, en de hoge bevolkingsdichtheid vergeleken met het Europese gemiddelde.
De gevoeligheid (sensitivity) heeft vooral te maken met de demografische mogelijkheden om klimaatrisico’s te boven te komen. De Belgische kantoorbelegger Befimmo scoort met 2,7 het slechtst wat betreft gevoeligheid (Climate Risk Vulnerability-Sentivity). Dat komt door de sterke blootstelling aan Brussel met weliswaar het vooruitzicht van sterke bevolkingsgroei, maar die toch samengaat met vergrijzing in een zeer dichtbevolkte regio. Die combinatie leidt tot een betrekkelijk hoge gevoeligheid. Dat alles ziet de belegger terug in de lage sensitivy score van Befimmo.
Bron: KR&A
Lokale risicoanalyse
Naast regionale risicoanalyse is het voor overstromingen van groot belang lokaal te kijken. KR&A heeft een bron gelokaliseerd, die het micro-overstromingsrisico weergeeft in twintig jaar, vijftig jaar, honderd jaar en tweehonderd jaar. Met daarbij de te verwachten hoogte van de overstroming voor de verschillende periodes. Wij hebben vervolgens het pandspecifieke overstromingsrisico berekend door de lengte en breedtegraad van de beursgenoteerde panden door een application programming interface (API) te sturen. En zo risico’s op overstroming per pand vast te stellen. Een API is een software-interface die het mogelijk maakt dat twee applicaties met elkaar kunnen communiceren.
Vervolgens hebben we berekend welk percentage van de portefeuille hoeveel overstromingsrisico met zich draagt. Deze ongewogen percentages worden weergegeven in de figuur hieronder. Op basis van een pandspecifieke berekening hebben drie logistieke Belgische fondsen gemiddeld het hoogste overstromingsrisico. Dat het juist logistieke fondsen zijn is geen toeval, omdat logistieke faciliteiten vaak nabij waterwegen liggen.
Intervest, WDP en Montea
Vervolgens hebben we berekend welk percentage van de portefeuille hoeveel overstromingsrisico met zich draagt. Deze ongewogen percentages worden weergegeven in de figuur hieronder. Wij denken dat de grootste overstromingsrisico’s van panden voorkomen bij Intervest (19,0 procent van de assets, dus bijna één op de vijf panden), WDP (17,9 procent) en Montea (20,6 procent).
Deze hoge totalen, hebben betrekking op al het waargenomen risico. Wij hebben ook geanalyseerd welke panden een hoog en een laag overstromingsrisico hebben. Daarnaast zien we hoge scores voor wat betreft percentage panden met een hoog risico van overstromen bij Eurocommercial en NSI, respectievelijk 10,7 procent en 9,2 procent van de portefeuille.
Deze gemiddelden zeggen de professionele fondsmanager vaak nog onvoldoende en roept vragen op waar dat risico dan zit in de portefeuille. Daarom geven we hieronder de verdeling van de lokale overstromingsrisico’s per deelportefeuille, gebaseerd op land en sector. Je kunt eenvoudig de panden per REIT op overstromingsrisico sorteren. Maar dat kan ook per regio geanalyseerd worden, dus waar zitten de overstromingsrisico’s van de beleggingen van de grote REITs in Berlijn, Parijs of Rome.
Het eerste deel van de tabel geeft de vier regionale deelscores van de klimaat risico’s van de vastgoedfondsen binnen de Benelux weer. Ook hier interessante bevindingen: de hoogste klimaatrisico-exposure vinden we bij de regional mall portefeuille van Wereldhave in Nederland, namelijk een score van 3.2. Wij classificeren een winkelcentrum als een regional mall als het centrum een b.v.o. heeft van meer dan 50.000 m2. Hoewel 50.000 voor veel deelmarkten mogelijk een te hoge drempel is, denken we dat rechtlijnigheid in deze belangrijk is omdat het bias en willekeur voorkomt. We classificeren op dit moment alles onder 5.000 m2 b.v.o. als zogenaamde highstreet retail.
Arjan Knibbe is Founder en Managing Partner van KR&A. De econoom doceert aan de ASRE en was Europees beursanalist vastgoedfondsen van 1994 tot 2012 bij Kempen & Co, UBS Warburg en ING.
