Dat stellen senior advisor Harco Nijland en associate partner Freek de Haas van EY Montesquieu. Traditioneel geeft dit bureau aan het begin van het jaar in Vastgoedmarkt zijn visie op de verwachte ontwikkelingen in de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt. Het advieskantoor op het gebied van Finance, Treasury en Risk Management maakt deel uit van het wereldwijde accountancy- en adviesbureau EY.
Vergeleken met een jaar geleden zijn vastgoedfinanciers een stuk terughoudender, constateert De Haas. Commercieel vastgoedfinanciers halen de kredietteugels aan, ING en Rabo voorop. Al is er nog altijd voldoende aanbod in de markt dankzij buitenlandse banken en allerlei verschillende alternatieve financiers. Het ‘goede’ nieuws is ook voor vastgoedpartijen dat de economische kopzorgen de geld- en kapitaalmarktrentes voorlopig nog wel even historisch laag houden.
Kantelpunt
De Haas situeert het ‘kantelpunt’ voor de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsmarkt ergens in september 2018. Als eerste kondigde Rabo Real Estate Finance aan de groei van de Nederlandse commercieel vastgoedfinancieringsportefeuille te willen temperen. Focus ligt nu op het verhogen van de kwaliteit van bestaande uitzettingen en het verduurzamen van de portefeuille. ‘We weten dat de bomen niet tot de hemel groeien. Wij zijn als REF tevreden met onze huidige positie in de markt en zullen terughoudender zijn met nieuwe uitzettingen’, aldus Roel van de Bilt, bij Rabobank verantwoordelijk voor Rabobank Real Estate Finance (REF).
ING Real Estate Finance volgde vrijwel meteen. Ter toelichting zei een woordvoerder van ING tegen Vastgoedmarkt dat 41 procent van de commercieel vastgoedfinancieringsportefeuille in Nederland is gesitueerd. ‘Dat is aan de hoge kant. We willen dat percentage zeker niet ongelimiteerd laten groeien, maar temperen. We houden de ontwikkeling nauwlettend in de gaten.’
Vrees voor waardedalingen
De Haas hierover: ‘Deze beleidswijzigingen zijn niet ingegeven door een gebrek aan kapitaal. De banken anticiperen hiermee ook op een mogelijke negatieve waardeontwikkeling in de Nederlandse vastgoedmarkt. Feitelijk komt het er op neer dat Rabo en ING het loket voor nieuwe aanvragen hebben gesloten terwijl zij bestaande klanten nog zo goed en kwaad als mogelijk is, proberen te helpen.’
De Haas zegt niet verrast te zijn door deze ontwikkeling. ‘Naar verhouding hebben de Nederlandse grootbanken erg veel vastgoedfinancieringen op de eigen balans staan. Voor een goed beeld van hun blootstelling moet je niet alleen kijken naar wat zij via hun commerciële vastgoedfinancieringsbedrijven hebben uitstaan, maar ook naar de vastgoedleningen die zijn verstrekt via de achterdeur van hun ‘private wealth management’-afdelingen. Dat maakt de totale vastgoedexposure van Nederlandse grootbanken volgens mij veel groter dan officieel bekend is. Ze zijn ook wel erg ver gegaan met hun loan to values, in hun vastgoedfinancieringen, tot wel 75 procent en soms zelfs hoger.’
