Zo ziet NVM-voorzitter Ger Jaarsma de toekomst van zijn leden. 'Nu nog zoekt een makelaar een klant voor een pand. In de toekomst zal dat proces fundamenteel veranderen en zoekt het pand als het ware naar de ideale klant.'
Voor de groeiende toepassing van data-analyses bij het vaststellen van de waarde van vastgoed is Ger Jaarsma niet zo benauwd. 'Het gebruik van ‘big data’ zal ons vak nog meer veranderen. Administratieve processen kunnen geautomatiseerd. Daar zijn we blij mee. Daardoor kunnen in dezelfde tijd meer taxaties worden afgehandeld. En het lukt ook steeds beter op basis van voldoende data een goede waardebepaling af te geven, maar bij taxeren gaat het ook om de visuele inspectie. Bestaat het object wel? In welke staat verkeert het object? Stel we hebben een straat met vijftig vergelijkbare woningen, dan kunnen we op basis van verkopen uit het verleden de waarde aardig bepalen. Maar dan nog moet de taxateur zelf de minder goede of juist heel goede staat van de woning in ogenschouw nemen. Dat laatste stukje moet door de woningtaxateur ter plekke worden gedaan. Bij zakelijk vastgoed is de mensenhand nog veel belangrijker, omdat objecten minder vergelijkbaar zijn. Het taxeren van objecten blijft dus mensenwerk.'
Het wordt veel belangrijker dat taxateurs niet alleen naar het hier en nu kijken, maar op basis van de markt en de ontwikkeling van de economie een voorspelling doen over de toekomstige waardeontwikkeling”
Jaarsma ziet tegelijkertijd juist mogelijkheden voor verrijking van het taxatievak. 'Nu kijkt een taxateur terug en maakt hij een inschatting van de veranderingen die de markt doormaakt. Maar dat is niet genoeg, zo heeft de achterliggende crisis ons geleerd. Het wordt veel belangrijker dat taxateurs niet alleen naar het hier en nu kijken, maar op basis van de markt en de ontwikkeling van de economie een voorspelling doen over de toekomstige waardeontwikkeling. Daarmee verandert het vak van taxateur in die van strategisch adviseur.' Die uitbreiding vraagt om extra ‘datavaardigheden’. 'De taxateur zal nog beter data moeten kunnen analyseren en hij moet vervolgens de uitkomst goed aan de opdrachtgever kunnen uitleggen. Opleidingen en trainingen zullen aan die nieuwe wereld moeten worden aangepast.'
Forse krimp van de beroepsgroep is onvermijdelijk
Al die veranderingen zullen tot een forse krimp van de beroepsgroep leiden. Volgens Jaarsma is dat onvermijdelijk. 'Het vak van taxateur wordt steeds meer een specialisme. Het register telt nu circa zevenduizend mensen die daadwerkelijk als taxateur actief zijn. Dat aantal zal fors teruglopen: naar vier-, drie- misschien tweeduizend taxateurs.'
Ook bij makelaars zal het een en ander veranderen, voorziet Jaarsma. 'Maar die verandering is al langer gaande en verloopt veel geleidelijker. Funda.nl dateert van het begin van deze eeuw. De introductie van de ‘digitale etalage’ veroorzaakte een wezenlijke verandering; een woningzoekende hoefde niet langer naar het makelaarskantoor, maar kon vanuit huis kennisnemen van het totale aanbod. Maar de meeste particulieren willen wel - ook gezien de grote financiële belangen - hulp van een onafhankelijke adviseur. En ook op de zakelijke markt wordt standaard een beroep gedaan op adviseurs. Opdrachtgevers willen niet de hele rompslomp van aan- en verkoop.'
Big data levert makelaar lijst met potentiële kopers
De grootste wijziging die de makelaardij te wachten staat, heeft volgens hem te maken met de omkering van het proces. 'Nu nog zoekt en vindt de opdrachtgever met een makelaar een pand. Over vijf of tien jaar vindt een pand een klant. Daar bedoel ik mee: op het moment dat een object in de verkoop komt, kan een makelaar op basis van ‘big data’ een lijst met potentiële kopers op tafel leggen. Dat gaat de grote ommekeer worden in de makelaardij.'
Wat is daar voor nodig? 'De uitdaging wordt op basis van slimme data te weten bij wie dat object het beste past. Wie is de ideale koper? De woningmakelaar moet dus op de hoogte zijn van de woonwensen. De makelaar moet precies weten wat iemand voor keuken wenst, of een tuin belangrijk is en aan welke maten de slaapkamers moeten voldoen. Ik verwacht dat al die dingen over tien jaar wel ergens vastliggen. Woningzoekenden laten zoveel digitale sporen achter, dat we als NVM nu al van veel Nederlanders de woonwensen aardig kennen. Maar we hebben nog meer ingangen, meer data nodig om de juiste klant te herkennen.'
Makelaar wordt brede vastgoedadviseur
Er spelen meer zaken, benadrukt Jaarsma. 'De rol van de makelaar verandert. In de vorige eeuw was de makelaar met name bezig met de transactie. De afgelopen twintig jaar was de makelaar een ‘matchmaker’. Ook dat gaat makkelijker verlopen. En in de toekomst zal hij meer optreden als brede vastgoedadviseur. Nederland moet in hoog tempo haar vastgoed verduurzamen. De overgang naar een nieuwe eigenaar is een goed moment om een duurzaamheidsslag te maken. Een makelaar is de juiste persoon om advies uit te brengen over verduurzaming, gebruik en inrichting van een object.'
Jaarsma spreekt in dit verband nog over een zoektocht. 'We weten het nog niet precies, maar in mijn beeld blijft sprake van een onafhankelijke intermediair. Wellicht speelt hij een rol bij de beoordeling van offertes, maar daar houdt het op. Een makelaar neemt niet de rol op zich van bouwheer, projectontwikkelaar of aannemer. Dat past niet bij onze adviesrol.'
Eerste NVM-leden slaan nieuwe wegen in
Over pakweg tien jaar moet die nieuwe taxatie- en makelaarspraktijk gewoongoed zijn. 'Nu al zien we dat de eerste leden nieuwe wegen inslaan. Bedrijven die denken dat het niet zo’n vaart loopt zullen ver op achterstand raken', waarschuwt Jaarsma. Hij is wel de eerste om te benadrukken dat hij de exacte uitkomst niet kent. 'De wereld verandert razendsnel. Het is heel wel mogelijk dat zich binnen enkele jaren disruptieve ontwikkelingen voordoen waar we nu nog geen weet van hebben. Dan krijgen we een heel andere uitkomst, maar één ding weten we wel zeker: het dagelijkse werk van makelaars en taxateurs zal ingrijpend veranderen.'
Om beter te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen heeft de NVM de afgelopen tijd de eigen organisatie aangepast. 'We hebben onze bedrijven wat meer op afstand van de vereniging gezet. Dan hoeven we om goed op nieuwe ontwikkelingen te kunnen reageren niet eerst langdurig in gesprek met onze leden.'
Over de auteur
Bert Pots is freelance-vastgoedjournalist.
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2018.
NVM-voorzitter Ger Jaarsma is deelnemer aan een paneldiscussie over innovatie in de vastgoedsector tijdens het Vastgoedmarkt Trendscongres op 18 april 2018.
