ESG heeft zich stormachtig ontwikkeld tot nieuwe standaard in vastgoedsector

Een gereedschapskist voor het toepassen van milieugerelateerde, maatschappelijke en governancecriteria op je bestaande portefeuille met als doel de prestaties op die gebieden te vergroten. Zo omschrijft Marc van Niekerken de ESG-criteria, die ook steeds vaker het uitgangspunt zijn voor investeringen die naast financieel rendement een maatschappelijke of milieugerelateerde impact beogen. 'Oftewel: impact investment,' aldus Martijn Onderstal, hoofd van de taxatieafdeling van Savills in Nederland. 'Nederlandse pensioenfondsen lopen op dat gebied voorop en dat is op zich niet vreemd, in een land met een van de meest ambitieuze duurzame doelstellingen ter wereld. De stikstof en PFAS-crisis heeft vorig jaar nog eens ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat duurzaam de norm is in de bouw en het vastgoed. Voor Nederlandse pensioenfondsen was dat geen nieuws: veel eerder dan collega’s elders in Europa, begonnen ESG-criteria al een stempel te drukken op hun strategieën en portefeuilles.'

Stormachtige ontwikkeling

De stormachtige ontwikkeling van ESG als nieuwe standaard en als nichemarkt binnen de beleggingswereld, eerst dus in Nederland en later ook elders in Europa, was in 2017 een van de redenen voor het convenant. Daarnaast zouden gezamenlijk gehanteerde definities en normen de fondsen efficiënter maken. Volgens het ABP kunnen pensioenfondsen profiteren van elkaars ervaring. 'Nederlandse pensioenfondsen zijn duidelijk geïnspireerd door de voorziene groei van de markt en de publieke perceptie, die in de loop van de jaren is veranderd,' analyseert Marc van Niekerken, die leiding geeft aan de afdeling Building & Project Consultancy van Savills in Nederland. 'Zo willen jongere generatie investeerders in pensioenfondsen bijvoorbeeld weten hoe hun geld wordt besteed. Zij kijken naast de financiële positionering van hun portefeuilles ook naar de prestaties op het gebied van milieu en maatschappij.'

Maatschappelijke veranderingen

In bredere context kan de grote belangstelling voor impact investing volgens Van Niekerken niet los worden gezien van maatschappelijke veranderingen.

'De vastgoedsector moet meer aandacht besteden aan wat er gebeurt met de mensen die panden gebruiken en de mensen in de gemeenschappen daaromheen. Daarnaast brengt de toenemende verstedelijking een groot aantal duurzaamheids- en sociaaleconomische kwesties met zich mee, net als een toenemende bewustwording van de milieuproblematiek. Inclusief het besef dat de klimaatverandering zoveel mogelijk moet worden beperkt, is die al bepalend voor de keuzes van vermogensbeheerders die beseffen dat de bebouwde omgeving verantwoordelijk voor 40 procent van de wereldwijde koolstofuitstoot. Dit betekent dat er grote kansen liggen om de mondiale uitstoot te verminderen. In plaats van te zeggen: ‘Ik koop een groen gebouw, want dat is leuk om te hebben’, denkt de sector nu eerder: als ik een inefficiënt gebouw koop en niets verbeter aan de bestendigheid en efficiëntie daarvan, kan ik het dan nog wel verkopen? Nu steeds meer mensen zich zorgen maken over het klimaat, zal er dan over vijftien of twintig jaar een koper zijn die bereid is om grote klimaatrisico’s te nemen?'

Game changer

Onderstal draait er niet omheen: impact investing is niet minder dan een ‘game changer’. 'Het doel is namelijk niet om individuele personen meer voordelen te bieden dan anderen, maar om een bredere positieve impact te realiseren met betrekking tot milieugerelateerde en maatschappelijke behoeften doordat meerdere vermogensbeheerders verspreid over de gehele sector gezamenlijk handelen. Door die integratie van de impact in het investeringsproces verschilt het van traditioneel investeren en filantropie.'

In het verlengde daarvan zijn ESG en impact investing volgens Van Niekerken een kwestie van risicobeheersing. 'Het is interessant om te zien hoe het van ‘leuk om te hebben’ is verschoven naar iets dat gebaseerd is op risico. Als er nieuwe milieuwetgeving wordt aangenomen, kunnen gebouwen gestrande activa worden. In de loop van de tijd zal klimaatverandering gevolgen hebben voor regio’s of steden. Kan een gebouw dan een overstromingsrisico opleveren? En is het bestand tegen dertig jaar aan temperatuurstijgingen? Veel mensen hanteren voor het modelleren van de klimaatveranderingsbestendigheid van hun activa een mondiale temperatuurstijging van 1,5 of 2ºC om de kans op gestrande activa te beoordelen en richting te geven aan strategieën voor direct portefeuillebeheer.'

Hoe weet een investeerder dat een gebouw of portefeuille ‘ESG-vriendelijk’ is? Volgens Onderstal is de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) een van de keurmerken die tot dusver zijn ontwikkeld, maar uniforme eisen ontbreken nog. 'Daarnaast worden er allerlei kaders ontwikkeld om de milieuprestaties en de maatschappelijke impact te meten. De belangrijkste prioriteit is om zowel kwantitatieve als kwalitatieve indicators te hebben, omdat de financiële sector verplicht is om cijfers te rapporteren aan aandeelhouders en toezichthouders.'

Transformatie

Dé uitdaging voor de komende jaren, aldus de Savills-experts, is om impact investing op te schalen en tegelijk de integriteit te bewaren van de impact die ermee word beoogd. Van Niekerken: 'Het meten van de impact, inclusief de nuances van kwalitatieve maatschappelijke impact, kan kostbaar zijn. Je hebt kennis, geld en middelen nodig om de prestaties van activa accuraat te beoordelen. Dat geldt vooral voor de maatschappelijke prestaties.' Onderstal: 'Toch zullen alle ESG-criteria de komende decennia alleen maar belangrijker worden. De vastgoedsector ondergaat een transformatie, iedereen is zich bewust van de gevolgen van ESG en realiseert zich dat we geen tien jaar kunnen wachten met het ondernemen van actie. De tijd van aanpakken is nu.'

Dit artikel is gesponsord door Savills