Het World Trade Centre aan de Coolsingel in Rotterdam is als een dame die jokt over haar leeftijd. Architect Jan Frederik Staal lokte het leugentje uit met een ontwerp op basis van de nieuwe zakelijkheid. Het gebouw oogt minstens een halve eeuw jonger dan het in 1922 opgeleverde voormalige postkantoor ernaast, met zijn historiserende ontwerp van Gustav Cornelis Bremer. In werkelijkheid zat er maar achttien jaar tussen de oplevermomenten.
Het lage gedeelte van de beurs heeft de oorlog nog meegemaakt. De bouw van het complex in het hele blok tussen de Coolsingel, de Meent, het Rodezand en de Hoogstraat begon in 1936 en kostte vier jaar. Volgens de publicatie 100 jaar architectuur in Rotterdam moesten duizend betonnen heipalen de grond in. Het slaan maakte zoveel lawaai, dat de hoogste klassen van het Erasmiaans Gymnasium voor een jaar uitweken van de Sint Laurensstraat naar de Lijnbaanstraat.
Niet lang na de oplevering in 1940 konden bouwvakkers opnieuw aan de slag met de beurs om de schade te repareren van het Duitse bombardement. In een landschap van ruïnes stonden de beurs, het postkantoor, de Laurenskerk en het Schielandshuis nog overeind. Onder de eerste gebruikers van de beurs na de heropening in 1941 waren waren niet alleen handelaren in onder meer granen en assurantiën. Volgens de website van WTC Rotterdam zaten er ook 75 onderduikers.
Geschuif
‘De historie alleen al is reden voor het Bouwinvest Office Fund om WTC Rotterdam bij de renovatie met fluwelen handschoenen aan te pakken. De status van rijksmonument voor de laagbouw heeft tot gevolg dat we veel elementen intact moeten laten. We overleggen ook meer dan anders met de gemeente. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft een zeg over het project. We moeten kortom langer wachten op procedures’, zegt Bas Jochims, director Dutch Office & Hotel Investments bij Bouwinvest.
‘We moeten ook voorzichtig zijn omdat in het gebouw veel verschillende huurders zitten’, zegt Jan-Willem Kos, senior assetmanager bij Bouwinvest. ‘Gehuurde oppervlakten lopen uiteen van 100 tot 2.500 vierkante meter. Er is vaak heel wat overleg en geschuif nodig om de verbouwing van weer een stukje WTC mogelijk te maken.’
Dynamisch
Bouwinvest kocht het WTC Rotterdam in 2014 om er waarde aan toe te voegen en het lang in portefeuille te houden. De prijs voor het complex met een verhuurbare oppervlakte van 60.000 vierkante meter bedroeg 130 miljoen euro. Dat kwam neer op 2.200 euro per vierkante meter voor kantoor-, winkel- en congresruimte in het hart van Rotterdam. Op een knooppunt van metro’s en trams, met de Koopgoot op kruipafstand en heel veel goede horeca in de buurt. Weliswaar bedroeg de leegstand 35 procent. Maar de kans op een snelle toename van die leegstand was klein door de spreiding van de einddata van huurcontracten met partijen als Amlin, Lloyds, Fakton en Sluyter.
‘Je kunt zeggen dat we goed hebben ingekocht. Maar we constateerden ook dat er veel aan het gebouw moest gebeuren. De uitstraling moest veranderen van gesloten in open en van stoffig in dynamisch. Het gebouw moest veel duurzamer worden. En er moesten meer voorzieningen komen om het ontmoeten te faciliteren’, zegt Jochims. Voor die operatie heeft Bouwinvest zeven jaar en 20 miljoen euro uitgetrokken.
Hotel
Meer voorzieningen betekent als het aan Bouwinvest ligt toevoeging van functies zoals een sportschool, maar ook een gedeeltelijke transformatie. ‘Met de gemeente overleggen we op dit moment over de transformatie van de voormalige ruimte van de Hogeschool Rotterdam aan de Meent en het Rodezand naar een hotel met 160 kamers. De bedoeling is om het toe te voegen aan de portefeuille van het Bouwinvest Hotel Fund. We denken aan een designformule in het betaalbare segment met drie of vier sterren’, zegt Jochims.
‘Of het doorgaat, hangt niet zozeer af van de animo onder hotelexploitanten. Die staan te trappelen op deze locatie een vestiging te openen’, zegt Kos desgevraagd. Ziet Bouwinvest het hotelplan van Omnan Group voor het naastgelegen postkantoor als concurrentie? ‘Nee, dat is een plan voor een high-end hotel, dat is een heel ander segment’, zegt Jochims. Spannend voor Bouwinvest is eerder of het transformatieplan en de verduurzaming haalbaar zijn, gezien de eisen voor een rijksmonument als de laagbouw van het WTC.
Klimaatbeheersing
Met de verduurzaming heeft Bouwinvest al een sprong gemaakt. De in 1987 opgeleverde hoogbouw ging in de periode 2015-2018 van energielabel E naar A. Dat gebeurde met onder meer een WKO-installatie, klimaatplafonds, ledverlichting, daglichtregeling, CO2- en aanwezigheidsdetectie. Hergebruik van energie maakte het grootste verschil. De luchtzuivering wordt aangedreven door een warmtewiel dat de warmte in het pand hergebruikt, zodat koude buitenlucht minder opgewarmd hoeft te worden.
Nog tijdens de verduurzaming ging de lat omhoog. Aanvankelijk mikte Bouwinvest voor de hoogbouw op label C, dat 1 januari 2023 verplicht wordt. Label A zou er pas hoeven komen bij de verplichting daarvan per 1 januari 2030. Met label A voor de hoogbouw nam Bouwinvest in 2018 een voorsprong van bijna twaalf jaar op zijn schema voor de verduurzaming. De toren heeft ook het label Breeam-in-use Very Good.
‘Verduurzamen met fluwelen handschoenen’”
Ook voor de laagbouw wil Bouwinvest verder gaan dan de wettelijke duurzaamheidseisen. De status van monument brengt een ontheffing van de energielabelplicht met zich mee. Toch streeft Bouwinvest ook voor dit deel naar label A. Voor het hele gebouw wil Bouwinvest ook het duurzaamheidscertificaat Breeam Very Good. Dat past bij de verduurzamingsstrategie van de totale portefeuille van Bouwinvest.
Terugverdientijd
Een monument verduurzamen is een aparte tak van sport. Er bestaan ingrepen die geen of weinig overleg vergen met de gemeente, zoals de aanleg van de eerste 1.200 vierkante meter zonnepanelen op de laagbouw aan de Coolsingel. In totaal moet er 4.800 vierkante meter zonnepanelen komen, waarvan het grootste deel op de laagbouw. Maar veel bouwkundige ingrepen kunnen niet zomaar. ’Het enkel glas in de oude metalen puien mogen we niet vervangen en dat willen we ook niet. En voor aanpassingen van de gevel hebben we goedkeuring nodig van monumentenzorg’, zegt Kos.
Gevraagd naar het waarom van de verduurzamingsijver zegt Jochims: ‘Een duurzaam kantoor wordt de norm en de huur kan stijgen doordat er steeds meer vraag naar is.’ Bouwinvest gebruikt software van Nuuka om energieprestaties te monitoren en de terugverdientijd te voorspellen. ‘Op termijn verhogen de investeringen in duurzaamheid het rendement op het gebouw. Ons beleggingsperspectief hierbij is ongeveer tien jaar, maar het blijft moeilijk te meten. Houd je rekening met de kosten van leegstand en incentives, dan is de terugverdientijd van investeringen in duurzaamheid misschien wel korter.’
24 uur per dag
Niet alleen de duurzaamheidsmaatregelen vergen overleg met gemeente en monumentenzorg. Nog een gespreksonderwerp uit het masterplan van Bierman Henket is de manier waarop het gebouw toegankelijker moet worden. De entree is nu nog een grote stenen trappartij naar de ingang op de eerste etage met een smalle roltrap naast de gevel. ‘We willen twee roltrappen in het midden plaatsen zodat ze recht naar de ingang leiden. Het mooiste zou zijn als ze de loop van de stenen trapopgang volgen, ook op de horizontale delen. Zodat het een ervaring wordt om de trappen te bestijgen’, zegt Kos.
Kernpunten van het masterplan zijn verbetering van de ontvangst en van de routing en verhoging van het voorzieningenniveau. Daarvan getuigt nu al de Koffiesalon aan de linkerkant van de ontvangsthal. Verderop aan de linkerkant van de begane grond huist het 24 uur per dag toegankelijke business center, dat eerst op een verdieping zat.
Belangrijk programmaonderdeel is de ontsluiting van de hoogbouw met een loopbrug vanuit de entree. Bezoekers van de hoogbouw hoeven daarmee niet meer over de beursvloer waar het druk kan zijn. Ook de parkeerkelder moet straks uitmonden in het entreegebied. En voor de aansluiting op de omgeving moet er op de eerste etage aan de Koopgoot-kant een beurslounge met dakterras komen.
Dynamiek
Net als het WTC zelf heeft de Rotterdamse gebruikersmarkt voor kantoren opwaartse potentie, zegt Kos. De vraaghuren voor WTC Rotterdam liggen tussen 180 en 230 euro. ‘In Rotterdam is dat aan de hoge kant, maar in de andere grote steden niet. De Rotterdamse gebruikersmarkt voor kantoren blijft achter door een gebrek aan goede gebouwen. Er zijn minder nieuwe kantoren gekomen dan in Amsterdam en het aantal transformaties lag er lager dan in Den Haag. De noodzaak voor transformaties was in Rotterdam minder omdat de stad niet werd geconfronteerd met een zich terugtrekkende overheid.’
Jochims vertrouwt erop dat de bezettingsgraad die nu ongeveer 60 procent bedraagt omhoog gaat naar 91 procent in 2021. ‘Dat is ons met WTC Den Haag ook gelukt. Daar bedraagt de bezettingsgraad nu zelfs 97 procent. En met alle respect voor een nieuw gebouw: WTC Rotterdam is een gebouw met een verhaal op een goed bereikbare toplocatie in het business district van Rotterdam. Zodra je naar buiten loopt zit je in de dynamiek van de grote stad. Een prima vestigingsplaats voor bedrijven die talent aan zich willen binden.’
