Er is in 2018 sprake van selectieve schaarste op de kantorenmarkt. Dat heeft effect op meerdere terreinen. Zo zijn er in Amsterdam en Utrecht steeds minder kantoren beschikbaar voor transformatie. Bovendien is zo’n investering vaak minder rendabel. Verwoerd: ‘Door de stijgende kantoorhuren en hogere bouwkosten is het in Amsterdam, Utrecht en Den Haag inmiddels interessanter om een kantoor te upgraden in plaats van te transformeren. Ook de gemeente is minder welwillend om hieraan mee te werken. In Rotterdam is de kantorenmarkt, met uitzondering van de moderne kantoorgebouwen, aanzienlijk ruimer. Daar zijn nog steeds kantoren beschikbaar en is transformeren aantrekkelijk. Dat komt omdat de woningprijzen er stijgen, terwijl de kantoorhuurprijzen vrij stabiel blijven.’
Van selectieve schaarste is ook sprake als het gaat om de energetische kwaliteit van kantoren. Bedrijven staan in de rij voor vastgoed met een gunstig energielabel, ondanks de hogere huren. Kantoren die niet voldoen aan de duurzame eisen, doen volgens Verwoerd steeds vaker niet meer mee. ‘In de vijver van potentiële huurders zwemmen steeds minder vissen voor kantoren met een slecht energielabel. Bedrijven houden in hun huisvestingsstrategie al rekening met de eisen die vanaf 2023 gelden voor de energieprestaties van gebouwen. Een energiezuinig kantoor wordt bovendien niet slechts gezien als huisvesting, maar ook als een manier om kosten te reduceren. Voor kantoren die aan alle moderne eisen voldoen, wordt daarom een premium betaald, terwijl aan de onderkant van de markt een dalende huurprijsontwikkeling ontstaat. Of eigenaren bereid zijn om de kantoren met een minder aantrekkelijk energielabel te upgraden, hangt af van de locatie en de verhuurbaarheid. Zijn die gunstig, dan loont zo’n investering. Een gerenoveerd kantoor trekt bedrijven aan en de eigenaar kan hogere huren vragen. Op de minder aantrekkelijke locaties zijn er weinig investeringen te verwachten, vrees ik.’
Kantorenbeleggingsmarkt: search for investments
Het jaar is nog niet voorbij, maar op de kantorenbeleggingsmarkt blijft het beleggingsvolume van 2018 achter bij dat van het voorgaande jaar: 7,3 miljard in 2017 ten opzichte van 3,6 miljard euro in de eerste drie kwartalen van 2018. De beperkte beschikbaarheid van aanbod in Amsterdam, Utrecht en Den Haag is van grote invloed, aldus van Leeuwen: ‘De bereidheid om te investeren blijft onverminderd hoog. Een deel van de beleggers heeft hun geld geïnvesteerd in locaties buiten de G4 waar lagere vierkante meterprijzen gelden. Het totale beleggingsvolume valt hierdoor lager uit.’
Door het beperkte aanbod is er volgens Verwoerd op de kantorenmarkt sprake van een ‘search for investments’. ‘Alle kantoren in Amsterdam, Utrecht en Den Haag zijn de afgelopen jaren al een keer verkocht. De eigenaren die recent hebben gekocht, willen nu zelf gebouwen optimaliseren en verkopen hun vastgoed nog niet. Investeerders gaan daarom op zoek naar andere locaties. In 2017 ging het geld naar de overige G4-steden en plaatsen als Amstelveen en Haarlemmermeer: ruim 400 miljoen euro. In 2018 hebben wij meer transacties gezien in de regio: in steden als Zwolle, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. Het investeringsvolume is hier meer dan verdubbeld.
De vraag is natuurlijk wat er in 2019 gaat gebeuren. Verwoerd: ‘Kantoren op centrumlocaties buiten de G5 zijn inmiddels veelal verkocht, terwijl er volgend jaar nog steeds volop beleggingskapitaal beschikbaar is. Waar gaat dat landen? Wij verwachten dat de investeringen in de regio zich verplaatsen van het centrum naar kantoorgebieden buiten het centrum. Deze kantoorgebieden veranderen naar verwachting van een monofunctioneel gebied naar een multifunctioneel gebied door transformaties.’
Gebruikersmarkt volgt beleggersmarkt
Een terechte vraag volgens Verwoerd is of de gebruikersmarkt de beleggingsmarkt zal volgen. ‘Zo’n 70 procent van de bedrijven kiest voor een centrumlocatie. Bedrijven zoeken meer beleving voor hun medewerkers en een inspirerende werkplek. Een werkplek die ook in de strijd om jong talent iets toevoegt voor deze generatie. Op die locaties zie je dan ook een sterke huurstijging. Als er in het centrum schaarste ontstaat, wijken bedrijven in de G5-steden uit naar andere gebieden, waaronder de monofunctionele locaties. Maar het is maar de vraag of dat ook zal gelden voor steden in de regio. Op dit moment is daar in elk geval nog geen sprake van.’
Hoe de gebruikersmarkt zich in de regio ontwikkelt, is volgens Verwoerd afhankelijk van meerdere factoren. ‘Bepalend is allereerst het beleid dat gemeenten voeren op het gebied van transformaties. Als het transformeren van kantoren nog mogelijk is op de monofunctionele locaties, kunnen gemeenten schaarste creëren en het gebied een impuls geven. Daarnaast is de kwaliteit van het aanbod op deze locaties cruciaal: energiezuinige kantoren trekken huurders aan. Maar in de kantoren die niet voldoen aan de moderne eisen kun je leegstand verwachten, zeker als de conjunctuur afvlakt.’
Of de beleggers het bij het rechte eind hebben, zal de komende jaren moeten blijken. ‘Wij zijn nieuwsgierig hoe groot het hoogconjunctuureffect is’ zegt Verwoerd. ‘Door de sterke economie wordt nu geïnvesteerd in de satellietsteden en in de regio, zelfs buiten de centrumlocaties. Maar daaraan kleven risico’s, want wat doen bedrijven tijdens een laagconjunctuur? Bij stabiliserende of zelfs dalende prijzen zullen zij weer verhuizen naar de G5-steden of teruggaan naar de centrumlocaties van steden als Zwolle en Arnhem. Dat gaat ten koste van het directe rendement op de investeringen die beleggers nu doen. Het is interessant om te volgen hoe de verschillende typen investeerders daarmee om zullen gaan.’
Kantorenbeleggingsvolume blijft hoog
Van belang voor het beleggingsklimaat van 2019 is natuurlijk onder meer de renteontwikkeling. Mogelijk verhoogt de Europese Centrale Bank (ECB) de rente na de zomer van 2019. Van Leeuwen denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen. ‘De ECB kijkt naar verschillende economische indicatoren, waaronder de inflatieontwikkeling. De inflatie bedraagt voor heel Europa ongeveer 2 procent, in overeenstemming met de doelstelling van de ECB. Maar er zijn wel verschillen tussen landen. Italië en Griekenland zitten nog duidelijk onder de 2 procent. Een hogere rente heeft een negatief effect op het investeringsklimaat waardoor het inflatiepercentage daalt. Hierdoor is onze verwachting dat de ECB terughoudend blijft met de renteontwikkeling. In ieder geval zal dit niet direct tot een verschuiving van investeringen leiden. Ook voor aankomend jaar verwachten wij nog een hoog beleggingsvolume dat vergelijkbaar is met dat van dit jaar.’
Door Dré van Leeuwen en Frank Verwoerd, Colliers International
