Vele vaak vooringenomen meningen over de impact van het thuiswerken op de vraag naar kantoorruimte zijn in fraai vormgegeven marketingbrochures en zelfs video’s voorbijgekomen. Wel of niet gelardeerd met echt onderzoek. Wat het antwoord ook is, de impact hiervan zal de komende maanden uit de prognoses omtrent gedrag van kantoorwerkers blijken. De verwachte range van uitkomsten voor kantoormarkten wordt daarmee smaller.
En dat heeft gevolgen voor NSI, de Nederlandse kantoren specialist, met een reeks aantrekkelijke (her-)ontwikkelingsprojecten. De overweight Amsterdam leek altijd een no-brainer voor kantoren. Is dat nog steeds zo, nu wonen in Amsterdam voor startend talent onmogelijk lijkt? En de wat bescheiden Zuidas-positie van NSI, binnen de Amsterdam portfolio, hoe werkt dat in een post-covid markt uit?
Clusters van data
Gebaseerd op onze alternatieve data over de Europese regio's, scoren Amsterdamse kantoorgebouwen een 5.6, van een maximale score van 6.0. Topscores worden behaald door Warschau, Berlijn, Stuttgart, Frankfurt. Madrid heeft 5.8. Rotterdam en Den Haag scoren een 5.3 en Utrecht een 5.1. Leiden en Eindhoven een 4.8. Deze scores zijn gebaseerd op clusters van data over opleidingsniveau, innovatie, arbeidsmarkt, lokale economie, infrastructuur en demografie.
Specifieke asset attributen en microlocatiedata complementeren deze scores. Specifieke vastgoedmarktdata (leegstand, liquiditeit, huurniveau pand en markt, rendement) is ook relevant. Deze zijn bij makelaars en andere transactiespecialisten te koop. Wij nemen ze niet mee in de KR&A alternatieve data score.
We analyseren wel de covid-exposure, de klimaatrisicodata en de micro-overstromingsdata voor geheel Europe en maken dat beschikbaar per pand en stad. Naast een groot aantal andere indicatoren. NSI is buitengewoon actief geweest wat betreft portefeuilledynamiek vanwege haar focus op kantoren in een selectie van markten en de daaruit voortvloeiende verkopen. We leggen nu de laatste hand om die dynamiek te kwantificeren en publiceren binnenkort zowel een REIT portfolio dynamiek ranglijst als een kaart van Europa met netto-investeringen en onttrekkingen van panden voor ruim 1.300 steden en gebieden van de top 60 REITs in Europa.
Klimaatrisico's
In de tabel hieronder delen we de top-line klimaat risico’s van de 2020 kantoren portfolio’s van de Benelux vastgoedfondsen. Wederom gebruiken we normalisatie scores van 1 tot en met 6. We hebben URW buiten beschouwing gelaten. Een hoge score betekent een laag klimaat risico en is in principe goed nieuws voor de belegger. Tenzij het over wijnbouw grond in Zuid-Zweden gaat bijvoorbeeld.
Op basis van de gemiddelde klimaatrisico’s van de regio’s waaronder exposure en kwetsbaarheid: aanpassingsvermogen (kolom adaptive capacity) en gevoeligheid (kolom sensitivity) scoort NSI laag. De gevaren zelf (kolom hazards), zoals stijging van gemiddelde temperatuur of overstromingsrisico wijken niet belangrijk af van die van de overige beursgenoteerde kantoren portefeuilles in de Benelux.
Arjan Knibbe is Founder en Managing Partner van KR&A. De econoom doceert aan de ASRE en was Europees beursanalist vastgoedfondsen van 1994 tot 2012 bij Kempen & Co, UBS Warburg en ING.
