Hoe zit het met de rapportage vereisten in Nederland voor buitenlandse investeerders? Aan het eind van het seminar, was CEO Jaap van der Bijl van Altera niet verrast door die vraag van een buitenlandse belegger. “Blijkbaar had ons verhaal hem overtuigd en was hij nieuwsgierig naar de regels en voorwaarden waar hij aan moet voldoen als hij via Altera in Nederlandse winkelvastgoed investeert. Op grond van onze kennis en ervaring konden we ook die vraag uiteraard beantwoorden.”
Tijdens het webinar was het verhaal van Altera helder: in kernwinkelgebieden op A-locaties hebben ook Nederlandse mode- en non-food-retailers het inderdaad lastig, door concurrentie met webshops en, sinds begin dit jaar, een teruglopende omzet door de corona. “De pandemie ten spijt, doen veel wijkwinkelcentra het juist goed: dicht bij huis, steeds meer uitgroeiend tot sociale ontmoetingsplaatsen en met ‘Food & Convenience’ als sterke troeven, bieden ze retailers stabiele inkomsten en beleggers een aantrekkelijk rendement”, aldus Van der Bijl, die aangeeft dat Altera in Nederland is uitgegroeid tot dé specialist binnen dit specifieke segment van het retailvastgoed voor (internationale) institutionele beleggers.
Behoefte gestuurd aanbod
Mits gesitueerd in een demografisch sterk verzorgingsgebied, kan het succes van wijkwinkelcentra volgens hoofd Research & Strategie Ellen Tak van Altera niet los worden gezien van het gereguleerde en gestructureerde Nederlandse winkellandschap. “Hierdoor hebben wijkwinkelcentra elk een eigen afgebakend verzorgingsgebied waarbinnen geen concurrentie plaatsvindt.”
Met ‘Food & Convenience’ als sterke troef, bieden wijkwinkelcentra retailers stabiele inkomsten en beleggers een aantrekkelijk rendement”
Als voorbeeld van een goed functionerend wijkwinkelcentrum noemde ze Toolenburg in Hoofddorp. “Twee grote supermarkten zijn omringd door lokale ondernemers als de bakker, slager, visboer, groenteboer en drogist, die samen voorzien in alle basisbehoeften van de mensen die in de directe omgeving wonen. Juist omdat het gezamenlijke aanbod behoefte gestuurd is, zijn wijkwinkelcentra minder gevoelig voor factoren als economische tegenwind, consumentenvertrouwen en koopkracht. Tijdens de huidige coronapandemie blijkt bovendien eens te meer dat ze veel minder concurrentie hebben van e-commerce dan mode- en non-food-retailers in de kernwinkelgebieden in binnensteden.”
Supermarkt op loopafstand
Die binnensteden zagen er volgens Van der Bijl tijdens de ‘corona-lockdown’ in het voorjaar uit als ‘spooksteden’. “Omdat cafés en restaurants moesten sluiten, veel mensen thuis werkten en toeristen en zakenreizigers wegbleven, kelderden de bezoekersaantallen in hoofdwinkelstraten. Dat er tegelijkertijd in wijkwinkelcentra sprake was van omzetpieken, staat niet op zichzelf. Coronacrisis of niet, mensen bleven hun dagelijkse en wekelijkse boodschappen ‘op loopafstand’ doen. Dankzij de kracht en creativiteit van retailers in het Food- & Convenience-segment en de langjarige huurcontracten waar supermarktketens voor kiezen, door de schaarste aan locaties, bieden wijkwinkelcentra stabiele huurinkomsten en, in het verlengde daarvan, aantrekkelijke beleggingsrendementen.”
Maatschappelijk rendement
Dat beeld wordt bevestigd door Erwin Wessels, CIO van Altera. “Hoewel het netto aanvangsrendement van Food & Convenience-retail doorgaans gemiddeld hoger ligt dan dat van bijvoorbeeld een eersteklas kantoor, geeft het huidige rendement naar mijn mening geen goed beeld van de werkelijke waarde en de beperkte risico's. Je kunt beter kijken naar onze portefeuille, die het uitstekend doet ten opzichte van de MSCI All Retail Netherlands-benchmark, zowel op totaal als op direct rendement. Na één jaar is het directe rendement 110 basispunten beter dan de MSCI Index, na drie jaar 100 basispunten en na vijf jaar 80 basispunten.”
Wijkwinkelcentra bieden ook veel mogelijkheden bieden voor ‘social return’ oftewel maatschappelijk rendement”
Wessels voegt er aan toe dat wijkwinkelcentra veel mogelijkheden bieden voor ‘social return’ oftewel ‘maatschappelijk rendement’. “De ESG-criteria hebben we niet alleen geïntegreerd in onze investeringsstrategie, maar ook in ons bedrijfsmodel. In het verlengde daarvan was onze portefeuille als eerste in Nederland volledig BREEAM-gecertificeerd. Ten opzichte van de GRESB-benchmark scoorde ons Fonds in 2019 bovendien het beste van Nederland en waren we volgens BREEAM de duurzaamste manager.”
Sociale gemeenschapscentra
Juist de strategische keuze voor wijkwinkelcentra, biedt Altera volgens Van der Bijl veel kansen om het ESG-engagement in de praktijk te brengen. “Dat de wijkwinkelcentra in het verlengde van hun corebusiness steeds meer worden gezien als sociale gemeenschapscentra, een proces dat door corona werd bespoedigd, is een gunstige ontwikkeling die we uiteraard faciliteren. De sociale component zie je ook terug in de manier waarop we met onze huurders omgaan. We denken met ze mee als ze het moeilijk hebben en kijken hoe we ze in deze onzekere tijd kunnen ondersteunen, bijvoorbeeld door uitstel van huurbetalingen te verlenen. Illustratief in dat verband, voor de veerkracht van onze huurders én de stabiliteit van de huurkasstromen, is trouwens dat we tijdens de coronapandemie tot dusver meer dan 90 procent van de huur hebben kunnen innen.”
Met het feit dat 40 procent van het aandelenkapitaal, in de Food & Convenience strategie van Altera, afkomstig is vanuit Europese beleggers , sloot Van der Bijl het webinar op 6 oktober af. “Met het oog op kapitaalintensieve uitdagingen als de woningbouw en de energietransitie, is het een goede zaak dat Nederland aantrekkelijk blijft voor buitenlandse investeerders. Door een core vastgoedbelegging met een stabiel direct rendement te combineren met een ESG-gedreven strategie, wordt een return gerealiseerd die goed is voor belegger, huurder én samenleving.”
Dit artikel is gesponsord door Altera
Bezoek ook het partnerdossier op Vastgoedmarkt.nl
