Het begint vaste prik te worden in de jaarlijkse begrotingsplannen van het kabinet: om de woningmarkt uit het slob te trekken, moeten starters worden geholpen en beleggers zoveel mogelijk worden afgeschrikt. Het lijkt begrijpelijk. Er is een schreeuwend tekort aan betaalbare woningen voor met name jonge mensen. Tegelijkertijd groeit het aantal particuliere beleggers op de woningmarkt. Het probleem van deze plannen is dat ze veelal voorbij gaan aan het echte probleem, een tekort aan huizen, en vooral symptomen proberen te bestrijden. Dat werkt vaak verstorend en contraproductief.
Geen belasting voor 35-minners
Ook dit jaar is het weer raak. Uit de uitgelekte begrotingsplannen voor 2021 lijkt een oude wens van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer weer uit de mottenballen te zijn gevist. Om starters op de woningmarkt te helpen, hoeven 35-minners vanaf volgend jaar geen overdrachtsbelasting van 2 procent van de aankoopsom te betalen.
Voor huizenkopers die de woning niet zelf gaan bewonen, veelal beleggers, verdrievoudigt de overdrachtsbelasting naar 8 procent. Zo wil het kabinet starters helpen bij het bemachtigen van een huis op de krappe woningmarkt.
Sympathiek, maar contraproductief
Zoals veel van dit soort kunstmatige ingrepen op de woningmarkt klinkt ook dit plan sympathiek. Wie gunt jongeren immers geen goed en betaalbaar dak boven het hoofd? Met beleggers daarentegen hoeft niemand medelijden te hebben. Maar wie het plan verder doordenkt, stuit direct al op bezwaren.
Het schrappen van de overdrachtsbelasting levert volgens D66-leider Rob Jetten gemiddeld zo'n 5.500 euro op. In dit voorbeeld wordt dus gerekend met een koopsom van 275.000 euro. Huizen in deze prijsklasse zijn zeer schaars, zeker in grote steden. Starters komen er massaal op af. Door het belastingvoordeel kunnen zij meer bieden op zo'n woning. Maar dat geldt ook voor de tientallen andere geïnteresseerde starters voor die woning. Het resultaat is dat de startersbonus alleen maar de prijs van de woning zal opdrijven.
Zo verdampt het tijdelijke voordeel en kijken starters straks tegen nóg hogere woningprijzen aan. Waarom gebeurt dit? Omdat in een schaarse markt een prijsvoordeel aan de vraagkant alleen maar tot hogere prijzen leidt. Het verruimen van het aanbod daarentegen zet veel meer zoden aan de dijk. Dan hebben starters meer keuze en hoeven ze niet meer massaal tegen elkaar op te bieden. Daar zou het kabinet zijn plannen op moeten focussen.
Ook de huren gaan omhoog
De tijdelijke startersbonus zorgt niet alleen voor duurdere koopwoningen, ook de huren zullen stijgen. Vastgoedbeleggers kopen huizen niet voor de lol. Zij verhuren deze om inkomsten te vergaren. Als beleggers een hogere prijs voor woningen moeten betalen vanwege een hogere overdrachtsbelasting, zullen zij dit natuurlijk doorberekenen in de huurprijs. Ook hier komt de schaarste weer om de hoek kijken. Zij kunnen dit doen, omdat er een schreeuwend tekort aan woningen is. Zowel de koopstarter als de huurder wordt dus gepakt door het zogenaamde belastingvoordeel. Een sigaar uit eigen doos.
Het kabinet doet er verstandig aan de toch al zwaar verstoorde woningmarkt niet langer lastig te vallen met goed bedoelde, maar contraproductieve symptoombestrijdingen en nu eindelijk eens de kern van het probleem aan te pakken: het tekort aan woningen. Dwing gemeenten en provincies tot meer en snellere woningbouwplannen, maak het transformeren van winkels en kantoren gemakkelijker en schaf de verhuurdersheffing af waardoor woningcorporaties meer woningen kunnen bouwen. Met dat soort maatregelen zijn jongeren op de woningmarkt pas echt geholpen.
