Inmiddels heeft minister Ollongren haar brief over de ontwikkelingen omtrent huurwoningen voor middeninkomens naar de Tweede Kamer gestuurd. Daarin geeft de minister aan vast te willen houden aan de zogeheten noodknop middenhuur. In de nu gekozen uitwerking moet die gemeenten de ruimte geven om huurstijging van aanvangshuren (bij mutaties) te beperken. De minister mikt daarbij op een maximale huurstijging van 6 procent.
Stabiliteit woningmarkt
De vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) stelt dat haar leden pensioen- en de verzekeringspremies van miljoenen Nederlanders in woningen voor mensen met een middeninkomen steken en dat een noodknop 'dit belangrijke en maatschappelijke systeem' en ook de stabiliteit van de Nederlandse woningmarkt in gevaar brengt. 'Institutionele beleggers maken geen deel uit van het probleem, maar bieden een oplossing.'
Eigen middenhuurakkoord
IVBN waarschuwde eerder ook al dat een noodknop op basis van een WOZ- percentage voor institutionele woningbeleggers een 'enorme bedreiging' is voor verdere investeringen in nieuwe en bestaande huurwoningen. Om dit standpunt kracht bij te zetten en om een alternatief te bieden kwam IVBN daags voor de Kamerbrief van Ollongren met een eigen middenhuurakkoord.
Beperking aanvangshuren
De minister kiest tot onvrede van van de institutionele beleggers toch voor een noodknop waarbij excessieve aanvangshuren worden beperkt tot maximaal 6% van de WOZ-waarde. IVBN wijst op het ook door Ollongren aangehaalde ABF -onderzoek waaruit blijkt dat de huren van IVBN-leden ten opzichte van hun WOZ-waarde veel lager liggen dan die 6 procent. 'Ook de huurstijging bij bewonerswissel ligt bij institutionele beleggers met 8,4 procent veel lager dan de 33,1 procent bij particuliere verhuurders. Bij een bewonerswissel wordt overigens vaak zwaar geïnvesteerd in renovatie en verduurzaming, waarna de woning op marktconforme wijze wordt verhuurd.
WOZ-factor
Ook zijn de institutionele beleggers niet tevreden met de wens van de minister om de WOZ-factor in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en daarmee de liberalisatie-mogelijkheden voor DAEB-woningen te beperken. 'In haar middenhuurakkoord stelt IVBN dat een zekere inperking tot 40-45 procent op individueel woningniveau daar mogelijk is (mits oppervlakte en andere waardebepalende factoren beter/hoger gewaardeerd worden) maar zeker niet zo fors als de 33 procent (of nog lager) die minister voorstelt.'
'Meer transparantie beter'
Volgens IVBN bereikt Ollongren met haar noodknop het tegenovergestelde van wat ze beoogt, meer betaalbare middenhuur. IVBN- directeur Frank Van Blokland: 'Institutionele woningbeleggers hebben de verplichting om maatschappelijk kapitaal te investeren in beleggingen met een stabiele en redelijk voorspelbare huurprijsontwikkeling, gekoppeld aan inflatie. Landelijk of lokaal zullen politici echter het WOZ-percentage gaan aanscherpen, niet om excessen te voorkomen, maar om de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Voorts zullen juist de huisjesmelkers, die de problemen veroorzaken, hun huren nét onder het voorgestelde WOZ-maximum gaan verhuren, terwijl die woning lang niet de kwaliteit heeft om een dergelijke hoge huurprijs te vragen. Meer transparantie over huurprijzen in relatie tot de kwaliteit van de woning is veel beter.'
Lokale afspraken
Ook algemeen directeur van Laurens van de Noort van de particuliere beleggersvereniging Vastgoed Belang uit zich in soortgelijke bewoordingen. 'Een slecht plan waarmee de problemen alleen maar groter worden'. Hij peurt hoop uit de vaststelling in de Kamerbrief van Ollongren dat haar voorkeur uitgaat naar lokale afspraken tussen gemeenten en vastgoedpartijen. 'Wij werken daar graag aan mee.'
Realiseren nieuwbouw
Het probleem in de middenhuur is volgens hem echter schaarste. Hij erkent dat het realiseren van nieuwbouw niet van de een op de andere dag is gedaan en daarom willen leden van Vastgoed Belang ook op korte termijn een bijdrage leveren. Van de Noort: 'Particuliere verhuurders zijn bereid op korte termijn maatregelen te nemen om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens te verbeteren.'
Inflatie + 2,5 procent
Vastgoed Belang geeft aan dat particuliere verhuurders in ruil voor het uitblijven van landelijke maatregelen en het versoepelen van eisen door gemeenten bereid zijn huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro bij nieuwe verhuur voor een bepaalde periode in het middensegment aan te bieden, ook als de markt een hogere huurprijs toelaat. Ook zijn zij dan bereid een eigen standaard voor huurverhogingen in de vrije sector te introduceren van maximaal inflatie + 2,5 procent en een barrière voor huurders in het vrije segment weg te nemen om bij conflicten voor bemiddeling naar de Huurcommissie te stappen. Van de Noort: 'Wij hebben dit voorstel al eerder gedaan aan de gemeenten Amsterdam en Utrecht, en nodigen hen naar aanleiding van de oproep van de minister om tot lokale afspraken te komen nogmaals uit om er samen uit te komen. De woningmarkt en met name middeninkomens zijn daarbij gebaat.'
