De verkoop was een financiële klapper voor Maxeda, omdat het hier puur ging om de retailformule. Het onderliggend vastgoed was – net als dat van Bijenkorf en V&D – twee jaar eerder al verkocht. De omzet van de Hollandse Eenheidsprijzen Maatschappij bedroeg in 2007 1,3 miljard euro en de retailer telde 10 duizend werknemers in ruim 300 filialen in Nederland, 50 in België, 3 in Duitsland en 1 in Luxemburg.
Wat Lion Capital met Hema wilde doen, werd al snel duidelijk: opkloppen, de financiële lasten van de aankoop overhevelen naar de Hema zelf – wat leidde tot een immense schuldenlast voor de retailer - en vervolgens weer met flinke winst verkopen. Alleen, dat viel allemaal tegen. In ruim elf jaar dat Lion Capital eigenaar is geweest van de Hema werd vrijwel geen enkele jaar winst geboekt en de verschillende pogingen om de retailer weer van de hand te doen – met als belangrijkste kandidaten Ahold en het Belgische Core Equity – liepen op niets uit, omdat de investeerder er te veel voor vroeg. En al die tijd drukte de enorme kapitaallasten van Hema – voor een bedrag van 750 miljoen euro – op de retailer en wel zodanig dat door sommige deskundigen werd getwijfeld of een faillissement te vermijden viel.
Totdat het afgelopen najaar plots de bijzondere Nijmeegse ondernemer Marcel Boekhoorn zich met zijn investeringsbedrijf Ramphastos Investments bij de Britten meldde. Boekhoorns maatschappij nam na chaotische onderhandelingen naast de activa ook de schulden van 750 miljoen euro van de Hema over en de media waren er als de kippen bij om hem vanwege de redding van de vermaarde tompoezen en rookworsten retailer de hemel in te prijzen. Want Boekhoorn redde ook de directe toekomst van 750 winkels in acht landen en 11.300 werknemers. Hoeveel de Nijmegenaar voor de Hema heeft betaald, is overigens niet naar buiten gebracht, maar dat moet onder de miljard euro hebben gelegen (inclusief de schuldenlast), aanzienlijk onder het bedrag dat Lion Capital ooit betaalde.
Iedereen in ieder geval gelukkig: het personeel van de retailer en ook Lion Capital, dat immers in 2007 al de eerste flinke winst op hun aankoop had gerealiseerd door een belangrijk deel van het aankoopbedrag af te wentelen op de Hema zelf. Ook de financiers van de schulden van Hema hebben uiteindelijk meegewerkt en Boekhoorn geaccepteerd als de nieuwe drager van die leningen, omdat zij - net als Lion Capital - eigenlijk geen keus hadden.
Boekhoorn is een apart figuur in de retail- en vastgoedwereld, die wegen inslaat die anderen liever laten liggen. Zijn hoofdkantoor is gevestigd in een dierentuin (Ouwehands Dierenpark in Rhenen), waar hij twee jaar geleden ook twee Chinese panda’s wist binnen te loodsen. Hij staat bekend om zijn jongere vriendinnen, zijn bemoeienissen met voetbalclub NEC, maar ook om het instappen in risicovolle initiatieven en projecten. Soms met succes (Telfort, Bakker Bart, High Tech Campus in Eindhoven), maar ook met verliezen (een deel van de voormalige KFN-portefeuille, de gratis krant De Pers. Eigenlijk mag ik dat wel, zo’n door emoties en betrokkenheid gedreven ondernemer met het hart op de juiste plaats.
In ieder geval is, sinds hij de Hema in oktober vorig jaar kocht, het een en ander gebeurd. Zo beloofde hij al bij de overname de schuldenlast naar beneden te brengen door zelf ruim 100 miljoen in de retailer te stoppen. Dat is onlangs concreet geworden. Hij heeft ruim 103 miljoen ‘afbetaald’, door dat bedrag aan schulden om te zetten in aandelen Hema, ondergebracht bij zijn Ramphastos Investments. Nu lijk dat een beetje vestzak-broekzak, maar dat is het toch niet helemaal. Leningen moeten worden terugbetaald en er moet rente over worden betaald en dat komt ten laste van de winstcijfers. Nu die 103 miljoen aan schulden zijn omgezet in aandelen, hoeft dat bedrag niet langer meer worden afgelost of moet daar rente over worden betaald. Boekhoorn loopt dat wel het risico dat die aandelen bij een eventueel faillissement niets meer waard blijken te zijn.
Ook kondigde hij andere maatregelen aan om de schuldenlast naar beneden te brengen. Het topmanagement is afgeslankt, de bakkerijen zijn in de verkoop gezet en zo’n 200 filialen zijn aangeboden aan franchisenemers en andere gegadigden. Of dat allemaal veel zal opleveren, is nog maar de vraag. Want wat zijn die bakkerijen waard – zelfs met een Hema-afname garantie! – en zijn die franchisenemers wel zo gek om een Hema-filiaal van het moederbedrijf over te nemen, zonder vastgoed maar met enorme huurlasten? Ook de aangekondigde samenwerking tussen Hema en AH voor gezamenlijke pilotwinkels zal de schuldenlast niet zomaar naar beneden brengen. Deze samenwerking is toch vooral een manier om al aangehuurde winkelmeters effectiever te gebruiken.
Toch denk ik dat Boekhoorn met zijn risicovolle Hema-avontuur het voordeel van de twijfel moet krijgen. Slaagt hij er op korte termijn in de schuldenlast flink naar beneden te krijgen – door verkopen en misschien nieuwe aandeelhouders – dan kan de keten weer winstgevend worden. En dat is een goede zaak, want in tegenstelling tot bijvoorbeeld het vroegere V&D en het huidige Hudson's Bay is de Hema nog steeds een aantrekkelijke retailer voor de consumenten en van ongelooflijk belang voor het Nederlandse retaillandschap dat het moeilijk heeft. Ik hou niet zo van tompoezen, maar als het om de toekomst van de Hema gaat, stap ik graag daar een keer extra binnen om er een te kopen. Boekhoorn weet: alle kleine beetjes helpen.
Over de auteur:
Ruud de Wit is oud hoofdredacteur bij Vastgoedmarkt (2001 tot 2010)
Dit artikel staat in Provada-special 2019 van Vastgoedmarkt.
