‘Onze prognose voor de retailsector in 2019 weerspiegelt in geëxtrapoleerde vorm wat we kabbelend al zagen aankomen’, vertelt Slob. ‘Heel veel panden uit de winkelvoorraad krijgen een andere functie. Dat heeft drie oorzaken: de huurprijzen staan onder druk, in combinatie met de leegstand die er al is en de stijgende woningprijzen. Daarnaast dacht iedereen dat de webwinkels al een tijdje op hun max zaten qua omzet, maar nog steeds nemen de bestedingen in dat kanaal toe ten nadele van de fysieke winkels.’
Met name voor separate winkelpanden buiten het winkelhart is het volgens Slob aanlokkelijk om er een woonbestemming van te maken. 'In veel gevallen wordt de zolderverdieping gebruikt als opslag. Als er dan geen separate opgang naar die opslag is, is het extra aantrekkelijk om dat hele pand tegen een hogere opbrengst per vierkante meter te herbestemmen als woonruimte.'
Planmatige centra
Op de zogeheten A1 en A2 locaties in de centra is het volgens hem nog lastig om winkels her te bestemmen tot woningen omdat het gat tussen de commerciële huurinkomsten en de opbrengst als woonlocatie nog te groot is. Toch noemt Slob planmatige centra als Schalkwijk (Haarlem) en In de Bogaard (Rijswijk) als voorbeelden van winkelgebieden waar de transitie wel succesvol vorm lijkt te krijgen. Voorwaarde is volgens hem wel dat er minimaal iets te strippen valt. 'Als er al gewoond wordt boven winkels is de optie platgooien uit beeld'.
Het betekent volgens hem niet dat winkelcentra buiten de stadskern kansloos zijn. Volgens Slob hebben ook traditionele (overdekte) winkelcentra als Zuidplein (Rotterdam) nog voldoende perspectief. “Het gaat erom dat je genoeg schaalgrootte hebt en voldoende marktgebied om klanten van het centrum af te romen. Dat is ook gedachte achter de Mall of the Netherlands die in Leidschendam moet verrijzen. Dergelijke centra vormen een alternatief als je een dagje wil gaan winkelen.'
Eigenheid van de stad
De concurrentie van dergelijke centra leidt er toe dat het winkelaanbod in de wat kleinere steden dreigt te worden vermangeld. ‘Inwoners van tussengelegen plaatsen hebben namelijk een keuzemogelijkheid.’ Of een stad zonder centrumfunctie toekomst heeft qua winkelgebied hangt volgens Slob af van de eigenheid van de stad. ‘Steden met cultuurhistorische waarde houden het wel vol, ook al is er veel concurrentie. Naar dergelijke steden willen mensen wel een shoptripje doen waarbij ze én wat kunnen winkelen, én een museum kunnen bezoeken én de dag af kunnen sluiten met een diner en een hotelovernachting.'
Actief spreidingsbeleid
De mix cultuur, horeca en winkels kan een succesrecept vormen voor middelgrote steden, meent Slob. Perspectief is er in zijn beleving zeker nog voor wat meer perifere steden als Dordrecht, Gouda en Amersfoort, mede gelet op hun cultuurhistorische verleden. Wat ook wil helpen: grote evenementen. Provinciesteden als Leeuwarden en Den Bosch profiteerden qua winkelbezoek enorm van respectievelijk het culturele hoofdstadjaar (2018) en de Hieronymus Bosch tentoonstelling in het Noord-Brabants Museum (2016). 'Het is de uitdaging om dat vast te houden', aldus Slob. 'Maar dat dat kan bewijst Deventer. Met evenementen als de Boekenmarkt, Deventer op stelten en het Dickens Festival staat deze stad echt op de kaart. Steden in de Randstad kunnen daarnaast profiteren van het actieve spreidingsbeleid voor toeristen dat Amsterdam hanteert om de drukte nog enigszins binnen de perken te houden.’
Geen goed perspectief
Andere steden, zonder bijzondere aantrekkingskracht, hebben volgens hem geen goed perspectief voor het in stand houden van een groot winkelgebied. ‘Het hoort er soms ook bij dat je bedenkt dat het niet kan. Dan moet je bedenken hoe jouw binnenstad er over 10 jaar uitziet. Voor die steden geldt dat een kwart tot een derde van de winkelpanden een andere bestemming krijgt, ze zullen niet meer het centrum hebben dat ze nu hebben. Dat klinkt niet leuk maar op die manier zijn de winkelstrips in de woonwijken ook weggesaneerd.’
Het hoort er soms ook bij dat je bedenkt dat het niet kan”
Grote trekkers kunnen helpen om de loop in een winkelgebied te houden, maar volgens Slob zit daar ook niet meer zo veel rek in. ‘H & M is al aan het saneren en Primark is ook wel zo’n beetje klaar. Dergelijke namen willen gewoon in maximaal 30 tot 40 van de grootste centra van Nederland zitten en verder niet.’
Varkenscyclus winkelvastgoed
Saneren is volgens hem de enige optie om landelijk gezien een goed winkelaanbod te houden. ‘Tot 1990 hadden we ongeveer 16 mln m2 winkeloppervlakte. In 2014/2015 was het op zijn hoogtepunt met 32 mln m2. Een economische reden voor die verdubbeling was er niet, maar de markt voor winkelvastgoed is er natuurlijk bij uitstek een waarvoor de varkenscyclus geldt. Je loopt als ontwikkelaar altijd achter de muziek aan. In 2010, 11 en 12 kwamen er gewoon nog nieuwe winkelpanden op de markt terwijl we midden in de economische crisis zaten. Toen er in 2007 werd besloten tot een winkelcentrum in Leidsche Rijn was er veel weerstand tegen, anno 2018 is het er toch gekomen. Ik ben heel benieuwd of het bij de gekozen schaalgrootte wel gaat functioneren.’
Stedelijke kavelruil
‘De voornaamste les die je er uit kunt trekken, nu we weer wat lager in varkenscyclus zitten, is dat je veel flexibeler met de je winkelgebied moet omgaan. Behalve op de toplocaties wordt er nu bijna niets meer ontwikkeld. Dus wil je wat bereiken dan zul je als ontwikkelaars en beleggers met elkaar om de tafel moeten gaan zitten. Op die manier kun je saneren door ook tot een uitruil over te gaan. Je kunt elkaars pijn verzachten door panden op slechte locaties een andere bestemming te geven in ruil voor een winkelpand op een betere locatie. Als je wilt voorkomen dat er een rare gatenkaas ontstaat in het winkelgebied zullen vastgoedeigenaren daar samen naar moeten kijken. Onder meer vanuit het kadaster wordt deze stedelijke kavelruil al enkele jaren gestimuleerd. Het lijkt het ei van Columbus, maar helemaal is het natuurlijk niet gelet op de ruilverkaveling in de landbouw van de jaren 80. Het enige wat je nodig hebt is de bereidheid van winkeliers om te verhuizen, in andere gevallen heb je vaak te maken met ondernemers die toch al richting het einde van hun carrière gaan en bereid zijn om mee te denken.’
Meer horeca
Snelle oplossingen voor een leegbloedende winkelstraat zijn er volgens hem niet. De koers richting meer horeca lijkt alleen voor de korte termijn slim. ‘Daar moet echt een idee achter zitten, want uitgaven aan horeca behoren tot de eerste zaken die afvallen als het economisch minder gaat. Voor de langere termijn brengt de investering in horecapanden dus serieuze risico’s met zich mee. Gemeenten kunnen bij het inrichten van hun binnensteden ook op een positieve manier inhaken op het andere winkelgedrag van de consument. Ook webshops willen vaker een fysieke etalage hebben of een plek waar mensen spullen kunnen retourneren. Het faciliteren van bereikbaarheid is bij uitstek iets waar gemeenten een rol in hebben.’
