Op het moment dat dit interview plaatsvindt wordt op kantoor van de Dudok Groep, praktisch aan de voet van de Grote Kerk in Dordrecht, de laatste hand gelegd aan het persbericht dat de jongste 'verovering' van het Dordtse vastgoedbedrijf wereldkundig maakt. Dudok Groep neemt voor 30 miljoen euro de Schiecentrale in het Rotterdamse Lloydkwartier over van de gemeente Rotterdam. Ewald Dudok (48) gloeit figuurlijk gesproken nog na van het 'officiële moment' dat hij een dag eerder had met de Rotterdamse wethouder Bas Kurvers (VVD) om de overdracht te beklinken. “Bij de binnenstedelijke herontwikkeling in Rotterdam speelt het Rotterdam Makers District -oude haventerreinen aan weerszijden van De Maas, een belangrijke rol. De Schiecentrale sluit daar prima op aan.”
Creatieve sector
Met de Schiecentrale heeft Dudok de laatste kolencentrale die in Rotterdam actief was in handen gekregen. In de jaren 90 werd het complex drastisch verbouwd en verrezen er ook enkele nieuwe toevoegingen, wat allemaal een thuis moest bieden voor de creatieve sector. En zo geschiedde. De voormalige centrale heeft onder meer twee grote filmstudio’s, een hotel-restaurant en een breed aanbod aan (woon)werplekken voor tussen de 100 en 120 gebruikers. Onder die gebruikers zitten onder meer de regionale omroep RTV Rijnmond en Van Nelle Fabriek Events, dat de centrale als alternatief voor de gelijknamig koffie- en theefabriek in de Spaanse Polder aanbiedt.
Wonen en werken
“Als je kijkt naar de gebiedsontwikkeling dan is dat in het Lloydkwartier best wel goed gedaan”, meent Dudok. “Alles is er, maar door een betere ontsluiting, bijvoorbeeld met watertaxi’s of deelauto’s hopen we het gebied nog beter te faciliteren.” Dudok ziet graag wat meer levendigheid en ontmoetingsplekken ontstaan. “Ik geloof sterk in het toevoegen aan van dagfunctie aan een woon-werkgebied, waarmee je het aantrekkelijker maakt. “De werelden van wonen en werken zijn niet meer strikt gescheiden maar lopen meer in elkaar over. Goede ontmoetingsplekken zijn daarbij heel belangrijk. Je ziet op tal van plekken in Rotterdam enorme ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, maar qua levendigheid kan er best wel wat meer gedaan worden.”
Om de daad bij het woord te voegen participeert het Dordtse Dudok sinds november vorig jaar in Dudok Horeca, geen familie, maar wel bekend van de gelijknamige horecazaken in Rotterdam, Den Haag en Arnhem en de vermaarde appeltaart. “We hebben die deal echt voor de inhoud gedaan”, benadrukt de vastgoedman. “Wij hadden Dudok Horeca ook al op het oog voor de herontwikkeling van het voormalige postkantoor annex telefooncentrale in Dordrecht. Dat was ons pilot project op het gebied van wonen/werken en winkelen. Dudok Horeca was er nog niet aan toe, twee Dordtse horeca-ondernemers wel.”
Dudok slaagde erin het foeilelijke betonnen postkantoor om te toveren tot een hippe hotspot met een daghorecazaak die 7 dagen per week open is en luxe kantoorruimtes daarboven. Om de hoek zitten ook nog eens 10 nieuwe stadswoningen, een supermarkt en een drogist. “Dat is voor mij de uitdaging. Karakteristiek vastgoed dat onmogelijk lijkt en daar dan iets mee te doen. Als je iemand zoekt die plat vierkante meters realiseert, kun je net zo goed een pensioenfonds bellen. We willen echt toegevoegde waarde leveren omdat je van daaruit ook een stukje rendement kunt halen.”
Externe financiering
De financiering van vastgoedobjecten is volgens Dudok altijd een mix. “Kleine objecten financieren we niet met extern geld, maar doen we uit eigen middelen. Sowieso is de doorlooptijd voor externe financiering nu redelijk lang. Verhuurd vastgoed, waaronder kantoren is überhaupt nauwelijk financierbaar. In zo’n geval doen we de acquisitie gewoon zelf.”
Zoals de koop van het Rotterdamse Diepeveengebouw in november vorig jaar voor 2,75 miljoen euro. Dudok wil de voormalige ijzerwarenhandel, die de afgelopen jaren functioneerde als bedrijfsverzamelgebouw omtoveren tot een woongebouw met publieke voorzieningen in de plint.
Het is niet de eerste aankoop van de Dordtse vastgoedondernemer in het zogeheten Merwe-Vierhavengebied. Een jaar eerder nam Dudok er al het iconische HAKA-gebouw over, gebouwd in 1931 en decennialang het thuis van de Coöperatieve Gebruiksvereniging De Handelskamer. Vol bevlogenheid kan hij vertellen over deze “representant van het nieuwe bouwen” dat hij gaat transformeren tot een modern en karakteristiek bedrijfsverzamelgebouw voor kantoren en horeca, waarbij de participatie in Dudok Horeca hem goed van pas komt. “Het is een spraakmakend gebouw, een pakhuis in de stijl die je ook terugziet in SoHo, New York.”
Joep van Lieshout
Wie een jaar of tien geleden voor het laatst in de Rotterdamse ‘equivalent’ is geweest, herkent het gebied achter metrostation Marconiplein nauwelijks meer terug. De straatprostitutie aan de Keileweg verdween, de chemische fabriek sloot en de verrommelde bedrijvigheid van loodsen en pandjes en maakte plaats voor een winkelboulevard met daarboven een dakpark van een kilometer lang. Dudok: “Het is een stukje oud-Rotterdam dat het op dit moment heel goed doet en wat qua prijs nu nog interessant is. Joep van Lieshout heeft er zijn atelier en steeds meer andere creatieve ondernemers vestigen er zich. Ze vinden het prettig om geïnspireerd en geprikkeld te worden.”
Het Diepeveengebouw staat er in de beleving van Dudok nu nog een beetje verloren bij aan de voet van het dakpark. Het markante hoofdgebouw, in de stijl van architect Marinus Dudok, zal als het aan diens naamgenoot -opnieuw geen familie- ligt worden gerestaureerd. Het tussenliggende gebied, zo’n 20.000 m2 wordt herontwikkeld voor woningen. Het hernieuwde Diepeveengebouw heeft straks, als alles is gerealiseerd een beleggingswaarde van tussen de 70 en 80 miljoen euro. “De aankoopprijs zeg niet zo heel veel. Het gaat er vooral om dat iets uiteindelijk wel of geen succes heeft.”
Risicospreiding
Tegenover de aankopen van de monumentale Rotterdamse panden staat, ook in november vorig jaar, de verkoop van een logistieke vastgoedportefeuille. Dudok Groep heeft in totaal 70.000 m2 overslagruimte op twee locaties -Moerdijk en Maasvlakte II- met een beleggingswaarde van € 60 miljoen verkocht aan het Duitse Hansainvest. Dudok deed de transactie onder de noemer risicospreiding. “Qua grootte is logistiek vastgoed nog altijd het belangrijkste, maar een goede spreiding in de portefeuilles logistiek, monumentaal vastgoed, commercieel vastgoed en projectontwikkeling is dat evenzeer. Met name in commercieel vastgoed ziet Dudok nog een enorme potentie in Rotterdam en nabije omgeving. “Als je het vergelijkt met Amsterdam zijn de prijzen hier nog wat achtergebleven. Er is zeker nog ruimte voor groei.”
Feyenoord City
Door contacten binnen gemeenten en bij andere stakeholders zit het Dordstse vastgoedbedrijf op het vinkentouw voor als zich nieuwe ontwikkelingen voordoen. Zelf trekt hij er als liefhebberij nog al eens in het weekend op de fiets op uit om zelf onderzoek te doen naar ontwikkelkansen. Bang voor al te veel concurrentie in Rotterdam, in het bijzonder door de ontwikkeling van Feyenoord City op Zuid, is hij niet. “De wijk Feijenoord ligt al veel langer in the spotlights, los van de ontwikkelingen rondom het nieuwe stadion. Als ontwikkelaar kies je in ieder gebied je eigen marktsegment zodat er uiteindelijk een mooie mix ontstaat.Ik denk dat Rotterdam zich als woonstad verder kan ontwikkelen. Daarnaast zie je dat de stad zich steeds meer ontwikkelt als toeristenstad. Dat vertaalt zich bijvoorbeeld ook in de grootschalige verbouwing van museum Boijmans. Als er daarnaast partijen zijn die hotels willen ontwikkelen ontstaat een hele interessante mix van mensen. Ten opzichte van bijvoorbeeld een stad als Dordrecht, zie je dat de gemeente Rotterdam echt tempo maakt. Als Rotterdam uitspreekt dat er 18.000 woningen bij moeten komen wordt er direct een convenant gesloten met marktpartijen. Op die manier slaagt het bestuur erin de stad in vijf jaar tijd echt heel hard te laten groeien.”
Gestegen bouwkosten
Probleem daarbij is wel dat de bouwkosten inmiddels behoorlijk zijn gestegen. “Met name de grote bouwers hebben daar last van”, aldus Dudok. Tegelijkertijd ziet hij al een kentering ontstaan. “De markt is nu nog zo dat sommige (onder)aannemers qua prijs overvragen, in plaats van een reële prijsstijging voor loon en grondstofkosten door te berekenen. De markt zal zichzelf uiteindelijk weer corrigeren. Je ziet nu al bepaalde bouwprojecten niet doorgaan. Voor 2020 gaat het denk ik al normaliseren. Om werk binnen te halen zul je jezelf niet uit de markt moeten prijzen.”
Ewald Dudok (1970) werd geboren in Lage Zwaluwe. Na zijn geboorte verkaste het gezin naar Dordrecht, hoewel hij het grootste deel van zijn jeugd woonde in Zwijndrecht. Hij deed de vastgoedopleiding in Groningen en nam in 1997 recyclingbedrijf Peute van zijn vader over. In 2005 startte Dudok zijn eigen vastgoedbedrijf. Dudok is getrouwd en heeft twee dochters.
