Versnelling van de woningbouw staat in het middelpunt van de belangstelling. De economie is in korte tijd zeer sterk aangetrokken en de woningmarkt draait op volle toeren. De woningbouwproductie blijft sterk achter waardoor er onvoldoende woningen zijn om aan de groeiende vraag te voldoen. Dit leidt tot snel stijgende woningprijzen.
De onlangs gepresenteerde Nationale Woonagenda stelt dat er tot 2025 zo’n 700.000 woningen moeten worden bijgebouwd. Een enorme opgave, zeker omdat de ontwikkeling van woningbouw gemakkelijk 10 jaar in beslag neemt.
Versnelling leeft
Het belang van versnelling van de bouwproductie wordt breed gedragen. Ook het kabinet geeft prioriteit aan de woningmarkt. In de Nationale Woonagenda zijn afspraken gemaakt tussen het Rijk en betrokken partijen om snel aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Ook de aanstaande wijziging van de Crisis en herstelwet moet meer mogelijkheden bieden voor overheden om projecten te realiseren, procedures te verkorten en af te wijken van wet- en regelgeving bij experimenten[1]. Tegelijkertijd geven veel partijen aan dat de bouwambitie onhaalbaar is. Recent spraken grote aannemers uit dat de ambitie van het kabinet om tot 2030 een miljoen woningen te bouwen onhaalbaar is[2].
'Wonen is meer dan stenen'”
Maar hoe komen we tot die versnelling? De meewerkende houding van de Rijksoverheid is een goed startpunt. In de uitvoering op een lager schaalniveau zien we echter nog steeds veel vertraging. Bureau Stedelijke Planning is zowel inhoudelijk als procesmatig betrokken bij versnellingsopgaven in de woningbouw en ziet een rode draad. Er kunnen lessen getrokken worden: vijf manieren om woningbouw te versnellen.
1. Stop met woonboekhouden
• Wonen is meer dan aantallen
Woonbeleid en woonprogrammering kent een sterke focus op aantallen en behoefte waarover lokale en regionale afspraken worden gemaakt. De zoektocht naar het juiste getal en de 'echte' behoefte voert vaak de boventoon. Op het scherpst van de snede bestrijden partijen elkaar over de behoefte met als gevolg vertraging bij planontwikkelingen. Zonde van de tijd en energie. Temeer daar deze discussie al helemaal niet gaat over het maken van aantrekkelijke woonmilieus (een mix van wonen, werken en voorzieningen). Juist dit aspect moet bij woonbeleid en woningprogrammering een belangrijke rol krijgen. Prognoses zijn daarbij belangrijk als houvast voor de woningprogrammering en geven richting, maar vormen niet de absolute waarheid. Flexibiliteit kan problemen en vertragingen voorkomen, bijvoorbeeld door te werken met bandbreedtes.
• Realistisch programmeren: 130 procent van de behoefte
Regionale woonprogrammeringen, maar ook de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ladder), stellen dat er voor 100 procent van de behoefte gebouwd mag worden. In de praktijk zien we dat er bijna altijd sprake is van planuitval of grote vertraging waardoor er niet in de totale behoefte wordt voorzien. Daarom is realistisch programmeren verstandiger: ga uit van 130 procent van de behoefte. Op deze manier ontstaat een buffer, waardoor het aantal ten uitvoering gebrachte plannen kan worden vergroot.
2. meer ruimte voor nieuwe woonvormen
• Er is meer dan een grondgebonden woning of een appartement
Woonvoorkeuren zijn zeer divers. Denk aan jonge gezinnen die in de stad willen blijven wonen, maar wel in een passende woning. Of ouderen die graag levensloopbestendig wonen, maar wel met een tuintje. Er is veel meer mogelijk dan de ‘traditionele’ grondgebonden woning of appartement, bijvoorbeeld gestapelde villa’s, compacte stadswoningen met een kleinere tuin, of gezinsappartementen met een eigen tuin (Figuur 1). Ook is er veel belangstelling voor wonen met gemeenschappelijke voorzieningen, zoals Change= en The Fizz gericht op jongeren of Knarrenhof en Senior Smart Living specifiek gericht op senioren. Voor sommigen is het terugbrengen van de ecologische footprint, het verminderen van bezit of besparen van kosten een belangrijk motief. Anderen delen vanuit een sociaal motief.
• Bied ruimte voor flexwonen/shortstay
We worden steeds flexibeler: op het gebied van relaties, werk en mobiliteit, maar ook qua bezit. Deze veranderingen op het gebied van demografie en maatschappij leiden tot veranderende woonbehoeftes. Dit zien we terug in de groeiende populariteit van tijdelijke woonvormen, zoals flexwonen en short stay. Deze woonvorm is aantrekkelijk voor mensen die snel en tijdelijk een woning nodig hebben, zoals expats, mensen die op projectbasis in een andere stad werken, gescheiden personen, (internationale) studenten en kwetsbare doelgroepen. [3] Het realiseren van flexwonen/short stay kan een flink verschil maken voor de woningbehoefte op de korte termijn. Houd short stay woningen buiten de regionale woonprogrammering: zo kan optimaal ingespeeld worden op plotselinge veranderingen in de vraag.
• Pas op voor alleen maar kleine woningen
Door een combinatie van binnenstedelijk bouwen en hoge grondprijzen ontstaan steeds meer kleine appartementen, lofts en studio’s. Slechts een beperkt deel van de mensen wil klein wonen. Oftewel de grote aantallen kleine woningen zijn geen duurzame toevoeging aan de woningvoorraad. Alleen op hoogstedelijke locaties voor specifieke doelgroepen is de kleine woning een waardevolle aanvulling.
Amsterdam Funenpark-Buitencentrum. Bron: Funda
Leiden, Nieuw Leyden. Bron: Bureau Stedelijke Planning
Rotterdam, Little C. Bron: Era Contour
3. Nieuwe locaties en bestaand vastgoed hergebruiken
• Wijs snel nieuwe bouwlocaties aan
Er is een grote (beleidsmatige) voorkeur voor bouwen in bestaand stedelijk gebied. Onderzoek van het PBL toont echter aan dat uitleglocaties nodig blijven en dat niet alle toekomstige extra huishoudens binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen worden opgevangen[4]. Dit vraagt om nieuwe bouwlocaties aan de randen van de stad. Waarbij de uitdaging is een aantrekkelijk en onderscheidend suburbaan woonmilieu te realiseren. Belangrijk is niet alleen te focussen op de grote steden in de Randstad maar juist de energie te richten op snel groeiende gemeenten om de grote steden heen. Ook een gemeente als Zwolle valt op door een sterke bevolkingsontwikkeling. [5]
• Hergebruik bestaand vastgoed
Veel bestaand vastgoed is uitermate geschikt voor wonen. Denk daarbij aan recreatieparken. Nederland heeft een groot aantal verouderde recreatiegebieden die geen recreatieve potentie meer hebben. Deze terreinen kunnen uitkomst bieden door ze geschikt te maken voor huisvesting van tijdelijke doelgroepen of om te bouwen naar permanente woningen. Zo wil de eigenaar van Città Romana in Hellevoetsluis het recreatiepark transformeren naar een seniorenwoonwijk. Kansrijk zijn verder leegkomende boerderijen: dagelijks komen er vijf boerderijen leeg te staan. Vele mensen willen hier nieuwe woonvormen realiseren (bijvoorbeeld erfdelen.nl), maar er moeten veel obstakels overwonnen worden om dit mogelijk te maken. Tot slot vraagt het winkelareaal door veranderd winkelgedrag om een inkrimping waarbij transformatie naar wonen vaak de aangewezen optie is. Overheden, eigenaren en marktpartijen maak er werk van!
Van vakantiepark naar seniorenwijk
Città Romana is een vakantiepark bij Hellevoetsluis. Het vakantiepark werd 21 jaar geleden geopend en voelt de druk van het overaanbod aan vakantieparken. De leegstaande woningen worden nu opgevuld door tijdelijke arbeidskrachten uit de Rotterdamse haven. Nu is het park zelf een transformatietraject gestart van vakantiepark tot permanente woonomgeving voor senioren. Het aantal senioren in de regio groeit snel en daarbij zijn de woningen veelal gelijkvloers. Ook de gemeenschappelijke voorzieningen op het park, zoals een zwembad en ontmoetingsruimte, en de nabijheid van de winkels spreekt senioren aan.
Bron: Beyond Now (2018); AD Voorne-Putten (17-05-2018); Foto: gemeente Hellevoetsluis
4. Goede voorbereiding op de ontwikkeling
• Ga voor een integrale aanpak
In een vroeg stadium relevante afdelingen, partijen en eventueel andere gemeenten betrekken. Op deze manier wordt er zo veel mogelijk voorkomen dat er op een later moment – wanneer er al veel tijd, geld en moeite in de planvorming is gestoken – beren op de weg verschijnen waardoor het plan alsnog kan sneuvelen.
• Sterk proceduremanagement: goede voorbereiding op procedures
Beperkte kennis en voorbereiding van vereiste procedures zorgen vaak voor vertraging. Men is niet altijd goed op de hoogte van vereiste procedures (bijvoorbeeld de Ladder). Zorg in een beginstadium voor een overzicht van alle procedures die doorlopen moeten worden. Mogelijke risico’s, zowel voor gemeente als betrokken partijen, worden zo in een vroeg stadium in beeld gebracht.
• Nee is ook een antwoord
De gemeente is een essentiële partner in het realiseren van woningbouw. Wanneer een plan om welke reden dan ook niet past in gemeentelijk beleid, moet de gemeente een keuze durven maken: het plan tegenhouden, of afwijken van het beleid. In de praktijk zien we vaak dat er onnodig getreuzeld wordt en er geen knopen worden doorgehakt. Dit zorgt voor vertraging, frustraties en hoge kosten.
• Smeerolie in het proces
De gemeente en ontwikkelaar werken samen aan de ontwikkeling van een woongebied. Met hetzelfde doel, maar met verschillende belangen. Aanstelling van een externe projectmanager kan de communicatie tussen gemeente en ontwikkelaar, maar ook tussen grondeigenaren, omwonenden en anderzijds betrokkenen verbeteren en versnellen.
5. Bovenal, zorg voor toekomstbestendige woningen
• Versnelling staat niet op zichzelf
Een woning blijft gemiddeld 120 jaar staan. Het is dus belangrijk dat de toekomstbestendigheid van de woning niet ondergesneeuwd raakt door de huidige gunstige conjunctuur en het woningtekort. Voeg woningen toe waaraan behoefte bestaat en die iets toevoegen aan de woningvoorraad van een gemeente.
• Combineer versnelling met duurzaamheid
Nederland staat voor een flinke opgave op het terrein van duurzaamheid. Nieuwe woningen moeten gasloos zijn en zeer energiezuinig worden (BENG-eisen). Uit onderzoek blijkt dat zeer duurzame nieuwbouw een hogere waarde kent dan reguliere nieuwbouw[6]. Ook sluit het aan bij de wensen van de consument. Daarmee hoeft duurzaamheid versnelling niet in de weg te staan.
Over de auteurs
Sophie Kemp is adviseur Wonen en Frans Wittenberg is directeur Wonen & Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning.
[1] Rijksoverheid (29-03-2018), Stimulans voor woningbouwproductie
[2] https://www.nu.nl/economie/5665958/aannemers-kabinetsdoel-miljoen-nieuwe-woningen-niet-haalbaar.html
[3] https://nos.nl/artikel/2259186-rotterdam-wil-3000-prefab-huurwoningen-in-strijd-tegen-woningnood.html
[4] PBL (2016), Transformatiepotentie: Woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad
[5] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/01/bevolkingsgroei-in-2018-vooral-in-de-randstad
[6] http://www.stedplan.nl/vakkennis/onderzoek-duurzame-nieuwbouwwoning-is-meer-waard/
