De aanbieder van flexkantoren WeWork (waarde: 42 miljard dollar) doet steeds vaker zaken met grote kantoorgebruikers, die traditioneel hun panden huren van institutionele beleggers. Bovendien zou het bedrijf werken aan het opbouwen van een eigen vastgoedtak, schrijft het financiële persbureau Bloomberg. Terwijl grote beleggers als Blackstone en Tishman Speyer eigen flexformules ontwikkelen, sluit WeWork steeds vaker makelaars uit bij het huren van vastgoed. Daarmee jaagt WeWork, dat nu acht jaar bestaat, de traditionele vastgoedpartijen in de gordijnen. De vraag is of de flexkantooraanbieder zijn ongebreidelde groei kan voortzetten, als de wrijving toeneemt.
Met kapitaal gefourneerd door de Japanse SoftBank Group is de start-up uit New York inmiddels uitgegroeid tot een gigant met ruim 300 vestigingen in 83 steden. Naar eigen zeggen is het bedrijf inmiddels de grootste particuliere kantoorgebruiker in Manhattan, Londen en Washington. Tot nu toe waren de gevestigde partijen in de vastgoedsector verrukt van het daverende succes van de start-up, die kantoorbeleggers hielp leegstaande kantoren te vullen en aan makelaars flinke courtages afdroeg.
WeWork huurt kantoren voor tien of vijftien jaar, voorziet ze van een hip interieur en verhuurt - althans in het begin - losse werkplekken aan zzp'ers en startende bedrijfjes. De laatste jaren richt het bedrijf zich op meer en meer corporate kantoorgebruikers. Inmiddels werkt een op de drie 'leden' - zoals huurder heten - bij organisaties met meer dan duizend werknemers. Daarmee vervaagt het onderscheid tussen de flexkantooraanbieder en kantoorbeleggers.
WeWork stapt in vastgoed
Dat onderscheid verdween helemaal toen het bedrijf samen met de private equity-investeerder Rhone Group in oktober 2017 de Lord & Taylor-winkel aan Fifth Avenue in New York voor 850 miljoen dollar overnam van Canadese Hudson's Bay Company. Enkele maanden eerder had het bedrijf al 40 miljoen pond gestoken in de aankoop van het Redevco-kantoorpand aan 120 Moorgate aan de rand van de Londense City. Een tweede pand aan het Londense Devonshire Square werd in april 2018 gekocht door een combinatie van WeWork (10 procent), TH Real Estate (45 procent) en het Deense PFA Ejendomme (45 procent). De met Rhone Group opgezette onderneming WeWork Property Advisors zou zelfs in onderhandeling zijn over de aankoop van een ontwikkelplot in Austin in de Amerikaanse staat Texas.
Volgens bronnen uit de vastgoedsector die met Bloomberg spraken, is WeWork aardig op streek met het opzetten van een eigen vastgoedfonds onder de naam ARK. De vastgoed-site The Real Deal meldde in juli 2018 dat ceo Wendy Silverstein van New York Reit in gesprek zou zijn met WeWork om het vastgoedfonds te gaan leiden. Al vier vastgoedveteranen zouden haar sinds mei 2018 zijn voorgegaan.
Doorverwijzen huurders tegen fee
Vanuit het gezichtspunt van WeWork zijn dit logische stappen. Het bedrijf ziet zelf ook zijn meerwaarde voor vastgoedeigenaren in de vaardigheid om lege kantoren in recordtempo te vullen. Vandaar dat het een logische stap leek om kantoorhuurders, waarmee geen goede match gevonden werd, tegen betaling van een fee door te verwijzen naar andere kantoorbeleggers. Zelf ziet WeWork dat niet als concurrentie voor makelaars.
De flexkantooraanbieder heeft een aantal makelaars tegen de haren ingestreken door buiten hen om rechtstreeks zaken te doen met kantooreigenaren. Andere makelaars melden dat eigenaren ervoor terugschrikken zaken met WeWork te doen omdat het bedrijf slechts een garantie afgeeft voor de eerste zes tot twaalf maanden van de huurperiode van vijftien jaar, zoals het bedrijf onder andere meldt in het prospectus van de obligatielening, waarmee WeWork in april 2018 een bedrag van 702 miljoen dollar ophaalde. Die obligaties noteren inmiddels een discount van 7,25 procent. Bovendien wordt elke vestiging onder gebracht in een eigen rechtspersoon, waardoor er bij tegenvallende inkomsten geen geld te claimen valt bij de moedermaatschappij.
Extra kapitaal voor WeWork
SoftBank Group stak in november 2018 nog eens drie miljard dollar in WeWork, in ruil voor het recht om tot september 2019 aandelen WeWork te mogen kopen voor minimaal 110 dollar. Op basis van deze deal wordt de beurswaarde van WeWork door financiële experts geraamd op 42 miljard dollar, ruim tweemaal zoveel als het grootste kantoren fonds aan de Amerikaanse beurs. SoftBank stak in augustus 2018 al een miljard in WeWork via een convertibele obligatielening.
Inmiddels is vanuit de Amerikaanse vastgoedsector een tegenoffensief begonnen. De internationale vastgoedadviseur CBRE Group startte in november 2018 de onafhankelijke dochteronderneming Hana, dat kantoorbeleggers bijstaat in het opzetten van eigen flexkantoorformules. De aankondiging werd gedaan door CBRE-ceo Robert Sulentic in een nieuwsuitzending van de Amerikaanse financiële zender CNBC. Hij bevestigde dat Hana de concurrentie aan zal gaan met WeWork, door voor kantooreigenaren eigen flex-formules op te zetten.
