Sympathiek idee, maar de markt verdient beter
Inmiddels is het alweer een paar jaar geleden dat de Wet kraken en leegstand werd ingevoerd. De toenmalige ministers Donner en Van der Laan vonden het in dat kader een goed idee om een keurmerk voor leegstandbeheer in het leven te roepen. Als directeur van Wolf Huisvestingsgroep heb ik de Tweede Kamer destijds intensief geadviseerd over deze wet en vervolgens heb ik met een aantal collega’s dit keurmerk opgericht. Wolf HVG heeft het keurmerk een tijdje gevoerd, maar het niet veel later opgezegd. In dit artikel zal ik uitleggen waarom het idee van het keurmerk weliswaar sympathiek is, maar de markt beter verdient.
De Wet kraken en leegstand, niet heel zinvol
Zoals al opgemerkt, vloeide het keurmerk voort uit de invoering van de Wet kraken en leegstand. Deze wet zal niet de geschiedenisboeken ingaan als de meest zinvolle. Zo zegt bijvoorbeeld Franck Storm, directeur Klant & Woning van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, wellicht één van de grootste slachtoffers van krakers: ‘In onze stad staan geen sancties op kraken. De praktijk is dat krakers niet worden vervolgd.’ Betrokken medewerkers van de gemeente Amsterdam uitten ook hun kritiek omdat de wet niet uitvoerbaar is. De meeste andere gemeenten komen er niet eens aan toe om de wet op gemeentelijk niveau in te voeren. Zij hebben andere prioriteiten.
Mijn mening is dat de Wet kraken en leegstand vooral tot gevolg heeft gehad dat er veel is gepraat, maar weinig is bereikt. Zoals ik de Tweede Kamer destijds ook meerdere malen adviseerde: pas de reeds bestaande regels toe en verminder juist de regeldruk, dáár ligt de oplossing.
De markt verandert: het einde van ‘leegstandbeheer’?
Sinds de introductie van het keurmerk is de markt in meerdere opzichten veranderd. ‘Leegstandbeheer’ moet het met name van twee typen vastgoed hebben: kantoren en woningen. De kantorenleegstand is de laatste jaren afgenomen als gevolg van de aantrekkende economie en door transformaties. Ook de leegstand van woningen is afgenomen. Dit is onder meer het gevolg van het feit dat woningcorporaties tegenwoordig vaker in bewoonde staat woningen renoveren. Bewoners hoeven hun woning niet meer uit, waardoor er dus ook geen leegstand ontstaat.
Daarnaast zijn er ook zeer zinvolle wetten ingevoerd. Een goed voorbeeld daarvan is de Wet doorstroming huurmarkt in 2016. Samen met de steeds bekender geworden ‘tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet’ komt het er in het kort op neer dat meer vormen van tijdelijke verhuur mogelijk zijn. De eigenaar van het (lege) vastgoed kan tijdelijk huurinkomsten genereren en hoeft zich geen zorgen te maken over huurbescherming. Kortom, ‘leegstandbeheer’, waarvoor het keurmerk is bedoeld, is minder aan de orde.
Antikraak, het paard van Troje?
Op de website van het keurmerk is terug te vinden dat een leegstandbeheerder 180 euro per persoon per maand (exclusief nutskosten) in rekening mag brengen als het om een antikraak/bruikleen/leegstandbeheercontract zou gaan. Al jarenlang is er voldoende jurisprudentie die duidelijk maakt dat een dergelijke vergoeding als huur kan worden aangemerkt. Met andere woorden, een bewoner heeft met een contract conform de richtlijnen van het keurmerk vaak recht op huurbescherming. Dit terwijl leegstandbeheerders juist suggereren flexibiliteit aan hun opdrachtgevers te bieden. Kortom, het lijkt op het paard van Troje. Dat is niet zo raar, want bij de totstandkoming van het keurmerk is nooit een jurist of vertegenwoordiger van huurdersbelangen betrokken geweest, maar uitsluitend commerciële bedrijven. Het is op zijn minst merkwaardig te noemen dat Hamit Karakus, voorzitter van de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer, zich door deze bedrijven voor het karretje laat spannen en over dit risico niet rept.
Een wassen neus
Op de LinkedIn-pagina van de heer Karakus is te lezen dat ‘een onafhankelijke inspectie-instelling de controle op de naleving van de normen uitvoert.’ Dat moet je echter met een korreltje zout nemen. Die ‘onafhankelijke inspectie-instelling’ is een bedrijf dat kennelijk vooral een boterham wil verdienen. De medewerkers van dat bedrijf die Wolf Huisvestingsgroep ook het keurmerk afgaven, voordat ik het had opgezegd, waren het met mij eens dat het voldoen aan de criteria om het keurmerk te voeren een wassen neus is. Daar waar het keurmerk ernaar streeft ‘het kaf van het koren te scheiden’ strooit het dus vooral bij alle betrokkenen zand in de ogen.
Het keurmerk schiet overigens niet alleen tekort om bovenstaande privaatrechtelijke redenen. Zo probeert het keurmerk zich ook in te spannen voor veiligheid. Een nobel streven, uiteraard. Regels omtrent het Bouwbesluit en bestemmingsplannen helpen reeds bij het borgen hiervan. De toegevoegde waarde van een aanvullend keurmerk is mij dus niet helemaal duidelijk. Anders zou het zijn als het misstanden hieromtrent duidelijk zou aanpakken. Dat is bij mijn weten niet het geval. In 2016 vond er in de gemeente Boxtel een dodelijk ongeluk plaats doordat een door het bedrijf Camelot (keurmerkhouder!) beheerde woning niet veilig bleek. Wellicht kan het keurmerk alsnog met een reactie komen waardoor er lering kan worden getrokken uit dit tragische incident.
Mijn aanbevelingen
De intenties van het keurmerk, het bevorderen van goede vormen van tijdelijk gebruik van vastgoed, zijn natuurlijk positief. Daarom hoop ik dat de heer Karakus hier ook daadwerkelijk invulling aan zal geven. Hiertoe doe ik hem drie aanbevelingen:
- Verruim tijdelijke verhuurmogelijkheden
Voor de Woonbond en de krakersbeweging is dit vloeken in de kerk, maar alle andere betrokkenen, vastgoedeigenaren, huurders en woningzoekenden, zullen dit aanmoedigen. Zonder het huurrecht uit te hollen kun je bijvoorbeeld denken aan het verruimen van de opzegtermijnen bij verhuur op basis van de Wet doorstroming huurmarkt. Eigenaren kunnen zo huurinkomsten genereren, en voor woningzoekenden zal er veel flexibel en betaalbaar woonaanbod komen.
- Faciliteer tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan
Zorg voor procedures zodat gemeenten sneller instemmen met tijdelijk gebruik dat afwijkt van het bestemmingsplan. Utrecht is een gemeente waarvan in dit kader geleerd kan worden.
- Communiceer met opstalverzekeraars
Laat leegstandbeheerders aantonen hoe het zit met de brandveiligheid in een pand en leg opstalverzekeraars de voordelen uit van tijdelijke invulling ten opzichte van leegstand.
Beleggers, benut de bestaande mogelijkheden
Ook als mijn aanbevelingen niet direct worden doorgevoerd, is mijn advies aan beleggers: laat je geen zand in de ogen strooien door het Keurmerk Leegstandbeheer. Wees je bewust van de goede mogelijkheden om leegstand te voorkomen en je vastgoed (tijdelijk) te laten renderen.
Over de auteur
Frank van Min is directeur van de Wolf Huisvestingsgroep
Dit opinieartikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018.
Naschrift Keurmerk Leegstandbeheer
Het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) is opgericht naar aanleiding van de invoering van wet Kraken en Leegstand. Bij het aannemen van de wet is de Minister via een motie opgeroepen te bevorderen dat er een keurmerk zou komen voor het 'op een goede, veilige, menswaardige en aanvaardbare wijze beheren van leegstaande gebouwen'.
Door KLB is een richtlijn ontwikkeld die jaarlijks wordt aangepast naar aanleiding van klachten, meldingen, gewijzigde wetgeving en incidenten. Alle gecertificeerde ondernemingen worden hier jaarlijks door de onafhankelijke inspectie-instelling SKW op getoetst. Door de breedte van leegstandbeheer beperkt KLB zich niet meer alleen tot het klassieke anti-kraak, maar ziet zij ook toe op de kwaliteit van andere vormen van leegstandbeheer zoals bijvoorbeeld tijdelijke huur en beheer via het kleinschalig huisvesten van bedrijven.
Ter verbetering van de rechtspositie van gebruikers heeft KLB al enkele jaren een onafhankelijke klachtencommissie die bindende uitspraken doet in een geschil tussen gebruiker en beheerder. Juist hierdoor wordt bescherming geboden aan individuen die in een afhankelijkheidspositie verkeren van de leegstandbeheerder.
Inmiddels is er ook een branchevereniging voor leegstandbeheerders gevormd, de VLBN. Het ligt op hun weg om te lobbyen richting de wetgever. KLB is er van overtuigd dat VLBN deze handschoen oppakt op weg naar een verdere professionalisering van de sector.
Gerlof Roubos, directeur KLB
