Gemeente Rotterdam heeft zijn doelstelling voor de transformatie van kantoren ruimschoots gehaald. Dat meldde wethouder Robert Simons (Stedelijke Ontwikkeling). Het college stelde zich ten doel om tussen 1 januari 2014 en 1 november 2017 120.000 m2 kantoorruimte te onttrekken aan de kantorenmarkt. De stand op 1 november 2017 was 160.000 m2. In 2017 worden naar verwachting ruim 1.500 woningen gerealiseerd in voormalige kantoorpanden.
Het hoofddoel van de gemeente is het versterken van de Rotterdamse kantorenmarkt door het verbeteren van het economisch evenwicht in de aanbodzijde van de markt. Hiermee wordt de positie van de Rotterdamse kantorenmarkt versterkt. Om dit te realiseren moet de algemene kwaliteit van het kantooraanbod verhoogd worden door per kantoorgebied investeringen in herontwikkeling en aanvullende diensten te stimuleren. Daarnaast moet het structurele overaanbod in de markt worden verminderd door vierkante meters uit de markt te nemen.
Hoewel de markt inmiddels weer aantrekt, blijft de leegstand in Rotterdam hoog in vergelijking tot andere steden. Actief beleid van de gemeente blijft dus belangrijk. Daarom is het convenant Kantorenaanpak tussen gemeente en vastgoedeigenaren verder uitgebreid en hebben tijdens het Transformatiecongres een aantal nieuwe partners de overeenkomst ondertekend. In totaal staan nu ruim zestig handtekeningen van evenzoveel partners onder het document.
Vanaf 2009 is leegstand in de kantorenmarkt een opkomend thema geweest in de maatschappelijke discussie. Door de financiële crisis en verdere invoering van het flexibel werken werd zichtbaar dat er een structureel overaanbod bestond aan vierkante meters kantoorruimte. De gemeente Rotterdam heeft actief ingezet op het terugdringen van dit overaanbod. Omdat gemeente het aanpakken van leegstaande kantoren niet alleen kan is er in 2015 integraal door gemeente en marktpartijen besloten om de aanpak kantoren voort te zetten en dit vooral samen te doen. De gemeente en verschillende marktpartijen hebben daarom een samenwerkingsovereenkomst getekend.
3.000 nieuwe woningen in Stadionpark
De gemeente Rotterdam heeft als opgave gesteld dat er tot 2040 circa 50.000 woningen bij moeten worden gebouwd om aan de grote vraag te kunnen voldoen. Binnenstedelijk kan het tekort niet worden opgelost met alleen nieuwbouw. Transformatie speelt daar een aanzienlijke rol in de opgave. Tegelijkertijd zien we ook dat de trek naar steden vraagt om grootschalige transformatie van gebiedsontwikkelingen zoals in Merwevierhavens (M4H), Rotterdam Central District en recent Feijenoord City. Onderdeel van de laatste is het Stadionpark, waar meer dan 3.000 nieuwe woningen komen, waarvan minimaal 1.600 in Feyenoord City. Dat is af te leiden uit een presentatie door projectmanager Wilco Verhagen van gemeente Rotterdam. ‘Over 5 jaar is de as Centrum – Kop van Zuid – Katendrecht – Hart van Zuid uit-ontwikkeld. De toekomstige ontwikkelkansen liggen op de as Centrum-Oost – Kop van Feyenoord – Stadionpark’, aldus Verhagen.
Tijdens de eerste fase van de ontwikkeling van Feyenoord City in 2022-2023 moeten er minstens 714 appartementen komen aan beide kanten van het toekomstige nieuwe stadion van Feyenoord aan de Maas. Ten westen van deze nieuwe sportaccommodatie toont de kaart van het concept-masterplan van Feyenoord City Parkstad-appartementen met een totale oppervlakte van 14.200 m2 en familie-appartementen van in totaal 24.300 m2. Oostelijk van de sporttempel is ruimte voor 35.000 m2 aan appartementen.
In de tweede fase levert de herontwikkeling van de Kuip tot multifunctionele accommodatie 156 woningen op. Fase drie van Feyenoord City omvat de bouw van minstens 737 woningen in Kuip Park met een totale oppervlakte van 89.250 m2, waarvan 38.500 m2 voor gezinsappartementen en 50.750 m2 voor boven/benedenwoningen.
Verdichting van bestaande plannen
De gebiedsvisie Stadionpark, waarvan Feyenoord City deel is, biedt ook ruimte voor ongeveer 650 woningen aan de noordkant van de Sportcampus, de noordkant van Park de Twee Heuvels en de oostkant van de Noorderhelling. Daarmee staat de teller op een kleine 2.500 nieuwe woningen. ‘We kunnen een aantal van 3.000 of meer halen door verdichting ten opzichte van de huidige plannen en extra transformatie in het gebied. Maar daar moet de gemeenteraad nog over beslissen’, aldus Verhagen.
Onderdeel van het plan is een sterke verbetering van de bereikbaarheid van het gebied. Het Varkenoordseviaduct over het brede spoorterrein is nu nog de enige noordelijke ontsluiting. Deze urban bridge moet een aantrekkelijke tweede verbinding gaan vormen. Bovendien praat de gemeente met de Nederlandse Spoorwegen over een opwaardering van station Stadion. Nu wordt het station alleen nog gebruikt bij wedstrijden en evenementen. Als het aan de gemeente ligt, krijgt het station een plek in de dienstregeling, op termijn bij voorkeur als intercity-halte.
Opbrengsten uit woningbouw zullen niet dienen ter financiering van het nieuwe stadion, geeft Verhagen desgevraagd aan. ‘Voor de gebiedsontwikkeling in fase één en drie worden aparte grondexploitatiemaatschappijen opgericht. Ze zullen onafhankelijk opereren van de organisatie die het nieuwe stadion ontwikkelt’, aldus Verhagen.
Transformatie is permanent onderdeel vastgoedmarkt
Na de hausse in de kantoorsector, wordt transformatie nu steeds meer een permanent en integraal onderdeel van de vastgoedmarkt. Dat vormde de kern van het betoog dat hoofd Research en Portfolio Management Maarten Donkers van Rabo Real Estate Finance afstak. De afgelopen jaren zijn zo’n 5 miljoen m2 kantoorruimte getransformeerd, waarvan het grootste deel naar woningen. Een mooi rond getal, maar geen reden volgens Donkers om tevreden achterover te leunen nu ‘het laaghangende fruit’ is geplukt, zeker ook vanuit het streven naar een circulaire economie. Goed voorbeeld van het laatste is de door Rabobank gefinancierde herontwikkeling van de voormalig huisvesting van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in Den Haag, waarbij de gesloopte materialen zoveel mogelijk worden hergebruikt voor de nieuwbouw. Ander voorbeeld van deze nieuwe, circulaire aanpak is de transformatie van de Bijlmer Bajes.
Donkers constateerde ook een verschuiving in de transformatiemarkt van individuele gebouwen naar complete gebieden. Dit was ook de rode draad ook van het Transformatiecongres 2017. Voorbeelden: de projecten Diemen Campus Zuid en Holland Park in Diemen van ontwikkelaar André Snippe en zijn nieuwste project Hyde Park in Hoofddorp, waar 100.000 m2 kantoorruimte plaatsmaakt voor een aantrekkelijk multifunctioneel gebied met nadruk op wonen.
Leegstand buiten Randstad nog steeds groot
De Rabo-onderzoeker wees erop dat ondanks alle jubelverhalen over het eind van de vastgoedcrisis de leegstand buiten de prime kantorenlocaties in de Randstad nog altijd groot is. Gemiddeld staat dertien à veertien procent van de Nederlandse kantoren leeg en daarmee ligt er ook binnen de kantorenmarkt nog steeds een behoorlijke transformatieopgave. Maar ook buiten de kantoorsector is er ondanks de bloeiende economie veel leegstand, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde wet-en regelgeving, ontkerkelijking, schaalvergroting (agrarische sector) of veranderend koopgedrag (e-commerce). De huidige en toekomstige transformatie uitdagingen liggen vooral in het maatschappelijk vastgoed (zorgcentra, scholen en kloosters) op het platteland en in de winkelmarkt.
Donkers zou ‘niet verbaasd zijn’ als het huidige aanbod van 3 miljoen winkelmeters de komende jaren groeit naar 5 miljoen m2. ‘Daarbij zit het probleem niet zozeer in de winkelstraten, want leegstaande winkels zijn vrij eenvoudig om te zetten naar woningen, wat ze ook oorspronkelijk waren, betoogde Donkers. ‘De uitdaging zit vooral in de planmatig ontwikkelde winkelgebieden zoals perifere winkellocaties en verouderde winkelcentra.’ De afgelopen zes jaar was Rabobank betrokken bij de transformatie van 1,5 miljoen m2, waarvan 878.000 m2 kantoor. Door de transformatie ontstonden 9.500 nieuwe woningen. Van die portefeuille ligt meer dan de helft buiten de Randstad. ‘Het is dus een misvatting dat vastgoedfinanciers alleen maar geïnteresseerd zouden zijn in grote transformatieprojecten in de Randstad’, aldus Donkers.
Volgens Donkers worden financieringsaanvragen van transformatieprojecten zelden meer afgewezen omdat de bank geen markt ziet voor een andere bestemming. ‘Als het tegenwoordig stuk loopt, is het meestal op de technische aanpasbaarheid van het gebouw of dat de klant naar onze mening over onvoldoende financiële reserves beschikt om tegenvallers op te vangen.’ Verder kijkt de bank onder andere of de klant op basis van een bewezen trackrecord in staat is het hele proces goed te doorlopen. ‘Niet alles valt in cijfers te vangen. Maar we willen wel het vertrouwen hebben in een goede afloop.’
Trots op de stad
In de sessie ‘Trots op de staf’ passeerden drie succesverhalen de revue. Zo vertelde directeur Robin Dijkgraaf van de Rotterdamse ontwikkelaar HD groep over de transformatie van de rechtbank en achtergelegen gevangenis aan de Noordsingel tot Tuin van Noord. Een deel van de gebouwen is gesloopt en de overige panden zijn of worden getransformeerd tot woningen. De opzet is het aanleggen van een groen park voor het Oude Noorden.
De ontwikkelaar werd in 2014 eigenaar van het terrein en de gebouwen. Direct werd gestart met placemaking, onder andere met een In de bak-festival. Er kwamen operadagen, een bedrijfje organiseerde prisonbreak-sessie en er werd een misdaadserie gefilmd. Alle activiteiten gaven het project exposure en droegen bij aan de exploitatie. Problemen met de fundering zorgden echter voor vertraging en hoge kosten. Maar de woningen gingen als warme broodjes. ‘Ik heb er geen rendement op gemaakt zegt Dijkgraaf. ‘Maar ik zou het zo weer doen. Dit is mijn cadeau aan de stad.’
Een echt crisisproject, omschrijft projectmanager Robert Platje van Mei Architecten het project Fenikslofts. Etages met woningen worden daarbij op de bekende Feniksloods gebouwd. Bewoners hadden volledige vrijheid bij het kiezen van de ruimte binnen het bouwwerk De architecten puzzelden vervolgens de geschakelde units op en aan elkaar. ‘Met de huidige druk op de markt zou je er nu niet meer aan beginnen.’ Uiteindelijk bouwt Heijmans Vastgoed er 212 appartementen. Volgens de architect heeft het project de bouwer ook weinig opgeleverd door de lange duur en de vele problemen. Een achtbanenleverancier bouwt nu de staalconstructies waarop de woonlagen komen te rusten. Over 2,5 jaar worden de woningen opgeleverd. Dan staat er wel iets heel moois in Katendrecht.
Een lucratief succes verhaal
Een zeer lucratief succesverhaal is dat van de transformatie van een voormalig stadskantoor aan het centraal gelegen Stadhuisplein door Egeria Real Estate Development (Ered). De investeringsmaatschappij van (oorspronkelijk de familie Brenninkmeijer) heeft er voor studenten 218 woningen gerealiseerd van 18 m2 groot. Door een ingenieus ontwerp bieden de woningen alles waarover een student moet beschikken. In de plint is de kwakkelende retail vervangen door zogeheten belevenishoreca, dat veel lunchgasten trekt uit de omliggende kantoren. ‘Het pand is omgetoverd in een visitekaartje voor de stad en het Stadhuisplein’, vertelt Roderick Mackay van Ered.
Het pand is ook opgetopt met twee extra etages. Daarvoor moest wel de constructie worden versterkt. ‘We hebben de zijgevels versterkt, die extra etages vangen flink wat extra wind’, vertelt Mackay. Wat vanaf dag één bijdroeg aan het succes is het contract dat de belegger sloot met het University College Rotterdam. Dat verplicht eerstejaarsstudenten minimaal één jaar intern te wonen op de campus, lees: in het Ered-pand aan het Stadhuisplein. Over leegstand hoeft de belegger zich geen zorgen te maken.
Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van januari 2018.
Lees hier meer over transformatie in Rotterdam.
