Het terrein waar decennialang betoncentrale Wernink draaide, ligt vol met betonplaten. ‘De zogeheten Wernink-platen,’ vertelt Frank van Dijk, commercieel directeur bij ABB Bouwgroep. In samenwerking met de gemeente Leiden is ABB bezig om het plan voor het Wernink-terrein concreet te maken.
De oud-eigenaar en de gemeente hebben meerdere plannen langs zien komen. Maar ABB heeft uiteindelijk de grond aangekocht op eigen rekening en risico en een eerste plan gepresenteerd. ‘Het is een unieke plek, aan de Oude Rijn dichtbij het centrum. Daar zijn er niet meer veel van. We hebben nu een plan waar meer dan 600 woningen worden ontwikkeld en waarmee we de kwaliteit van het gebied extra onderstrepen. Bijvoorbeeld met horeca. Ook voor de wijk ernaast, de Mors, zou het uniek zijn als we de link met het water door kunnen trekken. Daarmee kunnen we ook kwaliteit toevoegen aan een bestaande wijk,’ vertelt van Dijk enthousiast.
Robuust en rauw
Fleur Spijker is als wethouder Duurzame Verstedelijking, Ruimte & Wonen verbonden aan het project en even enthousiast. ‘Het is een robuust, rauw terrein. Een heel aantrekkelijke locatie waar het nog mogelijk is om een hele nieuwe woonwijk te ontwikkelen. De wens vanuit de gemeente is om een plek te creëren met een mix van wonen, werken en recreëren. Een nieuw stukje stad, dichtbij het station. In Leiden zijn maar weinig van dit soort gebieden, waar je in één keer een heel nieuw stukje stad kunt laten verrijzen. Het is supertof om dat met ABB te bewerkstelligen,’ zegt zij.
De grootste uitdaging was om het financiële plaatje van de herontwikkeling rond te krijgen. De langwerpige landtong waarop de Wernink betoncentrale stond, zit ingeklemd tussen de spoorlijn naar Den Haag en het water van de Oude Rijn. Verreweg het grootste deel van de benodigde miljoenen om het terrein te kunnen gebruiken, gaat naar een extra ontsluiting tussen het Wernink-terrein en de achterliggende wijk Morskwartier.
Infrastructuur
Spijker: ‘Er moet infrastructuur worden ontwikkeld en dat maakt het lastig om het financieel rendabel te krijgen.’ De kavel van ruim 3 hectare is omringd door water, een spoorbaan en een bedrijventerrein dat maar één enkele smalle toegangsweg heeft. De vraag is dus hoe toekomstige bewoners bij hun huizen en appartementen komen.
Van Dijk ziet verschillende oplossingen, waarbij de wensen van de eindgebruikers en opdrachtgever niet uit het oog worden verloren. Er zijn twee opties: werken met een brug of een tunnel. ‘Er ligt een industriegebied voor het terrein met slechts een smalle verbindingsweg. Dat is niet voldoende om de woonwijk goed te kunnen ontsluiten. Wij kijken nu naar verschillende varianten om dat wel te goed te doen. Er zijn momenteel nog twee opties die worden onderzocht. Enerzijds een brug en anderzijds een spoorwegonderdoorgang.’
Betaalbare woningen, dat beoogt de minister met deze regeling.”
Subsidie
Deze opties werden wel al eerder geopperd, maar nooit volledig uitgewerkt. Maar nu is er toch extra budget gevonden. De gemeente diende voor het zomerreces van dit jaar een subsidieaanvraag in bij het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. Deze subsidie is erop gericht om een impuls te geven aan ontwikkeling van locaties die moeilijker te ontwikkelen zijn. In het geval van het Werninkterrein wordt het tekort vooral veroorzaakt door de noodzaak het terrein te ontsluiten. En als één van de 27 locaties kreeg Leiden voor het Wernink-terrein een subsidie toegekend.
Spijker: ‘Door de subsidietoekenning door BzK is een zet gegeven om de procedure echt te starten. En het geeft een stok achter de deur om haast te maken met de plannen, omdat er binnen drie jaar moet worden gestart met de bouw. Dat is medio 2023. Wij willen 50 procent betaalbare woningen waarvan 30 procent sociale huur. Betaalbare woningen, dat beoogt de minister ook met deze regeling.’
Ondanks de coronacrisis willen zowel ABB als de wethouder vaart maken. Spijker: ‘Er gebeurt heel veel in Leiden, de hele stad staat vol met kranen, ondanks corona. Daar heb ik me ook hard voor gemaakt. Investeringen hebben we naar voren gehaald om koste wat het kost de bouw door te kunnen laten gaan. Want het is heel hard nodig.’
Participatie
Doordat het een erfpachtlocatie betreft was de gemeente als eigenaar voor de conversie en verkoop van het gebied betrokken. Nu pakt de gemeente haar publiekrechtelijke rol om kaders te stellen aan het type woningen. ‘In eerste instantie is een intentieovereenkomst gesloten. Nu wordt er gewerkt aan het opstellen van een gebiedsvisie. Daar wordt heel Leiden bij betrokken via participatie. ‘Samen maken we de stad’ is ons motto en daar doen wij heel veel voor. Ook door kinderen mee te laten praten over de plannen. Die hebben de toekomst,’ vertelt Spijker.
Op de tweede participatiebijeenkomst mag heel Leiden komen, vertelt ook Van Dijk. ‘Medio oktober konden omwonenden en geïnteresseerden de plannen voor het terrein bekijken en ook online reageren. De feedback wordt meegenomen in de verdere ontwikkeling van de plannen. Wij zijn eigenlijk de spin in het web, wij moeten alle disciplines bij elkaar krijgen. De gemeente Leiden zet nu in op participatie van de omgeving waarvoor stedenbouwkundigen de randvoorwaarden vaststellen. Daarna kunnen wij als ontwikkelaar weer oppakken,’ legt Van Dijk uit.
Silo’s
Hoe de plannen er momenteel uitzien? Van Dijk: ‘Wij willen uiteraard die dingen in stand houden die het karakter van het gebied weergeven. Bijvoorbeeld door de silo’s te laten staan. Dat geeft het terrein iets karakteristieks en daarmee behoudt je een link met het verleden. Huizen staan centraal in het plan. Maar met commerciële voorzieningen. Misschien in de vorm van kleine buurtwinkeltjes of flexibele werkplekken? Maar dit wordt allemaal nog onderzocht.’
Aantrekkelijke buitenruimte
Het moet aantrekkelijk worden om er te gaan wonen. ‘Het wordt bijvoorbeeld autoluw en wij onderzoeken hoeveel groen er kan komen in de wijk. Bovendien willen we de ligging aan het water echt goed benutten. Misschien dat we het zelfs iets naar binnen kunnen trekken, met een kade om over te flaneren. Het voordeel van de locatie is dat het water ten opzichte van de locatie op het zuidoosten ligt. Dat is gunstig voor de buitenruimte,' zegt Van Dijk.
'Ook de geluidsbelasting van het spoor maakt dat we die buitenruimte niet aan de noordwestkant willen. Voor de appartementencomplexen aan het spoor moet sowieso een oplossing worden gevonden om geluid te weren. Bouwkundig met blinde of dove gevels in de gebouwen of in het veld met een geluidswal. Het is een drukke verbinding. Dat zijn allemaal uitdagingen. Dit maakt ons vak zo leuk, om hier oplossingen voor te verzinnen.'
Uiteraard geldt voor het gebied bij ontwikkeling de landelijke regelgeving met betrekking tot duurzaamheid. Maar de lat ligt hoger. Zo kijkt Spijker ook naar circulaire bouwmogelijkheden. ‘De energietransitie zorgt ook in de bouw voor interessante vraagstukken. Wij werken aan de city deal circulair bouwen aan de woningbouwopgave. De ambities liggen heel hoog. Zeker bij een nieuwe woonwijk is het wel van belang hier van te voren invulling aan te geven,’ zegt zij.
Veel van onze expertises komen in dit project samen.”
Samenwerking
Dit is een project wat ABB op het lijf is geschreven, vindt Van Dijk. ‘Wij zijn een woningbouwer pur sang en doen ongeveer 500 woningen per jaar. Als familiebedrijf kopen wij dit soort locaties voor eigen rekening en risico en dan pakken wij de ontwikkeling op. Van 600 woningen gaat ons hart sneller kloppen. Dit is toch fantastisch? Veel van onze expertises komen in dit project samen: Gebiedsontwikkeling, binnenstedelijk ontwikkelen en transformatie op stedenbouwkundige knooppunten. Dat zit in ons DNA en daar past deze locatie heel goed bij.‘
Spijker is daarbij blij met het enthousiasme wat ABB heeft voor het project. ‘Hun enthousiasme en open samenwerking karakteriseert ABB. Voor mij is het ook heel belangrijk dat zij zo open het proces in zijn gegaan. Zij onderkennen dat het een ingewikkeld vraagstuk is, maar kijken juist naar hoe dat op te lossen valt. Bouwen in onze dichtbebouwde stad vraagt ook om goede samenwerking. Ook bij tegenslagen moet je positief blijven en het hoort er dan bij om gezamenlijk te kijken hoe gaan we dit oplossen? Dat lukt alleen als je samen optrekt en kijkt naar mogelijkheden. ABB denkt in oplossingen en heeft een open opstelling en transparante manier van werken.’
ABB Bouwgroep
ABB is al meer dan 50 jaar een ontwikkelende bouwer. Het bedrijf ontwikkelt en bouwt zowel in opdracht als op eigen risico. Andere grote projecten waar ABB verantwoordelijk voor is, zijn bijvoorbeeld Ackerswoude in Pijnacker waar op ongeveer 44 hectare ruim 1.000 woningen verrezen en Haags Buiten in Den Haag, waar zo’n 300 woningen en appartementen zijn gebouwd, en Residentie Parkzicht in Wassenaar. Op de plek van het oude ANWB-hoofdkantoor ligt daar een plan voor zo’n 600 woningen.
De deskundigheid van ABB gaat verder dan ontwikkelen en bouwen. Ook transformaties, renovaties, gebiedsontwikkeling en binnenstedelijke ontwikkeling behoren tot de expertise-gebieden. Daarbij is het bedrijf altijd bezig met duurzaamheid, maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Dit artikel is gesponsord door ABB Bouwgroep
