Voor haar klanten heeft ING toegang tot een digitale omgeving gecreëerd. In deze digitale omgeving, REF InsideBusiness krijgen klanten inzicht in hun vastgoedportefeuille en de financieringen die zij via ING hebben afgesloten. Ook wordt hun duurzaamheidsinformatie weergegeven. Zij krijgen hiermee een goed beeld van welke panden nog verder verbeterd kunnen worden. Door deze gegevens inzichtelijk te maken voor de klant is een gesprek hierover makkelijker te voeren.
Opschorten aflossingen
Toen de crisis ontstond, schoot de overheid ondernemers gelijk te hulp met hulppakketten, maar ook de banken wilden hun steentje bijdragen door bijvoorbeeld het opschorten van aflossingen. Zo ook ING. Wegdam: 'Dat hebben wij in het tweede en derde kwartaal gedaan. En eigenlijk viel het aantal aanvragen voor het opschorten van aflossing ons mee. Dat is natuurlijk mede te danken aan de overheidsmaatregelen, maar vastgoed is ook een laag-cyclische sector, dus het duurt vaak langer voordat de effecten van een crisis zichtbaar worden.'
Hoe het er dus uit gaat zien in post-coronatijd is gissen. Toch heeft Wegdam hier wel ideeën over. 'Uiteraard zijn er verschillen tussen de sectoren waarbinnen wij actief zijn. De retailsector heeft natuurlijk een ommezwaai gemaakt naar online. Veel winkels hebben het zwaar. Mensen gingen bijna niet naar fysieke winkels terwijl er in totaal niet minder bestedingen waren. Het CBS heeft cijfers gepresenteerd waarin de toename van online verkopen ten opzichte van het tweede kwartaal vorig jaar 55 procent is.'
Het gevolg daarvan kan volgens Wegdam voor de lokale logistieke sector zijn dat die het beter gaat doen. En de woningmarkt laat een redelijk stabiele trend zien. 'Er zijn vooralsnog geen pieken of dalen. De schaarste is nog steeds enorm groot. Misschien dat er aan het einde van het jaar zelfs nog een run op panden komt door beleggers doordat de overdrachtsbelasting voor beleggingsobjecten volgend jaar van twee naar acht procent gaat.'
De tendens lijkt dat kantoren meer een ontmoetingsplek worden.”
Clubhuizen
Met betrekking tot de kantorenmarkt is nog niet heel veel te zeggen, vindt Wegdam. Hoewel iedereen voor een tweede keer moet thuiswerken en kantoren zo goed als leegstaan, lopen de huurcontracten vaak nog langer door. 'De tendens lijkt dat kantoren meer een ontmoetingsplek worden, ik hoor vaak het woord ‘clubhuizen’ waar werknemers kunnen samenkomen, maar ik denk dat er wel meer functies bijkomen. Dan moeten kantoren dus goed bereikbaar zijn, met zowel het Openbaar Vervoer als met de auto. En wat zeker is, is dat die kantoren kwalitatief goed in elkaar moeten zitten. Met goede luchtfiltering en routing.'
Maar hij plaatst wel direct een belangrijke kanttekening. 'Wanneer kantoren meer ontmoetingsplekken worden, is de vraag of je dan minder ruimte nodig hebt. Bovendien is de leegstand in vergelijking met de vorige crisis verwaarloosbaar. In het vierde kwartaal van 2008 lag de leegstand van kantoren in Amsterdam op zestien procent. Nu is het maar drie procent, dat is eigenlijk mutatieleegstand. Als je op de Zuidas kijkt is daar geen substantieel kantorenpand dat leeg staat te vinden. Datzelfde geldt voor Rotterdam, Utrecht, maar ook Eindhoven.'
Kwalitatief goede en met name duurzame panden moeten het dus zijn. Dat blijft even belangrijk als voor de coronapandemie want in 2023 moeten alle kantoren het verplichte energielabel van minstens C hebben. ING en haar vastgoedklanten zijn goed op weg, want binnen het portfolio voldoet al 83 procent aan de wetgeving voor 2023. Wegdam: 'We hebben nog 17 procent te gaan en hiervoor hebben wij van elk gebouw een plan van aanpak hoe ze naar minimaal C komen, maar in 2023 halen wij de 100 procent.'
Kantoren verbruiken vaak 15 procent meer energie dan nodig. Dat is pure verspilling.”
Doelen van Parijs
Om dat te bereiken biedt ING zijn beleggers een enorm pakket aan producten en diensten waarmee klanten de verduurzaming kunnen realiseren, van analysetools als de ING REF Duurzaam App met daarin de Energierobot tot de één procent financiering op de verduurzamingsinvestering naar een A-label voor panden die nog een D-G label hebben.
Wegdam: 'We willen dat onze klanten allemaal gaan voor een label A. Want om CO2-reductie te bereiken, moet het energieverbruik naar beneden. Kantoren verbruiken veel meer dan nodig. Vaak 15 procent meer. Dat is pure verspilling. Bij een kantoorpand met A-label betekent 15 procent besparing op het verbruik een significante besparing voor de huurder. En met die 15 procent, zijn we al voor 40 procent op weg om de doelen van Parijs voor 2030 wat betreft CO2-reductie te halen. De Energierobot helpt om dit te monitoren. Uit dat monitoren blijkt bijvoorbeeld dat de radiatoren in het weekend verkeerd staan ingesteld.'
Verspilling monitoren
Een stapje verder is 2050. Dan mag bijvoorbeeld een kantoorpand nog 50 kilowatt uur per vierkante meter verbruiken. 'Dat verbruik ligt nu op 200 tot 220 kilowatt uur. Dus er moet een besparing worden gerealiseerd van minimaal twee derde. Om die doelen te halen hebben wij tools voor onze klanten ontwikkeld. Daarmee is de verspilling te monitoren en de scenario’s voor verduurzamingsmaatregelen te stimuleren. Uit dat monitoren blijkt bijvoorbeeld dat de radiatoren in het weekend verkeerd staan ingesteld,' legt Wegdam uit.
De belangrijkste opgave voor ING is om klanten mee te krijgen in het proces. Om ze te overtuigen dat verduurzaming interessant is voor zowel verhuurder en huurder. 'Het begint met inzicht. Eerst moet de duurzaamheidsprestatie van het gebouw omhoog, nu moet de gebruiker ook een gedragsverandering ondergaan. Wij zetten echt een stap extra om beleggers met huurders in gesprek te laten gaan.'
'Daarnaast moeten we klanten het rendement laten zien. Natuurlijk is het vaak zo dat door duurzame investeringen een stukje marge ingeleverd wordt, maar door het rendement te blijven aantonen kunnen wij als bank verhuurders en huurders vaak overtuigen om het niet op de conventionele manier te blijven doen. Want uiteindelijk behoudt een duurzaam pand zijn waarde (of verbetert zelfs) en is de huurder bereid meer huur te betalen omdat de energielasten dalen.'
Bio
Hein Wegdam is binnen ING Real Estate Finance verantwoordelijk voor Duurzaamheid en Innovatie strategie. Niet alleen voor ING-klanten wil hij vastgoedbeleggers helpen te verduurzamen maar hij ziet dit als een verantwoordelijkheid voor de gehele vastgoedmarkt. Samenwerken en kennisdelen is hierbij key om de verduurzamingsbewegingen in gang te zetten en voorbeelden te creëren. Dit doet hij onder andere als actieve deelnemer bij de DGBC in Programmaraad Paris Proof, als Initiator van Duurzaamheid voor taxaties, als Voorzitter Expertpool Duurzaamheid Zakelijk Vastgoed NVB en het World Economic Forum.
Paris proof
'Wij willen de verhuurders daarom ook meenemen in deze transitie. Het is onze ambitie om in 2040 Paris Proof te zijn. Dat geldt ook voor de woningmarkt en andere asset-klassen, maar op het totale portfolio is nog wat meer te doen: 67 procent van de gebouwen voldoen aan de norm aan ABC of monument,' verduidelijkt Wegdam.
En door klanten handvatten te geven. Hiervoor werkt ING met een 5-stappenplan. 'Hiermee maken we het proces heel concreet. De eerste stap is het creëren van inzicht. Door een inventarisatie te maken, kan een klant bepalen wat zijn business case precies is. Wij geven dan bovendien een indicatie of er subsidiemogelijkheden zijn en wat er juridisch mogelijk is.'
'De tweede stap bestaat uit het uitgeven van een duurzaamheidslening tegen een rente van één procent voor vijf jaar rentevast. De derde stap bevat de uitvoer en in stap vier maken we de koppeling met de Energierobot, zodat de prestaties van het gebouw worden gemonitord. Uiteindelijk gaan wij samen met de klant in stap vijf vieren dat de verduurzaming gereed is. Dit doen we samen met Trees for All.'
De transactieprijs ligt 11 procent hoger bij een groen pand dan bij een bruin pand.”
Verschil tussen groene en bruine panden
Dat het bovengenoemde rendement mogelijk is, bewijst onderzoek dat ING in samenwerking met de Universiteit van Maastricht heeft gedaan. Wegdam: 'Uit dat onderzoek naar het verschil tussen groene en bruine panden blijkt dat de bruto huuropbrengsten van panden met een A, B of C-label 17 procent hoger liggen dan bij bruine panden. Ook de bezettingsgraad stijgt met 9 procent en de taxatiewaarde met 7 procent,' zegt Wegdam. Maar het interessantste vindt hij de transactieprijs. 'Die ligt 11 procent hoger bij een groen pand. En daar gaat het uiteindelijk om. Het onderzoek bewijst dus zowel indirect als direct rendement. ING vraagt nu van de klant een plan van aanpak voor de verduurzaming als het pand nog geen A-C label heeft.'
Duurzaamheidstaxatiemodel
Om de voordelen direct inzichtelijk te maken voor beleggers, zijn op initiatief van Wegdam de grootste taxateurs bij elkaar gekomen. 'Dit was juist niet alleen van ING,' benadrukt hij. 'Er was geen eenduidig model om duurzaamheid van kantoren vast te leggen in een taxatierapport om uiteindelijk de duurzaamheidspremie te laten zien in de waarde. Samen hebben zij de duurzaamheidsindicatoren bepaald die een taxateur objectief in een gebouw kan waarnemen. Door uiteindelijk veel referenties te verzamelen kan de taxateur dit uiteindelijk vertalen in een marktwaarde.'
'Hiermee krijgt de belegger ook meer zicht in het rendement op de duurzaamheidsinvestering. ABN Amro, Rabobank en andere marktpartijen hebben zich hier inmiddels ook bij aangesloten, dus dit zorgt echt voor beweging in de markt. Door dit soort marktstandaarden te creëren zorgen we dus ook voor meer draagkracht.'
Easyleasing
Daarnaast is ING continu op zoek naar relevante partners die klanten kunnen helpen bij de uitvoer van de maatregelen. Wegdam: 'Deze partners koppelen we dan aan onze klanten. Zij helpen zowel met advies als de daadwerkelijke uitvoer van de verduurzaming. Ik geloof dat wij als bank een veel betekenisvollere rol kunnen spelen in de markt door dit soort zaken te faciliteren en mensen aan elkaar te koppelen.'
'Denk hierbij aan ons nieuwe product Easyleasing, een samenwerking vanuit ING met Trakti en Qii. Samen hebben wij een huurcontractgenerator ontwikkeld waarmee verhuurders in vier stappen huurders kunnen valideren op inkomen en identiteit, de huurcontracten kunnen opstellen, onderhandelen en digitaal ondertekenen.'
Dit artikel is gesponsord door ING Real Estate Finance
